ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2567 ราคาบ้าน-ค่าเช่าสูงขึ้น สวนทางดีมานด์ลด

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตแบบซึม ๆ อันเนื่องมาจากความท้าทายรอบด้านที่กระทบต่อสถานะทางการเงินของผู้บริโภค ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งภาวะเงินเฟ้อจากปัจจัยภายนอกทั้งภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง ขณะที่ราคาบ้านปรับขึ้น

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนมกราคม-มีนาคม 2567 เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY)

โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นค่าแรง ราคาที่ดินในปัจจุบัน รวมทั้งความผันผวนของราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับขึ้นราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาของคอนโดและบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากัน โดยคอนโดเพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 9% YoY) บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) ถือเป็นสัญญาณบวกในการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ดี ท่ามกลางความท้าทายทางการเงินโดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน

เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ปรับลดลง 7% QoQ และลดลงถึง 31% YoY ซึ่งลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 และปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ครองตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้

ภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงมีทิศทางเติบโตในแง่ของราคาอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่า ดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดและอะพาร์ตเมนต์ปรับเพิ่มขึ้น 5% QoQ และเพิ่มขึ้น 22% YoY เช่นเดียวกับดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 4% QoQ และเพิ่มขึ้น 28% YoY แต่สวนทางกับความต้องการเช่าทั่วประเทศที่ปรับลดลง 10% QoQ (ลดลง 25% YoY)

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความต้องการเช่าจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ถือเป็นการลดแบบชะลอตัวลงจากช่วงที่ผ่านมา (ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 มีการปรับลดลงถึง 27% จากไตรมาสก่อนหน้า) สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่กระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ และตอบโจทย์ทางการเงินได้ดีกว่า

โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 41% ซึ่งเป็นช่วงราคาที่สามารถจับต้องได้และตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่

ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 1% QoQ และเพิ่มขึ้น 8% YoY โดยคอนโดถือเป็นอสังหาฯ ประเภทเดียวที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมาโดยเพิ่มขึ้น 1% และเพิ่มขึ้นถึง 11% YoY ขณะที่แนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ แม้จะทรงตัวจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้นถึง 8% และ 3% YoY ตามลำดับ

ด้านความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ กลับลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 โดยภาพรวมความต้องการซื้อลดลง 8% QoQ (ลดลง 31% YoY) หากแยกตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีความต้องการซื้อลดลงมากที่สุดถึง 13% QoQ (ลดลง 38% YoY) รองลงมาคือบ้านเดี่ยวลดลง 8% QoQ (ลดลง 37% YoY) และคอนโดลดลง 6% QoQ (ลดลง 26% YoY) สะท้อนให้เห็นกำลังซื้อในเมืองหลวงที่ยังคงซบเซาต่อเนื่อง

นอกจากนี้ หลังจากผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้นและผู้บริโภคที่มีสินค้าแนวราบอยู่ในมือได้นำออกมาขายตามเทรนด์การอยู่อาศัยในช่วงการแพร่ระบาดฯ แต่เมื่อความต้องการซื้อลดลง จึงทำให้ปัจจุบันมีสินค้าแนวราบเหลือขายเพิ่มขึ้น โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 7% QoQ และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 8% QoQ

อย่างไรก็ดี คาดการณ์ว่ามาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ในกรุงเทพฯ ให้ลดลงได้

สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 25% รองลงมาคือ 1-3 ล้านบาท (สัดส่วน 24%) และราคามากกว่า 15 ล้านบาท (สัดส่วน 23%) เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า คอนโดส่วนใหญ่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด 26% ส่วนบ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด 44% และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด 39%

อย่างไรก็ดี แม้ภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ จะไม่ได้เติบโตหวือหวา แต่ยังมีหลายทำเลที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ โดย 5 ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) และพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ได้แก่

ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตอย่างน่าสนใจ เห็นได้จากดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกประเภท โดยค่าเช่าแนวสูงอย่างคอนโดและอะพาร์ตเมนต์ เพิ่มขึ้น 5% QoQ และเพิ่มขึ้น 22% YoY ด้านค่าเช่าแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 3% QoQ และเพิ่มขึ้น 18% YoY สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการเติบโตของราคา

อย่างไรก็ดี ภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงชะลอตัวเช่นเดียวกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยปรับลดลง 4% QoQ (ลดลง 24% YoY)

ขณะเดียวกันคอนโดมีจำนวนมากที่สุดในตลาดเช่าด้วยสัดส่วน 92% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดในกรุงเทพฯ ถือเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองได้เป็นอย่างดี รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 5% และทาวน์เฮ้าส์ 3% นอกจากนี้ยังพบว่าที่อยู่อาศัยให้เช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มากที่สุดด้วยสัดส่วน 41%

สำหรับทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกและพื้นที่นอกเขต CBD ได้แก่

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าราคาอสังหาฯ และความต้องการซื้อจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 โดยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านทางภาคอสังหาฯ ของภาครัฐเป็นตัวขับเคลื่อนให้ผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ช่วยเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ของไทยยังคงชะลอตัวเช่นนี้

ขณะเดียวกัน เมื่อราคาบ้าน-คอนโดใหม่มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นโอกาสของโครงการรีเซลหรือตลาดบ้านมือสองซึ่งมีต้นทุนราคาเดิมที่ถูกกว่าจะกลายเป็นอีกตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้แทน