หลักฐานครอบครองปรปักษ์ ที่เจ้าของที่ดินควรรู้ ดูข้อกฎหมาย มาตรา 1382

หลักฐานครอบครองปรปักษ์ หมายถึงเอกสารและพยานรู้เห็น เพื่อแสดงว่าการครอบครองปรปักษ์นั้นถูกหลักเกณฑ์ สำหรับใครที่เป็นนักลงทุนหรือกำลังมองหาที่ดินสะสมไว้เป็นทรัพย์สินของตัวเอง จำเป็นต้องทำความเข้าใจกับเรื่องการครอบครองปรปักษ์ รวมถึงหลักฐานครอบครองปรปักษ์ให้ดี เพื่อไม่ให้ที่ดินนั้นหลุดมือ

รู้หรือไม่ว่ายิ่งคุณมีที่ดินมากเท่าไหร่ การดูแลทรัพย์สินก็จะยิ่งยุ่งยากขึ้นไปอีก หลายคนมีที่ดินทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด เก็บโฉนดของที่ดินต่าง ๆ ไว้กับตัวก็จริง แต่ไม่มีเวลาไปดูแลที่ดินของตัวเอง

วันดีคืนดีมีคนหัวหมอมาอ้างสิทธิในที่ดินของคุณ บอกกับคุณว่าที่ดินนี้มีหลักฐานครอบครองปรปักษ์ ถูกครอบครองปรปักษ์จากการเข้ามาแย่งครอบครองเป็นระยะเวลาติดต่อกัน 10 ปี ด้วยความสงบและเปิดเผยเจตนาในการเป็นเจ้าของ

หากเจ้าของที่ดินที่ถูกแย่งครอบครองปรปักษ์ ไม่รู้เรื่องกฎหมายด้านนี้เลย คงต้อง "งง" เป็นไก่ตาแตกและมืดแปดด้านชนิดที่คิดไม่ออกว่าจะทำอย่างไรต่อไป ในเบื้องต้นสามารถศึกษากฎหมายการครอบครองปรปักษ์ และหลักฐานครอบครองปรปักษ์ได้ที่นี่

หัวข้อหลัก ๆ ที่เจ้าของที่ดินหรือผู้ที่กำลังมองหาที่ดินทั้งหลายต้องรู้ก็คือ หลักเกณฑ์ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382

มาตรา 1382 บัญญัติไว้ว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์" จากการครอบครองปรปักษ์ได้ตามหลักฐานครอบครองปรปักษ์ที่มี

ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ผู้อื่นเข้ามาตั้งรกรากและครอบครองปรปักษ์ได้นั้น ต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่ และในกรณีที่ดินจะต้องมีโฉนดที่ดิน หรือตราจองเท่านั้น (นส.4)

อีกหนึ่งข้อที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้ไว้ก็คือ ต่อให้คุณจะมีโฉนดอยู่ในมือก็อย่าได้วางใจ เจอคนหัวหมอคิดจะครอบครองปรปักษ์ที่ดิน มีหลักฐานครอบครองปรปักษ์เข้าไปรับรองว่าคุณอาจเสียที่ดินไปง่าย ๆ

เพราะเมื่อบุคคลที่จะเข้ามาครอบครองปรปักษ์ต้องการจดทะเบียนในการครอบครองจะต้องใช้หลักฐานครอบครองปรปักษ์แสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้

สำหรับเอกสารโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน ถึงแม้ผู้เข้ามาแย่งครอบครองปรปักษ์ไม่มี เจ้าพนักงานจะถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย และออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณี ในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป

หากเรามีที่ดินในกรรมสิทธิ์ไว้ในครอบครอง และให้ญาติเข้ามาสร้างบ้านอยู่เป็นระยะเวลากว่า 10 ปี ต่อมาเราอยากนำที่ดินในครอบครองของเรานั้นไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ

โดยต้องการให้ญาติทำการย้ายหรือรื้อถอนบ้านออกไป แต่ญาติไม่ย้ายออกแล้วนำกรรมสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์ หลักฐานครอบครองปรปักษ์มาอ้าง โดยอาศัยสิทธิการอนุญาตจากเจ้าของที่ดินมาเป็นระยะเวลา 10 ปี เราจะสามารถทำอะไรได้บ้างหากต้องการที่ดินคืน

ตามมาตรา 1382 สามารถฟ้องคดีเพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้ แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ "ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้" โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้

แต่ต้องฟ้องภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกญาติแย่งครอบครองหรือวันที่ญาติได้จดทะเบียนต่อศาลในการครอบครองปรปักษ์นั่นเอง

โดยกรณีนี้เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจะยื่นฟ้องขอให้เพิกถอนชื่อหรือโฉนดใหม่จากการครอบครองปรปักษ์นั้นเสีย ซึ่งในทางปฏิบัติตามแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาจะยอมรับให้มีการดำเนินการพิสูจน์ใหม่ และถ้าผู้ฟ้องแสดงสิทธิของตนได้ดีกว่า (หรือหมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าจากข้อความข้างตน) ก็จะให้ผู้ฟ้องชนะคดีให้เพิกถอนโฉนดนั้น

ทั้งนี้ โดยอาศัยหลักในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ที่บัญญัติว่า คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ เป็นคุณแก่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิดีกว่า

นอกเหนือจากคดีพิพาทในกรณีตัวอย่างนี้ หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดิน เข้าไประวังแนวเขตที่ดิน หรือมีการทำสัญญาให้เป็นกิจจะลักษณะกับผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในฐานะผู้เช่า

จนสามารถมีผู้ครอบครองปรปักษ์ตามเงื่อนไขของกฎหมายมาตรา 1382 ได้ โดยการใช้หลักฐานครอบครองปรปักษ์ต่าง ๆ แจ้งต่อเจ้าพนักงานเพื่อแสดงความเป็นเจ้าของตามข้อมูลด้านบน นับตั้งแต่มีการจดทะเบียน หากล่วงเลยระยะเวลาเกิน 1 ปี โดยไม่มีผู้มาฟ้องร้องแย่งกรรมสิทธิ์ หรือ ฟ้องร้องขับไล่ก็จะถือว่าที่ดินในส่วนนั้นถูกครอบครองปรปักษ์ทันที

ดังนั้น สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องทำเพื่อป้องกันคนหัวหมอมาหักหลังคุณก็คือตรวจเช็กที่ดินในมืออย่างสม่ำเสมอ เสียภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมาย รวมไปถึงเข้าไประวังแนวเขตที่ดิน ทำรังวัดที่ดินสัก 4 ปีครั้ง ก็ถือว่าช่วยป้องกันคนที่จะมารุกรานที่ดินของเราได้เช่นกัน