งบสร้างบ้าน ปี 2569 ต้องใช้เงินเท่าไหร่ เช็ก 6 เรื่องก่อนสร้างบ้าน

งบสร้างบ้าน ปี 2569 ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่? เป็นคำถามสำคัญสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง เพราะนอกจากค่าก่อสร้างบ้านแล้ว ยังมีค่าออกแบบ ค่าดำเนินการขออนุญาต ค่าเตรียมพื้นที่ และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจเกิดขึ้นระหว่างก่อสร้าง

บทความนี้รวบรวม 6 เรื่องที่ควรรู้ ตั้งแต่วิธีประเมินราคาสร้างบ้านต่อตารางเมตร การขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้าน การเตรียมเงินก้อนแรก ไปจนถึงการเลือกผู้รับเหมาและแบ่งงวดจ่ายเงิน เพื่อช่วยให้วางแผนงบประมาณได้รอบคอบมากขึ้น

หากตัดสินใจจะสร้างบ้าน และต้องการคำนวณงบสร้างบ้านออกมาอย่างคร่าว ๆ สิ่งที่ต้องทำก่อนเป็นแรก คือการกำหนดรูปแบบบ้านที่ต้องการว่าเป็นแบบไหน บ้านชั้นเดียวหรือบ้านสองชั้น จะเลือกใช้วัสดุอะไรในการก่อสร้าง ต้องการฟังก์ชันอะไรในบ้านบ้าง เช่น มีกี่ห้องนอน มีกี่ห้องน้ำ ที่จอดรถกี่คัน แต่ละฟังก์ชันต้องการพื้นที่ใช้สอยเท่าไหร่ และบ้านหลังนั้นโดยรวมมีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดเท่าไหร่

โดยการกำหนดแบบบ้าน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตของสมาชิกทุกคนในครอบครัวได้อย่างครบครัน เพื่อให้ได้มาซึ่งการสร้างบ้านในฝันอย่างแท้จริง

ในกรณีที่ยังไม่มีที่ดินสำหรับการสร้างบ้าน งบประมาณที่ต้องใช้จะมี 2 ส่วนหลัก คืองบที่ต้องใช้ซื้อที่ดินเปล่า ในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลและสภาพที่ดิน และงบอีกส่วนหนึ่งคืองบสร้างบ้าน ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องที่คาดเดายากสักนิดหากไม่ได้อยู่ในแวดวงก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยได้มีการจัดทำราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคารเอาไว้ ซึ่งจากข้อมูลที่ปรับปรุงล่าสุดในเดือนมิถุนายน 2569 บ้านแต่ละแบบมีราคาค่าก่อสร้างดังนี้

ข้อมูลจากมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย

การวางแผนงบสร้างบ้านไม่ควรพิจารณาเฉพาะค่าก่อสร้างต่อตารางเมตร เพราะอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่ได้รวมอยู่ในราคาประเมินเบื้องต้น โดยเฉพาะบ้านที่ต้องเตรียมพื้นที่หรือปรับปรุงระบบสาธารณูปโภคก่อนเริ่มก่อสร้าง

ก่อนเซ็นสัญญาจ้างผู้รับเหมา ควรขอรายการแสดงปริมาณงานและราคา (BOQ) เพื่อเปรียบเทียบว่าราคาที่เสนอครอบคลุมงานใดบ้าง และมีรายการใดที่เจ้าของบ้านต้องจ่ายเพิ่มเติม วิธีนี้จะช่วยให้วางแผนงบสร้างบ้านได้แม่นยำขึ้นและลดโอกาสเกิดค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด

ผู้ที่มีที่ดินเป็นของตัวเองสามารถยื่นขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้านกับธนาคารได้ โดยธนาคารจะพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น มูลค่าหลักประกัน ราคาค่าก่อสร้างตามแบบและสัญญาจ้าง รายได้ ภาระหนี้เดิม ประวัติการชำระหนี้ และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน อาจมีผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่รองรับทั้งค่าซื้อที่ดินและค่าปลูกสร้าง แต่เงื่อนไขและวงเงินอนุมัติขึ้นอยู่กับธนาคารแต่ละแห่ง จึงควรสอบถามรายละเอียดก่อนทำสัญญาซื้อที่ดินหรือว่าจ้างผู้รับเหมา

ก่อนยื่นขอสินเชื่อ ควรเตรียมเอกสารสำคัญ เช่น เอกสารแสดงรายได้ เอกสารสิทธิที่ดิน แบบแปลนก่อสร้าง รายการประมาณราคาค่าก่อสร้าง และสัญญาจ้างผู้รับเหมา โดยรายการเอกสารจริงอาจแตกต่างกันตามเงื่อนไขของธนาคาร

นอกจากนี้ ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยตลอดระยะเวลาที่เกี่ยวข้อง ค่าธรรมเนียม ระยะเวลาผ่อนชำระ เงื่อนไขการเบิกเงินกู้เป็นงวด และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อให้มั่นใจว่าวงเงินที่ได้รับเพียงพอต่อการสร้างบ้านจนแล้วเสร็จ

แม้จะได้รับอนุมัติสินเชื่อปลูกสร้างบ้านแล้ว ผู้กู้ยังควรเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายก่อนและระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากสินเชื่อประเภทนี้มักมีการเบิกจ่ายเงินตามความคืบหน้าของงานและเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับเงินกู้ทั้งหมดทันทีหลังอนุมัติ

ค่าใช้จ่ายที่ควรวางแผนล่วงหน้า ได้แก่ ค่าออกแบบบ้าน ค่าดำเนินการขออนุญาตก่อสร้าง ค่าเตรียมพื้นที่ ค่าจ้างผู้รับเหมางวดแรก และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อ

ตัวอย่างเช่น หากมีงบก่อสร้าง 2 ล้านบาท และวางแผนเตรียมเงินทุนหมุนเวียนเบื้องต้น 20% จะเท่ากับ 400,000 บาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลข 20% เป็นเพียงสมมติฐานสำหรับการวางแผน ไม่ใช่จำนวนเงินที่ทุกธนาคารกำหนดให้ต้องเตรียม

ก่อนเริ่มก่อสร้าง ควรสอบถามธนาคารถึงเงื่อนไขการเบิกเงินกู้แต่ละงวด และตกลงกำหนดการชำระเงินกับผู้รับเหมาให้สอดคล้องกัน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเงินไม่เพียงพอระหว่างก่อสร้าง

สำหรับในส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้าง หากเลือกมาแล้วเกิดปัญหาโดนทิ้งงาน ทำงานเสียหาย ก็จะส่งผลให้งบสร้างบ้านบานปลาย ซึ่งหลักในการเลือกผู้รับเหมา อาจเลือกจากที่มีคนที่ไว้ใจได้แนะนำให้ ควรมีที่อยู่ที่แน่นอนหรือมีสำนักงานที่ตั้งที่ชัดเจน และมีผลงานดี ๆ ที่เคยทำไว้ก่อนหน้า

นอกจากนั้นควรคัดเลือกผู้รับเหมาที่ยื่นราคาก่อสร้างที่สมเหตุสมผลที่สุด ไม่แพงเกินไปหรือถูกเกินไปจนน่าสงสัย

การแบ่งจ่ายค่าจ้างตามความคืบหน้าของงานก่อสร้างเป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงจากการจ่ายเงินเกินกว่างานที่ได้รับ โดยเจ้าของบ้านควรทำสัญญาจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุรายละเอียดงาน วัสดุ ระยะเวลาก่อสร้าง จำนวนเงินแต่ละงวด และเงื่อนไขการตรวจรับงานให้ชัดเจน

ตัวอย่างการแบ่งงานก่อสร้างออกเป็นงวด มีดังนี้

ตารางนี้เป็นเพียงตัวอย่างการจัดกลุ่มงาน ไม่ใช่จำนวนงวดหรือสัดส่วนการจ่ายเงินที่ใช้กับทุกโครงการ โดยรายละเอียดจริงต้องกำหนดให้เหมาะสมกับแบบบ้านและสัญญาจ้าง

ก่อนจ่ายเงินแต่ละงวด ควรตรวจสอบว่างานแล้วเสร็จตามแบบและรายการวัสดุที่ตกลงกัน หากพบข้อบกพร่องควรแจ้งให้ผู้รับเหมาแก้ไขตามเงื่อนไขสัญญา และเก็บหลักฐานการตรวจรับงานและการชำระเงินทุกครั้ง

นอกจากนี้ ควรตรวจสอบว่าสัญญามีรายละเอียดเกี่ยวกับการรับประกันผลงาน ความรับผิดกรณีงานล่าช้า และการแก้ไขงานที่ไม่ได้มาตรฐานอย่างครบถ้วน เพื่อคุ้มครองสิทธิของเจ้าของบ้านหากเกิดปัญหาระหว่างก่อสร้าง