การสอบเขตที่ดินหาหมุด หรือการทำรังวัดที่ดิน เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับใครที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ ที่ต้องหมั่นตรวจเช็กที่ดิน ไม่งั้นอาจจะเกิดเหตุการณ์ที่ดินเพิ่มขึ้นหรือหดหายไป หรือหลักหมุดหาย หลักหมุดคลาดเคลื่อน เป็นต้น
สำหรับใครที่มีที่ดินเปล่าอยู่ในมือ เป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือย่อมตามมาด้วยผลของกฎหมายต่าง ๆ นานา ไม่ว่าจะเป็น การเสียภาษี, การครอบครองปกปักษ์, การปล่อยให้ที่ดินรกร้าง หรือ การเสียที่ดินจากภาระจำยอม
ปัญหาเหล่านี้ล้วนเป็นส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้นบ่อยกับเจ้าของที่ดิน และอาจทำให้ที่ดินในมือของคุณหายไป จากที่เคยมีที่ดินเป็นไร่ ๆ ก็อาจจะเหลือไม่กี่ตารางวา ดังนั้น การขอสอบเขตที่ดินหาหมุด หรือการรังวัดที่ดิน จึงเป็นแนวทางหนึ่งที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินทราบสภาพพื้นที่และรักษาสิทธิของตนได้ทันท่วงที
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- การสอบเขตที่ดินหาหมุด คืออะไร
- การสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน ควรทำเมื่อไหร่
- ขอสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน ควรเริ่มต้นจากอะไร
- 2 กรณีที่อาจเกิดขึ้น หลังจากสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน
- ข้อแนะนำเกี่ยวกับการสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน
- ขั้นตอนการขอรังวัดสอบเขตที่ดิน
- ค่ารังวัดที่ดินและค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน
การสอบเขตที่ดินหาหมุด คืออะไร
การสอบเขตที่ดินหาหมุด คือการยื่นคำขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินตรวจสอบแนวเขตและปักหมุดหลักเขตใหม่ เมื่อหลักหมุดเดิมสูญหาย เคลื่อนที่ หรือต้องการตรวจสอบความถูกต้องของเนื้อที่ดินจริงให้ตรงกับโฉนด เพื่อป้องกันการบุกรุกและแก้ไขข้อพิพาทเรื่องขอบเขตที่ดินกับที่ดินข้างเคียง
โดยคำว่า การสอบเขตที่ดินหาหมุด เป็นคำที่คนทั่วไปมักใช้เรียกการตรวจสอบแนวเขตและหลักเขตที่ดิน แต่ในทางราชการจะเกี่ยวข้องกับกระบวนการ "รังวัดสอบเขต"
การสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน ควรทำเมื่อไหร่
เจ้าของที่ดินควรหมั่นตรวจสอบสภาพที่ดินและแนวเขตเป็นระยะ โดยเฉพาะที่ดินที่ปล่อยว่างหรือไม่ได้เข้าไปใช้ประโยชน์เป็นเวลานาน หากพบว่าหลักเขตสูญหายหรือสงสัยว่าแนวเขตไม่ตรงกับเอกสารสิทธิ รวมทั้งเพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์
ทั้งนี้หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่าการรังวัดที่ดินนั้นคืออะไร ทำไมต้องมีการรังวัดที่ดิน ในเมื่อในโฉนดที่ดินก็มีการบอกมาตราส่วน และขนาดของที่ดินเป็นรูปแผนที่ไว้อยู่แล้ว
ทั้งนี้เองส่วนใหญ่ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ได้มีเวลาไปตรวจสอบที่ดินบ่อย ๆ เมื่อกลับไปเช็กที่ดินอีกที หลักหมุดเดิมอาจจะหายไป หรือ ถูกเคลื่อนย้ายจากผู้ที่ประสงค์ไม่ดี ดังนั้นจึงต้องมีการขอรังวัดที่ดินใหม่เพื่อตรวจสอบและยืนยันขนาดที่ดินในโฉนดที่ดินอีกครั้งว่าที่ดินจริงนั้นมีขนาดและขอบเขตเท่ากับโฉนดที่ดินที่ถืออยู่ในมือหรือไม่
ขอสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน ควรเริ่มต้นจากอะไร
สิ่งแรกก่อนจะทำการขอยื่นเรื่องเพื่อทำการรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดที่เจ้าของที่ดินควรทราบเบื้องต้น คือ
1. ที่ดินที่ครอบครองอยู่มีหลักฐานอะไร
เอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นมีหลายประเภทตามรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันไป ตามลักษณะอสังหาริมทรัพย์ และวัตถุประสงค์ เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ., น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีอะไรบ้าง
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน 6 ประเภท มีอะไรบ้าง แบบไหนซื้อ-ขาย-โอนได้ตามกฎหมาย
2. สภาพที่ดินเป็นที่ดินรูปแบบใด เจ้าของข้างเคียงเป็นใคร อยู่ติดกับสถานที่ใด
นอกจากนั้นจะต้องรู้ว่าสภาพที่ดินที่ครอบครองอยู่นั้นเป็นที่ดินเปล่า ที่นา ที่สวน ที่ไร่ หรือที่อยู่อาศัย โดยหลักสำคัญที่ควรรับทราบเป็นประเด็นสำคัญเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา ก็คือ เจ้าของที่ดินข้างเคียงเป็นผู้ใดบ้าง ที่ดินติดอยู่กับที่สาธารณประโยชน์หรือไม่
เมื่อทราบหลักสำคัญในการขอยื่นเรื่องทำการรังวัดที่ดินแล้วก็สามารถเข้าไปดูขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการขอรังวัดที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน
2 กรณีที่อาจเกิดขึ้น หลังจากสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน
เมื่อทราบว่าการรังวัดคืออะไร และการขอยื่นรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดนั้นมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ก็มาเตรียมพร้อมรับมือกับปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นเมื่อทำการรังวัดที่ดิน ซึ่งกรณีที่เกิดขึ้นบ่อยก็คือทำการรังวัดที่ดินแล้วขนาดและขอบเขตที่ดินไม่ตรงกับโฉนด บางรายที่ดินเพิ่มขึ้น บางรายที่ดินหดหายลงไป
โดยทั่วไปปัญหาที่ตามมาการรังวัดแล้วพื้นที่ดินไม่ตรงตามโฉนดในมือจะเกิดขึ้นบ่อยประมาณ 2 กรณีด้วยกัน (ไม่นับรวมกรณีของผู้ถือโฉนด น.ส.3, น.ส.3 ก. ที่ทำการทำรังวัดเพื่อขอโฉนดที่ดินใหม่เป็นโฉนด น.ส.4 จ. ซึ่งอาจเกิดการคลาดเคลื่อนไม่มากก็น้อยได้อยู่แล้ว)
1. ทำการรังวัดที่ดินแล้วมีความคลาดเคลื่อนไม่ตรงตามโฉนดที่ดิน
เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือเปลี่ยนมือที่ดิน แต่เมื่อตรวจสอบโฉนดที่ดินเดิมที่ได้มาตอนทำการซื้อ-ขาย เปลี่ยนมือ เป็นเพียงการเดินตรวจสอบที่ดิน หรือจากภาพถ่ายแนวเขต แต่ไม่ได้มีรายการรังวัดที่ดินก่อนโฉนดที่ดินถูกเปลี่ยนมือ ทำให้เมื่อทำการรังวัดใหม่ขนาดที่ดินมีความคลาดเคลื่อนไม่ตรงตามโฉนดที่ดิน
ในกรณีนี้เท่ากับที่ดินที่ได้มามีขนาด ขอบเขต หรือหลักหมุด ไม่เท่ากับในโฉนดที่ดินตั้งแต่แรก หากเกิดกรณีเช่นนี้ขึ้น ผู้ซื้อที่ดินหรือผู้ครอบครองใหม่ สามารถอ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 (เรื่อง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ในสัญญา) กล่าวคือ
"ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้า แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น"
2. หลักหมุดหาย หรือ หลักหมุดถูกเคลื่อนย้าย
กรณีนี้ คือ ขณะทำการรังวัดที่ดินพบว่าหลักหมุดที่เจอกับแนวเขตในโฉนดที่ดินไม่ตรงกัน ซึ่งอาจเกิดจากที่ดินข้างเคียงขอทำการรังวัดที่ดินไปก่อนหน้านี้ แต่ทางเราไม่ได้ไประวังแนวเขต และไม่ได้คัดค้านอะไร อาจจะไม่ทราบหรือไม่ได้รับจดหมายให้ไประวังแนวเขตก็ตาม จึงเสียพื้นที่ส่วนนั้นไปให้ที่ดินข้างเคียง
ในกรณีนี้ขั้นต้นสามารถตรวจสอบโดยนำโฉนดที่ดินในมือไปเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินข้างเคียงของผู้อื่นว่ามีแนวเขตตรงกันหรือไม่ ซึ่งต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงอื่น ๆ ซึ่งหากตรวจสอบแล้วพื้นที่หายไปจริงต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงมาลงชื่อรับรองแนวเขตใหม่ ถึงจะแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามโฉนดได้
หากมีการคัดค้านแนวเขตและคู่กรณีไม่สามารถตกลงกันได้ เจ้าหน้าที่จะดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายและระเบียบกำหนด รวมถึงแจ้งคู่กรณีให้ไปใช้สิทธิทางศาลภายใน 90 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หากไม่มีการฟ้องร้องภายในกำหนด ผู้ขออาจไม่สามารถดำเนินการรังวัดสอบเขตต่อในคำขอนั้นได้
ถ้าหากแนวเขตที่ดินที่เสียไปมีระยะเวลานานเกิน 10 ปี และผู้ที่ถือครองที่ดินส่วนนั้น (จำเลย) อ้างว่าครอบครองโดยปรปักษ์ สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้โดยอาศัยมาตรา 1382 แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ
“ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้”
โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้ แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง
DDproperty Tip
หากพบหลักเขตสูญหายหรือสงสัยว่าหลักเขตคลาดเคลื่อน ไม่ควรเคลื่อนย้ายหรือปักหลักใหม่ด้วยตนเอง ควรติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการตรวจสอบและรังวัดตามขั้นตอน
ข้อแนะนำเกี่ยวกับการสอบเขตที่ดินหาหมุด รังวัดที่ดิน
ขณะที่มีการทำรังวัดที่ดิน สอบเขตที่ดินหาหมุดควรมีการเก็บภาพแนวเขตไว้เป็นหลักฐาน เผื่อวันหนึ่งมีผู้ไม่ประสงค์ดีมาบุกรุกที่ดินของเรา หรือผู้ที่อ้างครอบครองปรปักษ์ จะได้มีหลักฐานในการสู้คดี
ขั้นตอนการขอรังวัดสอบเขตที่ดิน
1. เตรียมโฉนดหรือเอกสารสิทธิที่เกี่ยวข้อง
2. ติดต่อสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่
3. ยื่นคำขอรังวัดสอบเขต
4. เจ้าหน้าที่กำหนดวันนัดรังวัดและแจ้งค่าใช้จ่าย
5. แจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงตามขั้นตอน
6. เจ้าหน้าที่ลงพื้นที่รังวัดและตรวจสอบแนวเขต
7. เจ้าของที่ดินและผู้เกี่ยวข้องนำชี้แนวเขต/รับรองหรือคัดค้าน
8. ดำเนินการตามผลการรังวัด หากมีข้อขัดแย้งให้เข้าสู่กระบวนการที่เกี่ยวข้อง
ค่ารังวัดที่ดินและค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน
ค่าธรรมเนียมค่ารังวัดที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินที่ผู้ขอจะต้องชำระตามกฎหมาย (กฎกระทรวง ฉบับที่ 47 และ 48 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) มีดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมรังวัด เกี่ยวกับโฉนดที่ดิน แปลง/วัน/ละ 40 บาท, เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แปลง/วัน/ละ 30 บาท
2. ค่าหลักเขตที่ดิน หลักละ 15 บาท (ตามที่ใช้จริง)
3. ค่าใช้จ่ายในการรังวัดลักษณะเหมาจ่าย ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่งหมายข้างเคียงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ 100 บาท, ค่าป่วยการเจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ วันละ 50 บาท, ค่าพาหนะพนักงานเจ้าหน้าที่และคนงานรังวัด วันละไม่เกิน 800 บาท, ค่าคนงานรังวัด คน/วัน 200 บาท หรือ 250 บาท (ตามเขตจังหวัดที่กระทรวงการคลังกำหนด)
4. ค่ารังวัดที่ดิน ตามเกณฑ์กำหนดดังต่อไปนี้
ไม่เกิน 5 ไร่
1 วันทำการ
ไม่เกิน 1,950 บาท
ไม่เกิน 15 ไร่
2 วันทำการ
ไม่เกิน 3,750 บาท
ไม่เกิน 30 ไร่
3 วันทำการ
ไม่เกิน 5,550 บาท
ไม่เกิน 50 ไร่
4 วันทำการ
ไม่เกิน 7,350 บาท
ไม่เกิน 100 ไร่
5 วันทำการ
ไม่เกิน 9,150 บาท
ไม่เกิน 150 ไร่
6 วันทำการ
ไม่เกิน 10,950 บาท
เกิน 150 ไร่
7 วันทำการ
ไม่เกิน 12,750 บาท
หมายเหตุ: ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการรังวัดอาจแตกต่างกันตามประเภทงาน เนื้อที่ ระยะเวลาการรังวัด และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง ควรตรวจสอบอัตราและรายละเอียดกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบพื้นที่อีกครั้งก่อนยื่นคำขอ
เมื่อรู้อย่างนี้แล้วใครที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองก็ควรหมั่นเข้าไปตรวจเช็กเป็นประจำ เพราะไม่อย่างนั้นวันหนึ่งคุณอาจจะเสียสิทธิในที่ดินของตัวเองไปอย่างไม่รู้ตัว แต่สำหรับใครที่ได้ทำการรังวัดที่ดิน และทำการขายที่ดินไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ