ทำที่จอดรถให้เช่า คุ้มไหม เช็ก 5 เรื่องสำคัญก่อนลงทุนบนที่ดินเปล่า

ทำที่จอดรถให้เช่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับเจ้าของที่ดินเปล่าที่ต้องการสร้างรายได้ โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ชุมชน อาคารสำนักงาน ตลาด หรือสถานีรถไฟฟ้าที่มีความต้องการที่จอดรถ

อย่างไรก็ตาม ก่อนเปิดลานจอดรถให้เช่า ควรประเมินทั้งขนาดพื้นที่ จำนวนรถที่รองรับได้ ต้นทุนปรับปรุงที่ดิน ค่าเช่าที่เหมาะสม รวมถึงข้อกฎหมายและภาษีที่เกี่ยวข้อง

มาดู 5 เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนลงทุนทำที่จอดรถให้เช่า พร้อมตัวอย่างคำนวณรายได้และระยะเวลาคืนทุนเบื้องต้น

การทำที่จอดรถให้เช่าต้องขออนุญาตหรือไม่ ขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้พื้นที่และสิ่งปลูกสร้างที่เกี่ยวข้อง หากเป็นการนำที่ดินเปล่ามาปรับพื้นที่และตีเส้นสำหรับจอดรถ อาจมีข้อกำหนดแตกต่างจากการก่อสร้างอาคารจอดรถหรืออาคารที่มีโครงสร้างถาวร

เจ้าของที่ดินจึงควรตรวจสอบข้อกำหนดผังเมือง การก่อสร้างอาคาร ทางเข้าออก และข้อบัญญัติท้องถิ่นกับสำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลก่อนเริ่มดำเนินการ รวมถึงตรวจสอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามลักษณะการใช้ประโยชน์จริง

ทั้งนี้ การนำที่ดินเปล่ามาทำที่จอดรถให้เช่า นอกจากจะช่วยสร้างรายได้แล้ว ยังอาจส่งผลต่อการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยที่ดินที่ใช้ประกอบกิจการให้เช่าที่จอดรถอาจเข้าข่ายการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ๆ (เชิงพาณิชย์) ซึ่งมีอัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.3% เช่นเดียวกับที่ดินรกร้างว่างเปล่า

อย่างไรก็ตาม ที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่ได้ทำประโยชน์ติดต่อกันทุก 3 ปี อาจถูกปรับเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ดังนั้น การทำที่จอดรถให้เช่าจึงอาจช่วยลดความเสี่ยงจากการถูกปรับเพิ่มภาษีที่ดินรกร้างในระยะยาว

ทั้งนี้ การจัดประเภทการใช้ประโยชน์และอัตราภาษีที่ต้องชำระจริงขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและการประเมินขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ทำที่จอดรถให้เช่า ต้องคำนึงถึงขนาดที่จอดรถด้วย สำหรับขนาดที่จอดรถ 1 คันแบบจอดได้พอดี ไม่เล็กและไม่ใหญ่เกินไป จะอยู่ที่ประมาณ 12 ตารางเมตร ต่อที่จอดรถ 1 คัน โดยถ้าเรามีที่ดินขนาดประมาณ 5-10 ตารางวา หรือพื้นที่รวม 20-40 ตารางเมตร ก็จะสามารถปล่อยให้เช่าที่จอดรถประมาณ​ 2-3 คันได้

จะเป็นที่จอดรถให้เช่าแบบง่าย ๆ โดยอาจจะไม่ต้องลงทุนอะไรมาก ถ้าเป็นที่ดินพร้อมใช้งานอยู่แล้ว ไม่ต้องถมที่ดิน ก็หาคนที่ช่วยขีดเส้นที่จอดรถ แล้วก็ปล่อยเช่าได้เลย ไม่ต้องหาคนดูแล เพราะที่จอดรถลักษณะนี้จะอยู่ใกล้กับชุมชน เป็นแปลงเล็ก ๆ ที่นำไปลงทุนทำอย่างอื่นได้ยาก

กรณีที่ที่ดินต้องถมเพิ่ม หรือเทคอนกรีตให้สะดวกต่อการมีรถเข้ามาจอด ต้องให้ผู้รับเหมามาประเมินว่า ค่าใช้จ่ายในการถมดินอยู่เท่าไหร่ ซึ่งก็มีทั้งแบบคิดเหมากับคิดเป็นตารางเมตร ขึ้นอยู่กับผู้รับเหมาแต่ละราย

ขณะที่การลงทุนทำที่จอดรถแบบจริงจัง ก็จะแบ่งเป็น ที่จอดรถขนาดเล็ก จอดได้ประมาณ 5-10 คัน อาจจะต้องมีที่ดินขนาดเริ่มต้นประมาณ 100 ตารางวาขึ้นไป ส่วนที่จอดรถขนาดใหญ่ มีพื้นที่จอดประมาณ​ 10-20 คัน อาจจะต้องใช้ที่ดินมากถึง 200 ตารางวาขึ้นไป ขึ้นอยู่กับรูปของที่ดิน

กรณีที่ต้องการเพิ่มพื้นที่จอด เพื่อหารายได้เพิ่ม การทำเป็นอาคารจอดรถก็เป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ก็น้อยมากที่จะลงทุนทำเป็นอาคารจอดรถ เพราะต้นทุนสูงเกินไป ไม่คุ้มกับการลงทุน สังเกตว่า ผู้ที่นำที่ดินมาลงทุนเป็นลานจอดรถขนาดใหญ่ หรืออาคารจอดรถ เพราะต้องการรองรับธุรกิจหลักของตัวเอง เช่น ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือแหล่งการค้าขนาดใหญ่ที่มีความต้องการที่จอดรถมาก ๆ

สำหรับการทำที่จอดรถขนาดกลาง และขนาดใหญ่ ควรลงทุนทำระบบที่จอดรถจริงจัง ทั้งการขีดเส้นที่จอดรถอย่างเป็นระเบียบ นำระบบจัดเก็บเงินมาใช้ ซุ้มทางเข้าออกที่มีไม้กันรถเข้าออก

ส่วนระบบรักษาความปลอดภัย อาจติดกล้องวงจรปิดเพื่อความอุ่นใจของทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ที่มาฝากรถ หรือหากเป็นที่จอดรถขนาดใหญ่อาจจำเป็นต้องจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ซึ่งขึ้นอยู่กับงบประมาณของเจ้าของที่ดิน

การวางแผนลานจอดรถควรเผื่อพื้นที่สำหรับช่องจอด ทางวิ่งรถ ทางเข้าออก และการกลับรถ ไม่ใช่คำนวณเฉพาะพื้นที่ช่องจอดประมาณ 12 ตารางเมตรต่อคันเท่านั้น

หมายเหตุ: ตัวเลขนี้เป็นเพียงสมมติฐานเบื้องต้นที่เผื่อพื้นที่รวมประมาณ 25–35 ตารางเมตรต่อคัน ไม่ใช่ขนาดขั้นต่ำตามกฎหมาย พื้นที่จริงขึ้นอยู่กับรูปแปลงที่ดิน มุมจอด ความกว้างทางวิ่ง และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง ควรจัดทำผังพื้นที่จริงก่อนลงทุน

ให้คิดจากแนวโน้มของย่านนั้นว่า สามารถจัดเก็บค่าที่จอดรถได้มากน้อยแค่ไหน บางทำเลปล่อยเช่าเป็นรายชั่วโมงได้ ก็มีโอกาสในการทำรายได้สูง แต่บางทำเลปล่อยเช่าได้เฉพาะรายเดือน ก็อาจจะอยู่ที่ได้ประมาณ 1,500-3,000 บาท/ต่อเดือน/คัน

ลองประเมินดูว่า คุ้มค่าหรือไม่ โดยหากประเมินรายได้แล้วว่ามีโอกาสได้รายได้เท่าไหร่ ก็วางงบในการลงทุนส่วนต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับรายได้ที่คาดว่าจะได้รับ เพราะถ้าเราใช้เงินลงทุนมากเกินไป กว่าจะได้คืนทุนอาจต้องใช้เวลานาน ซึ่งอาจจะไม่คุ้มในเชิงเวลาการลงทุน

สมมติให้คิดค่าเช่าที่จอดรถเดือนละ 2,000 บาทต่อคัน และมีผู้เช่าใช้บริการเฉลี่ย 80% ของจำนวนช่องจอดทั้งหมด จะสามารถประมาณการรายได้เบื้องต้นได้ดังนี้

หมายเหตุ: เป็นตัวอย่างคำนวณจากสมมติฐาน ไม่ใช่อัตราค่าเช่าตลาดหรือการรับประกันรายได้ และยังไม่หักต้นทุนการลงทุน ค่าไฟฟ้า ค่าบำรุงรักษา ภาษี ค่าจ้างพนักงาน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

ระยะเวลาคืนทุนของธุรกิจที่จอดรถให้เช่าขึ้นอยู่กับเงินลงทุนเริ่มต้น รายได้จากค่าเช่า และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน โดยสามารถคำนวณเบื้องต้นได้จากสูตร

ตัวอย่างเช่น หากลงทุนปรับปรุงที่ดินและติดตั้งระบบต่าง ๆ รวม 300,000 บาท มีรายได้ค่าเช่าเดือนละ 16,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายดำเนินงานเดือนละ 4,000 บาท จะมีกำไรจากการดำเนินงานเบื้องต้นเดือนละ 12,000 บาท หรือปีละ 144,000 บาท

ดังนั้น ระยะเวลาคืนทุนเบื้องต้นจะอยู่ที่ประมาณ 2.1 ปี โดยยังไม่รวมต้นทุนซื้อที่ดิน ดอกเบี้ย ภาษีเงินได้ และค่าใช้จ่ายพิเศษที่อาจเกิดขึ้น

หากต้องซื้อที่ดินใหม่เพื่อลงทุน ควรนำราคาที่ดินและต้นทุนทางการเงินมาคำนวณด้วย เพราะอาจทำให้ระยะเวลาคืนทุนยาวนานกว่าตัวอย่างมาก

ก่อนเริ่มทำที่จอดรถให้เช่า เจ้าของที่ดินควรวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ โดยมี 5 ขั้นตอนสำคัญ ได้แก่

1. สำรวจความต้องการในทำเล: ตรวจสอบจำนวนที่จอดรถในบริเวณใกล้เคียง รวมถึงอัตราค่าเช่ารายชั่วโมง รายวัน และรายเดือน

2. ตรวจสอบข้อกฎหมาย: สอบถามหน่วยงานท้องถิ่นเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน ทางเข้าออก การก่อสร้าง และข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง

3. ออกแบบพื้นที่จอดรถ: จัดผังช่องจอด ทางวิ่งรถ ระบบระบายน้ำ และจุดเข้าออกให้ปลอดภัย

4. ประเมินต้นทุน: คำนวณค่าเตรียมพื้นที่ ถมดิน เทพื้น ตีเส้น กล้องวงจรปิด ระบบไฟฟ้า และค่าบำรุงรักษา

5. กำหนดรูปแบบการให้บริการ: เลือกให้บริการรายชั่วโมง รายวัน หรือรายเดือน พร้อมจัดทำเงื่อนไขการใช้พื้นที่และมาตรการรักษาความปลอดภัย

หลังเปิดให้บริการ ควรติดตามจำนวนผู้ใช้บริการจริงและค่าใช้จ่ายรายเดือน เพื่อประเมินความคุ้มค่าและปรับรูปแบบธุรกิจให้เหมาะสม

หากรถที่นำมาจอดในลานจอดรถให้เช่าสูญหายหรือเสียหาย ผู้ประกอบการต้องรับผิดชอบหรือไม่ ขึ้นอยู่กับลักษณะการให้บริการ ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา และข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น เช่น ผู้ประกอบการรับดูแลรักษารถ มีระบบตรวจสอบรถเข้าออก หรือเป็นเพียงการให้ใช้พื้นที่จอดรถโดยผู้เช่าดูแลรถของตนเอง

การให้บริการที่จอดรถจึงไม่จำเป็นต้องถือเป็นการฝากทรัพย์ทุกกรณี และไม่สามารถสรุปว่าผู้ประกอบการต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายทั้งหมดโดยอัตโนมัติ

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังอาจมีหน้าที่ดูแลรักษาความปลอดภัยตามสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 743/2561 เป็นตัวอย่างคดีที่ศาลพิจารณาหน้าที่ดูแลรถของผู้ใช้บริการห้างสรรพสินค้าจากพฤติการณ์และระบบรักษาความปลอดภัยที่จัดไว้

ดังนั้น ผู้ประกอบการลานจอดรถควรกำหนดเงื่อนไขการให้บริการให้ชัดเจน จัดให้มีมาตรการรักษาความปลอดภัยตามความเหมาะสม และพิจารณาประกันภัยความรับผิดที่เกี่ยวข้องเพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ