โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3, น.ส.3 ข. ต่างกันอย่างไร

โฉนดที่ดิน คือ เอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจึงต้องทราบว่า ประเภทโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3 และ น.ส.3 ข. แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร และโฉนดที่ดินประเภท ไหนที่ซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้องตามความต้องการมากที่สุด

ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นมีหลายแบบ แต่ละแบบก็มีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่สามารถแยกแยะได้ไม่ยาก โดยพิจารณาจากรหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ ดังนี้

น.ส.3 ก. เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ทั้งนี้ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้

การเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ผู้มีชื่อโฉนด/ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

น.ส.3 เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน ส่วน น.ส.3 ข. ก็เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ กล่าวคือ เอกสารสิทธิ์เหล่านี้ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดินที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน โฉนดครุฑแดง นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.

ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดินเป็นส่วนที่อยู่ด้านบนของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยเลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด ที่ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด และมีเลขที่ เล่ม และหน้า ที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์ ซึ่งเป็นประโยชน์ในการค้นหาเอกสารของกรมที่ดิน

ผู้ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก จะมีชื่ออยู่บนโฉนดที่ดินด้านหน้า และแม้ว่าโฉนดจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น หน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้

รายละเอียดแปลงที่ดินเป็นส่วนสำคัญที่ใช้ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) มาตราส่วนในการวาดแผนที่ รวมทั้งภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน โดยทุกรายละเอียดจะถูกวาดไว้บนพื้นที่ว่างกลางโฉนดที่ดิน

ด้านหลังโฉนดที่ดินนั้นเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน ซึ่งเป็นส่วนที่ระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด โดยระบุว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร และผู้รับสัญญาเป็นใคร เช่น นาย ก. (ผู้ให้สัญญา) ขายให้นาย ข. (ผู้รับสัญญา) แล้วนาย ข. (ผู้ให้สัญญา) จดจำนองกับธนาคาร ค. (ผู้รับสัญญา) ดังนั้น ใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง ก็จะดูได้จากช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย

นอกจากนี้ เจ้าพนักงานยังใช้สารบัญจดทะเบียนในการระบุเงื่อนไขด้วยตัวหนังสือสีแดง หรือที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ เช่น เจ้าพนักงานระบุเงื่อนไขการจดจำนองของนาย ข. ไว้ โฉนดที่ดินของนาย ข. ก็จะซื้อขายไม่ได้จนกว่าธนาคาร ค. (ผู้ให้สัญญา) ปลอดจำนองให้นาย ข. (ผู้รับสัญญา)

ราคาประเมินที่ดินนั้นเป็นข้อมูลส่วนหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ซื้อตรวจสอบความสมเหตุสมผลของราคาที่ดินที่ต้องการว่า ที่ดินมีราคาถูกหรือแพงจากราคาประเมินมากน้อยเพียงใด โดยผู้ซื้อสามารถนำเลขโฉนดที่ดินไปตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้อย่างง่ายดายจากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์

ปัจจุบันการดูรายละเอียดในโฉนดที่ดินเฉย ๆ อาจไม่ทันเล่ห์เหลี่ยมของมิจฉาชีพ ผู้ซื้อจึงต้องมีความรู้เบื้องต้นในการตรวจสอบความถูกต้องของประเภทโฉนดที่ดิน เช็กว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือของปลอม ซึ่งดูได้จากลายน้ำที่ฝังอยู่ในเนื้อกระดาษของเอกสารสิทธิ์ และสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ หรือตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินผู้ดูแลพื้นที่ของโฉนดที่ดินนั้นก็ได้

ความรู้และความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทโฉนดที่ดินนั้นไม่ใช่เรื่องยาก แต่ผู้ซื้อทุกคนก็ต้องศึกษาข้อมูลเหล่านี้ให้ดี เพื่อป้องกันตัวเองไม่ให้โดนนักต้มตุ๋นโกงด้วยโฉนดที่ดินปลอม หรือตกลงซื้อขายที่ดินผิดไปจากเอกสารสิทธิ์ที่ระบุไว้ เพียงแค่ตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดี เรื่องปวดหัวมากมายก็จะไม่มาสร้างปัญหาในระหว่างการซื้อขายอย่างแน่นอน