สรุป 5 ประเด็น ตลาดอสังหาฯ ในช่วงวิกฤตโควิด-19 ระลอกล่าสุด

สรุป 5 ข้อ ตลาดอสังหาฯ ในช่วงวิกฤตโควิด-19 ระลอกล่าสุด

ผลกระทบจากวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่สามารถควบคุมได้ คาดว่าจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวยาวนานจนถึงสิ้นปี 2564 โดยดัชนีราคาลดลงต่อเนื่อง สวนทางดัชนีอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก

Subscription Banner for Article

จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกล่าสุด ส่งผลให้อุปสงค์ในประเทศ ระลอกล่าสุดส่งผลให้ครัวเรือนจำนวนมากมีปัญหาในการชำระหนี้ เห็นได้จากระดับหนี้ครัวเรือนปัจจุบันสูงถึง 90.5% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ภาคตลาดอสังหาฯ ถือว่าได้รับผลกระทบไม่น้อยทั้งทางตรงจากการโดนประกาศปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง และทางอ้อมจากกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง

แม้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะผลักดันโปรโมชัน สงครามราคา และใช้ช่องทางออนไลน์มาลดช่องว่างในการซื้อขาย แต่สภาพคล่องทางการเงินและผลกระทบด้านอาชีพของผู้บริโภคยังเป็นอุปสรรคใหญ่ที่ทำให้จำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไปก่อน แม้จะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทยในไตรมาสล่าสุดหลังเผชิญสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 รุนแรงกว่าที่คาด โดยสรุปได้เป็น 5 ประเด็น ดังนี้

 

1. ดัชนีราคาลดลงต่อเนื่อง คาดลดลงยาวถึงสิ้นปี 2564

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 183 จุด จาก 190 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 มีเพียงบ้านเดี่ยวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ทรงตัว ส่วนดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลง 3% จากไตรมาสก่อน และลดลงมากถึง 8% ในรอบปี

เมื่อประเมินผลกระทบจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ คาดว่าตลาดอสังหาฯ ยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวในเร็ว ๆ นี้ และจะทรงตัวไปจนถึงสิ้นปี 2564

 

2. โปรโมชันไม่ช่วยกระตุ้นให้คนซื้อบ้าน

จากสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบางต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปี ส่งผลให้ผู้บริโภคประสบปัญหาทางการเงินและว่างงานมากขึ้น ทำให้ต้องชะลอการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเร่งด่วนออกไปรวมถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย แม้จะมีสงครามราคาที่อัดความคุ้มค่าเพื่อเปิดโอกาสทองให้ผู้ซื้อมากแค่ไหน แต่ด้วยกำลังซื้อที่ค่อนข้างจำกัดจึงไม่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อเท่าที่ควร

สะท้อนได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในไตรมาสล่าสุด ดัชนีอุปทานปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 428 จุด จาก 399 จุด หรือเพิ่มขึ้นถึง 7% จากไตรมาสก่อน และมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 37% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นดัชนีอุปทานที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2558

หากพิจารณาในแต่ละทำเลจะพบว่า ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ได้แก่ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา เพิ่มขึ้นถึง 34% ตามมาด้วย แขวงดินแดง เขตดินแดง และแขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 11% เท่ากัน

อย่างไรก็ดี สถานการณ์การแพร่ระบาดฯ ในตอนนี้ส่งผลต่อทิศทางการเติบโตในตลาด ผู้พัฒนาอสังหาฯ ตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป เพื่อเร่งระบายสต็อกคงค้าง รวมถึงผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือก็ชะลอการขายออกไปเพื่อรอจังหวะที่จะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่านี้

 

3. คอนโดมีสต็อกเหลือขายสูงที่สุด

จากสถานการณ์การแพร่ระบาดในช่วงที่ผ่านมา ทำให้หลายคนต้องใช้เวลาในแต่ละวันที่บ้านมากขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคนี้ซึ่งต้องมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอและตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลากหลายรูปแบบ พร้อมทั้งรองรับการเรียนออนไลน์/ทำงานออนไลน์ ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้รับความสนใจในกลุ่มผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านอย่างต่อเนื่อง

ในขณะที่คอนโด แม้จะมีการจัดโปรโมชันออกมากระตุ้นยอดขายมากมาย แต่ก็ต้องยอมรับว่ายังไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควร เห็นได้ชัดจากดัชนีอุปทานล่าสุดที่คอนโด มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 7% โดยปัจจุบันพบว่า คอนโดมีสัดส่วนสูงถึง 87% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนเพียง 7% และ 5% ตามลำดับ

 

4. ที่อยู่อาศัย 1-3 ล้าน ครองตลาด สวนทางคนสนใจซื้อลดลง

แม้ภาครัฐจะออกมาตรการเพื่อช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้าน อาทิ ลดค่าโอน-ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโด ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ หันมาแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand)

อย่างไรก็ตาม พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นทุกระดับราคา โดยเฉพาะระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 10% จากไตรมาสก่อน ตามมาด้วยระดับราคา 3-5 ล้านบาท, 10-15 ล้านบาท และมากกว่า 15 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 7%

หากพิจารณาจากความสนใจของผู้บริโภคแล้ว แม้ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทจะได้รับความสนใจมากที่สุดในรอบไตรมาสด้วยสัดส่วนถึง 24% แต่ความสนใจซื้อในระดับราคานี้ลดลงถึง 6% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงมาแรง ได้รับความสนใจเพิ่มมากถึง 9% ในรอบไตรมาส ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4%) และระดับราคา 3-5 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%)

สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ไม่มีกำลังซื้อเพียงพอในช่วงนี้ อย่างไรก็ดี แม้ภาครัฐจะยังไม่ได้ขยายเพดานเพื่อช่วยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น ๆ แต่ผู้บริโภคกลุ่มนั้นยังคงให้ความสนใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

 

5. ทำเลปริมณฑลโตคึกคัก

การแพร่ระบาดระลอกล่าสุดส่งผลให้จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ สมุทรปราการ ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรสาคร และนครปฐม กลายเป็นคลัสเตอร์การแพร่ระบาดที่มีความเสี่ยงสูง และได้รับผลกระทบไม่แพ้กรุงเทพฯ จากมาตรการล็อกดาวน์ขั้นสูงสุดที่กระทบต่อการทำงานและการดำเนินชีวิตของผู้บริโภคโดยตรง

แต่ในภาคอสังหาฯ กลับพบว่าหลายทำเลในจังหวัดปริมณฑลยังมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมาก เมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้าที่ยังไม่มีการแพร่ระบาดสะท้อนให้เห็นว่าเทรนด์ Work From Home เป็นอีกปัจจัยหนึ่งทำให้ผู้บริโภคหันมามองหาที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองและปริมณฑลมากขึ้น เนื่องจากมีความคุ้มค่ามากกว่าเมื่อเปรียบเทียบราคาและขนาดพื้นที่ที่ได้รับ

ส่งผลให้ความสนใจซื้อในจังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้นในหลายทำเล อาทิ อำเภอหนองเสือ จังหวัดปทุมธานี เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 55% จากไตรมาสก่อน ในส่วนอำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 15% อำเภอกระทุ่มแบน จังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 14% และอำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี เพิ่มขึ้น 13%

 

อย่างไรก็ตาม กุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวเร็วขึ้น คือ การจัดหาและกระจายวัคซีนป้องกันโควิด-19 ให้ครอบคลุมประชากรทั่วประเทศเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดฯ ไม่ให้รุนแรงมากไปกว่านี้ รวมทั้งภาครัฐควรมีมาตรการเพิ่มเติมในการช่วยเหลือเยียวยาและพักหนี้ให้ผู้บริโภคที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยในตอนนี้ เพื่อให้เกิดการใช้จ่ายและขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้กลับมาเติบโตอีกครั้ง

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Refinancing Calculator Icon
เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍