ตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ ไตรมาสแรกปี 2024 ราคาบ้านพุ่งขึ้น สวนทางความต้องการซื้อ-เช่า

DDproperty Editorial Team
ตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ ไตรมาสแรกปี 2024 ราคาบ้านพุ่งขึ้น สวนทางความต้องการซื้อ-เช่า
จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report ฉบับล่าสุด เผยว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเนื่องไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนและกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้
ด้วยเหตุนี้ ผู้บริโภคชะลอแผนซื้อบ้านออกไปก่อน ทำให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย สวนทางภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้น

ราคาคอนโดสูงขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2024 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY)
สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังคงมีทิศทางเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันที่ได้ปรับขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง จึงส่งผลให้บ้านแพงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้
เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่ามีที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวเท่านั้น คือ คอนโดมิเนียมที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 2% QoQ (เพิ่มขึ้น 4% YoY) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัวเล็กน้อย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวลดลง 1% QoQ (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ส่วนทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากไตรมาสที่ผ่านมาและปีก่อนหน้า

ความต้องการซื้อทั่วประเทศลดลง 14% จากไตรมาสก่อน

ท่ามกลางปัจจัยท้าทายทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นยังคงสร้างความกังวลใจและส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ลดลง 14% QoQ (ลดลง 25% YoY) และลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 4 ปี 2562) พบว่า ภาพรวมความต้องการซื้อในระยะยาวยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยความต้องการซื้อคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 12% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 10% และ 2% ตามลำดับ)

บ้านไม่เกิน 3 ล้าน มีจำนวนมากที่สุด

นอกจากนี้ พบว่าที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดในตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้
สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

ค่าเช่าอสังหาฯ เพิ่มขึ้น 7% จากไตรมาสก่อน

เมื่อพิจารณาภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่าดัชนีค่าเช่ามีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอพาร์ทเมนท์มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 7% QoQ และเพิ่มขึ้น 18% YoY ส่วนดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 2% QoQ และเพิ่มขึ้น 25% YoY
นอกจากนี้ ดัชนีค่าเช่าในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง โดยดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นถึง 64% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ส่วนดัชนีค่าเช่าแนวสูงเพิ่มขึ้น 5%

ความต้องการเช่าบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดี ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างมากถึง 27% QoQ และลดลง 25% YoY โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้นถึง 35% QoQ (เพิ่มขึ้น 23% YoY) อันเป็นผลมาจากการที่ผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน จึงหลีกเลี่ยงการขยับขยายหรือเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเพื่อลดความเสี่ยงในการเพิ่มค่าใช้จ่ายที่อาจกลายเป็นภาระออกไป
หากมองในระยะยาว ถือว่าภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเติบโต โดยปรับเพิ่มขึ้นถึง 50% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 74% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 60% มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลง 26%
โดยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นแนวโน้มการเติบโตของตลาดเช่าที่ได้รับแรงสนับสนุนจากกลุ่มผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมมีบ้านเป็นของตัวเอง หรือไม่ต้องการมีภาระหนี้ระยะยาว และชอบความยืดหยุ่นในการเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่า

ที่อยู่อาศัยค่าเช่า 10,000-30,000 บาท มีจำนวนมากที่สุด

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 44% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ เนื่องจากเป็นสินค้าที่ตอบรับกับความต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่ได้มากกว่าและเป็นช่วงค่าเช่าที่จับต้องได้ ครอบคลุมทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย
ยกเว้นในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่ระดับค่าเช่าสูงกว่า 100,000 บาท/เดือนจะมีจำนวนมากที่สุด (สัดส่วน 52%)

ตลาดอสังหาฯ ยังคงเติบโตบนความท้าทาย

หากมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจไม่ได้สดใสเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีปัจจัยท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวไม่มากนัก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมทั้งค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ปัจจัยเหล่านี้กำลังผลักให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ต้องชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน
แต่ทั้งนี้ นักวิเคราะห์หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในระยะถัดไปน่าจะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งผู้ที่กำลังผ่อนบ้านในเวลานี้
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายบนสถานการณ์ที่คาดเดาอนาคตไม่ได้นี้ มองว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างควรต้องรักษาวินัยทางการเงินอย่างมาก นอกจากจะมีแผนรับมือในกรณีที่ดอกเบี้ยไม่ได้ปรับลดลงแล้ว ควรมีแผนฉุกเฉินในกรณีที่ดอกเบี้ยเข้าสู่ยุคขาขึ้นอีกครั้งด้วย เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่ขาดสภาพคล่อง เนื่องจากธนาคารยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับผู้บริโภคกลุ่มนี้เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจตามมา
แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกในระยะยาว เนื่องจากความต้องการซื้อและความต้องการเช่ายังคงสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถถือครองและหวังผลกำไรในระยะยาวได้
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ