ทำอย่างไรเมื่อผู้เช่าต้องการจดทะเบียนบริษัทโดยใช้บ้านเลขที่เรา!

ปัจจุบันการเช่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ นอกจากเรื่องของการเช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้ว การเช่าอีกรูปแบบหนึ่งก็คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า หรือผู้เช่าต้องการนำบ้านเลขที่ของผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนเป็นบริษัท

ซึ่งก่อนที่จะมีการปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ให้รัดกุมเพื่อความปลอดภัยในทรัพย์สินของผู้ให้เช่า โดยเจ้าของอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าจะต้องพิจารณาถึงสิ่งต่าง ๆ รวมถึงหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ด้วย

สัญญาเช่าถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดเมื่อเกิดการเช่า ส่วนใหญ่การเช่าที่อยู่อาศัยจะมีการระบุในสัญญาเช่าชัดเจนว่า “ห้ามใช้สถานที่เช่าในเชิงพาณิชย์ และห้ามกระทำการใด ๆ ที่ผิดต่อกฎหมาย”

แต่ทั้งนี้ สัญญาการเช่าเพื่อจะเปิดเป็นบริษัทหรือทำธุรกิจผู้ให้เช่าอาจจะระบุในสัญญาเช่าว่า อนุญาตให้ผู้เช่าประกอบกิจการพาณิชย์หรือจัดทำหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่

โดยส่วนใหญ่เนื้อหาในสัญญาเช่าหลัก ๆ จะเน้นในเรื่องการดัดแปลงอาคาร เพราะเมื่อมีการจดทะเบียนบริษัท จะมีการติดตั้งอุปกรณ์ต่าง ๆ

ดังนั้นการทำหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่จึงต้องกำหนดให้ชัดเจนว่าหากมีเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินเมื่อย้ายออกห้ามมีการงัดแงะ และปล่อยให้ทรัพย์สินตกเป็นของผู้ให้เช่า

รวมไปถึงข้อกำหนดในเรื่องของค่าน้ำ ค่าไฟ ที่จำเป็นต้องผู้เช่าต้องติดตั้งแยกต่างหากเป็นชื่อของผู้เช่า เพื่อป้องกันการค้างชำระเมื่อถึงเวลาย้ายออก และในกรณีที่บริษัทเกิดความเสียหายหรือเป็นหนี้สินผู้ให้เช่าจะไม่มีส่วนรับผิดชอบกับบริษัท และผู้รับผิดชอบก็คือกรรมการบริษัทเท่านั้น

ในกรณีที่ผู้เช่าหรือผู้จดทะเบียนไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหรือพื้นที่เช่า ผู้เช่าจำเป็นต้องขอเอกสารจากผู้ให้เช่าทั้งหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่เพื่อประกอบการ และยืนยันที่ตั้งของบริษัท เพื่อขอเลขผู้เสียภาษี และจดภาษีมูลค่าเพิ่ม

เพราะการจดทะเบียนเป็นบริษัทจำเป็นต้องใช้เอกสารดังกล่าวจากผู้ให้เช่า พร้อมกับสัญญาเช่า ทะเบียนบ้านและบัตรประชาชน เพื่อยืนยันว่าเจ้าของบริษัทมีตัวตนและกำลังมีธุรกรรมกับพื้นที่เช่าหรือบ้านหลังดังกล่าวจริง

ดังนั้นเมื่อผู้ให้เช่าถูกขอหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ รวมถึงเอกสารต่าง ๆ ตามข้อมูลข้างต้นก็ไม่ต้องตกใจ ผู้ให้เช่าสามารถให้เอกสารดังกล่าวได้เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนบริษัทของผู้เช่า

ภาษีต่าง ๆ ที่จะตามมาจากการที่ผู้เช่านำพื้นที่ของผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนบริษัท ก็ถือเป็นความเสี่ยงที่เจ้าของพื้นที่หรือผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบ โดยภาษีหลัก ๆ ที่ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องจ่ายก็คือภาษีโรงเรือนและที่ดิน เนื่องจากการให้เช่าถือเป็นการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ซึ่งผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด

ภาษีโรงเรือนและที่ดินที่เราจำเป็นต้องชำระในอัตรา 12.5% ของค่าเช่าหรือค่าประเมินทรัพย์สินต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักบวกภาษีตรงนี้ไปกับการเช่าหรือตกลงกับผู้ให้เช่าเป็นที่เรียบร้อย ทั้งนี้นอกจากภาษีโรงเรือนและที่ดินแล้ว ผู้ให้เช่าก็ยังต้องเสียภาษีบุคคลธรรมดาด้วย

เนื่องจากมีรายได้จากการให้เช่าบ้าน รวมไปถึงผู้เช่าจะต้องจ่ายภาษีค่าเช่า หัก ณ ที่จ่ายอีก 5 % ให้กับผู้ให้เช่า ดังนั้นเมื่อผู้เช่าจ่ายค่าเช่าจะจ่ายค่าเช่าโดยหักค่าภาษี 5 %

หากค่าเช่าเดือนล่ะ 10,000 ผู้เช่า ผู้เช่าไปเสียภาษี 5% ของราคาเช่า = 10,000 x 5/100 = 500 บาท ผู้เช่าก็จะมาจ่ายค่าเช่าเพียง 9,500 บาท พร้อมแนบใบเสร็จการเสียภาษีมาให้

ดังนั้นในสัญญาการเช่าหรือข้อตกลงควรบวกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มหรือออกใบเสร็จค่าเช่าที่บวกภาษีตรงนี้ให้ชัดเจน โดยตกลงกับผู้เช่าให้ดี ซึ่งผู้ให้เช่าจำเป็นต้องทำความเข้าใจตรงนี้เพื่อจะได้ไม่มีปัญหากับผู้เช่า

ในส่วนของผู้เช่าเองสามารถหักภาษี ณ ที่จ่าย 5 % ของค่าเช่าเพื่อนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายของบริษัทได้ (ผู้เช่ายื่นแบบ ภงด.3) และผู้เช่าจะหักภาษี ณ ที่จ่าย และจะให้ใบหักภาษี ณ ที่จ่ายแก่ผู้ให้เช่าไว้เป็นหลักฐานเพื่อนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( ผู้ให้เช่ายื่นแบบ ภงด.90) ซึ่งสรรพากรสามารถตรวจสอบได้ ดังนั้น ทั้งสองฝ่ายต้องยื่นแบบที่มีข้อมูลที่ตรงกัน

1.สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของกิจการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการ (กรณีคณะบุคคล/ ห้างหุ้นส่วนสามัญที่มิใช่นิติบุคคล) หรือผู้รับผิดชอบในการประกอบกิจการในประเทศ (กรณีนิติบุคคลต่างประเทศ)

2.สำเนาทะเบียนบ้านเจ้าของกิจการ

3.หนังสือมอบอำนาจพร้อมติดอากรแสตมป์ 10 บาท (ถ้ามี)

4.สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี)

1.สำเนาทะเบียนบ้านของเลขที่ตั้งสถานประกอบการ

2.สำเนาสัญญาเช่า พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง

3.สำเนาบัตรประชาชนผู้ให้เช่า (เจ้าบ้าน)

4.ผู้ให้ใช้เช่ามีหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่จดทะเบียนในสถานะเป็นบริษัท

5.สำเนาสัญญาเช่า พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง

6.หนังสือรับรองบริษัท พร้อมลงลายมือชื่อของผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท

7.สำเนาบัตรประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท

ตัวอย่างแบบฟอร์มจดทะเบียนพาณิชย์ http://www.dbd.go.th/mainsite/fileadmin/downloads/01_tp/sample_tp_new.pdf#zoom=100

เพียงผู้ให้เช่าทำสัญญาหรือหนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่ให้รัดกุม เข้าใจระบบการเช่าที่ผู้เช่าต้องการเอาบ้านเลขที่ของผู้ให้เช่าไปจดทะเบียน รวมไปถึงจ่ายภาษีอย่างครบถ้วน เท่านี้ก็เป็นการป้องกันให้ผู้ให้เช่าปลอดภัยจากปัญหาที่อาจเกิดจากการเช่าในเชิงพาณิชย์ในภายหลังได้