ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมครัวหลังบ้าน ทำหลังคาโรงจอดรถ ขยายห้อง หรือปรับปรุงพื้นที่ใช้สอย เจ้าของบ้านควรตรวจสอบข้อกฎหมายก่อนเริ่มงาน เพราะการต่อเติมบางประเภทเข้าข่ายดัดแปลงอาคารที่ต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น
ขณะที่งานบางประเภทไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคารตามกฎหมาย เช่น การขยายพื้นที่บางส่วนไม่เกิน 5 ตารางเมตร หรือการเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างโดยไม่เพิ่มน้ำหนักเกินเกณฑ์
มาดู 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต พร้อมข้อควรระวังที่เจ้าของบ้านควรรู้ก่อนลงมือ
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่
- ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต 5 กรณีตามกฎหมาย
- ตารางสรุป ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
- ต่อเติมครัว หลังคา โรงจอดรถ ต้องขออนุญาตไหม
- ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตที่ไหน เตรียมเอกสารอะไรบ้าง
- ขั้นตอนในการขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน
- หากต่อเติมบ้านโดยไม่ได้ขออนุญาตมีโทษอย่างไร
- ก่อนต่อเติมบ้านการแจ้งเพื่อนบ้านก็สำคัญ
การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่
การต่อเติมบ้านโดยพลการอาจก่อให้เกิดปัญหาทางกฎหมายได้ เนื่องจากเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ระบุว่าการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคารจะต้องได้รับอนุญาต แต่ในขณะเดียวกันประเด็นการต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่ ก็มีข้อยกเว้นบางกรณีที่สามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาต
ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต 5 กรณีตามกฎหมาย
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มีการกำหนดลักษณะงาน 5 กรณีที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร จึงไม่ต้องขออนุญาตดัดแปลงอาคารเพียงเพราะงานดังกล่าว หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ได้แก่
1. การเปลี่ยนโครงสร้างอาคารโดยใช้วัสดุแบบเดิม
การเปลี่ยนโครงสร้างอาคารโดยใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม อาจไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคารตามข้อยกเว้น แต่ไม่รวมกรณีเปลี่ยนโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ซึ่งต้องตรวจสอบข้อกำหนดในการขออนุญาตเป็นกรณีไป
2. การเปลี่ยนส่วนของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้าง
การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น วัสดุปิดผิวหรือส่วนประกอบบางประเภท สามารถใช้วัสดุเดิมหรือวัสดุชนิดอื่นได้ หากไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดส่วนหนึ่งเกิน 10% ตามเงื่อนไขกฎหมาย
3. การปรับเปลี่ยนหรือต่อเติมส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง
การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายลักษณะ ขอบเขต รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ของส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง อาจไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร หากไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิมส่วนใดส่วนหนึ่งเกิน 10% และไม่ขัดต่อข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้อง
4. การเพิ่มหรือลดพื้นที่พื้นไม่เกิน 5 ตารางเมตร
การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด โดยมีพื้นที่เปลี่ยนแปลงรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน เข้าข่ายข้อยกเว้นตามกฎกระทรวง
5. การเพิ่มหรือลดพื้นที่หลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร
การลดหรือขยายพื้นที่หลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน เข้าข่ายข้อยกเว้นตามกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม แม้งานต่อเติมจะอยู่ใน 5 กรณีข้างต้น ก็ต้องไม่ขัดต่อกฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่น และข้อกำหนดอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น ระยะร่นอาคารหรือข้อกำหนดด้านความปลอดภัย เจ้าของบ้านควรตรวจสอบกับสำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่รับผิดชอบพื้นที่ก่อนดำเนินการ
ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
ต่อเติมอย่างไร ให้ถูกกฎหมายตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ตารางสรุป ต่อเติมบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
| ลักษณะงานต่อเติม | เงื่อนไขที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร | ข้อควรระวัง |
|---|---|---|
| 1. เปลี่ยนโครงสร้างอาคาร | ใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับเดิม | มีข้อยกเว้นสำหรับโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ |
| 2. เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง | ใช้วัสดุเดิมหรือวัสดุอื่น โดยไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างส่วนใดเกิน 10% | ต้องประเมินน้ำหนักที่เพิ่มขึ้นจริง |
| 3. ปรับเปลี่ยนหรือต่อเติมส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง | ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างส่วนใดเกิน 10% | ต้องไม่ขัดต่อข้อกำหนดอาคารอื่น |
| 4. เพิ่มหรือลดพื้นที่พื้น | พื้นที่เปลี่ยนแปลงรวมไม่เกิน 5 ตร.ม. | ต้องไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน |
| 5. เพิ่มหรือลดพื้นที่หลังคา | พื้นที่เปลี่ยนแปลงรวมไม่เกิน 5 ตร.ม. | ต้องไม่เพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน |
หมายเหตุ: ตารางนี้เป็นการสรุปข้อยกเว้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ข้อ 1 (1)-(5) การเข้าข้อยกเว้นไม่ได้หมายความว่าสามารถดำเนินงานโดยไม่ต้องคำนึงถึงข้อบัญญัติท้องถิ่น ระยะร่นอาคาร หรือข้อกำหนดด้านความปลอดภัย
ต่อเติมครัว หลังคา โรงจอดรถ ต้องขออนุญาตไหม
งานต่อเติมบ้านที่พบได้บ่อยอาจมีเงื่อนไขแตกต่างกันตามขนาดพื้นที่ ลักษณะโครงสร้าง และข้อกำหนดของท้องถิ่น โดยสามารถใช้ตารางต่อไปนี้ประกอบการตรวจสอบเบื้องต้น
| งานต่อเติมบ้าน | สิ่งที่ต้องตรวจสอบ |
|---|---|
| ต่อเติมครัวหลังบ้าน | มีการเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ก่อผนัง หลังคา เสา หรือคานใหม่หรือไม่ |
| ต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ | พื้นที่หลังคาเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ และมีการเพิ่มเสาหรือคานหรือไม่ |
| ขยายห้องนอนหรือห้องนั่งเล่น | มีการเพิ่มพื้นที่พื้นหรือเปลี่ยนโครงสร้างอาคารหรือไม่ |
| เปลี่ยนหลังคาบ้าน | เปลี่ยนเฉพาะวัสดุมุงหลังคา หรือมีการเปลี่ยนโครงสร้างและเพิ่มน้ำหนัก |
| กั้นห้องภายในบ้าน | ผนังใหม่เป็นส่วนรับน้ำหนักหรือไม่ และเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเท่าไหร่ |
| ต่อเติมระเบียง | มีการเพิ่มพื้นที่พื้น เสา คาน หรือเปลี่ยนการรับน้ำหนักหรือไม่ |
ตัวอย่างข้างต้นไม่ได้หมายความว่างานแต่ละประเภทต้องขออนุญาตทุกกรณี หรือได้รับยกเว้นทุกกรณี เจ้าของบ้านควรนำรายละเอียดแบบก่อสร้างไปตรวจสอบกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการ โดยเฉพาะงานที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างหลักของอาคาร
ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตที่ไหน เตรียมเอกสารอะไรบ้าง
หากงานต่อเติมเข้าข่ายดัดแปลงอาคารที่ต้องขออนุญาต เจ้าของบ้านควรติดต่อหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบพื้นที่ตั้งอาคาร เช่น สำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล เพื่อสอบถามขั้นตอนและเอกสารที่ต้องใช้
เอกสารที่อาจต้องเตรียม ได้แก่
1. แบบคำขออนุญาตดัดแปลงอาคารตามที่หน่วยงานกำหนด
2. เอกสารแสดงตัวตนของผู้ยื่นคำขอ
3. เอกสารแสดงสิทธิในที่ดินหรือหนังสือยินยอมจากผู้มีสิทธิที่เกี่ยวข้อง
4. แบบแปลนและรายละเอียดงานต่อเติม
5. รายการคำนวณโครงสร้างและเอกสารรับรองจากผู้ประกอบวิชาชีพ ในกรณีที่กฎหมายกำหนด
ทั้งนี้ เอกสารและขั้นตอนอาจแตกต่างกันตามประเภทอาคาร ลักษณะงาน และพื้นที่ตั้ง เจ้าของบ้านควรสอบถามหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนเริ่มก่อสร้าง เพื่อให้การต่อเติมเป็นไปอย่างถูกต้องและปลอดภัย
ขั้นตอนในการขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน
การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่ เหตุผลสำคัญที่ภาครัฐกำหนดว่า ต้องขออนุญาตต่อเติมก่อนนั้น เป็นเพราะความปลอดภัยทั้งของเจ้าของบ้านที่ต่อเติมเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียง
แบบต่อเติมบ้านนั้นอาจส่งผลกระทบไม่ทางใดก็ทางหนึ่งไปยังเพื่อนบ้าน หรือชุมชนใกล้เคียง ดังนั้น การต่อเติมจึงควรขออนุญาตให้ถูกต้องก็ดีกว่า โดยขั้นตอนในการขออนุญาต มีดังนี้
1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านของเราตั้งอยู่ เช่น ถ้าบ้านของเราอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขตกรุงเทพมหานครในพื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ส่วนถ้าเป็นต่างจังหวัด เราอยู่จังหวัดไหน เราก็แจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้น ๆ
2. ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร
3. เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ก็ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาตดังต่อไปนี้
– ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง, ดัดแปลง, รื้อถอนอาคาร ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ขออนุญาต
– หลังจากนั้น ให้ขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคารรื้อถอนอาคาร ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งออกใบอนุญาตไว้
ทั้งนี้ เอกสารและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สามารถติดต่อสอบถามได้จากสำนักงานเขตท้องถิ่นตามพื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ซึ่งอาจจะยุ่งยากเล็กน้อย แต่ทำตามความถูกต้อง ก็ปลอดภัยทั้งกับตัวเองและชุมชนรอบข้าง
หากต่อเติมบ้านโดยไม่ได้ขออนุญาตมีโทษอย่างไร
หากต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือแบบต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ก่อนต่อเติมบ้านการแจ้งเพื่อนบ้านก็สำคัญ
เมื่อได้แบบต่อเติมบ้านมาแล้ว นอกจากขออนุญาตกับทางการแล้ว สิ่งที่ "ลืมไม่ได้" นั่นก็คือ การแจ้งกับเพื่อนบ้าน ใจเขาใจเรา เพื่อความสงบสุขในการอยู่อาศัยร่วมกัน
บอกกล่าวเพื่อนบ้านว่าเราจะต่อเติม รื้อถอน ตั้งแต่ช่วงวันไหนถึงวันไหน อาจทำให้เกิดความไม่สะดวก และการเปลี่ยนแปลงแบบต่อเติมบ้านเหล่านี้ อาจจะกระทบกับเพื่อนบ้านอย่างไรบ้าง เพราะหากเราต่อเติม รื้อถอน แล้วส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้าน แม้จะดำเนินการขออนุญาตทางการอย่างถูกต้อง เราก็อาจจะถูกฟ้องร้องได้เช่นกัน
ไม่อยากมีปัญหากับเพื่อนบ้านต้องรู้
ลองมาดู 5 เรื่องต้องระวัง ถ้าไม่อยากมีปัญหากับเพื่อนบ้าน ได้ที่นี่
สรุป การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่
การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่นั้น สรุปง่าย ๆ คือ ส่วนใหญ่ต้องขออนุญาต ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หากเป็นการเพิ่ม ลด หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้าน แต่ก็มีข้อยกเว้นบางกรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต เช่น การปรับปรุงเล็กน้อยที่ไม่มีผลต่อโครงสร้างหลักของบ้าน
ทั้งนี้ การไม่ขออนุญาตในส่วนที่ต้องขออาจนำไปสู่โทษปรับและคำสั่งให้รื้อถอนได้ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบและขออนุญาตให้ถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในภายหลัง
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ