ทำไมอสังหาฯ ไทย ยังน่าซื้อ-ลงทุน

จากสภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (COVID-19) กระทบหลายภาคส่วนธุุรกิจต้องปิดกิจการชั่วคราวและมีการประกาศเคอร์ฟิว รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวทั้งราคาและอุปทาน แต่รู้ไหมว่าช่วงเวลานี้ยังเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งซื้อเพื่ออยู่เอง และลงทุนในระยะยาว

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง จากแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสููง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถปรับตัวขึ้นได้

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 5 (นับจากช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2562) มาอยู่ที่ 204 จุด จาก 207จุดในไตรมาสก่อนหน้า หรือปรับลดลงราว 1% นับเป็นดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำที่สุุดในรอบ 9 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2560)

จากหลาย ๆ ปัจจัยที่ต่อเนื่องจากปี 2562 คือ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอาศัย (Loan to Value: LTV) ของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ทำให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น ประกอบกับการแพร่ะบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคหายไป ผู้ประกอบการจึงต้องเร่งระบายสต็อก โดยจูงใจด้วยแคมเปญ ลด แลก แจก แถมต่าง ๆ

– ราคาคอนโดมิเนียมจะค่อนข้างทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลงอย่างมากถึง 6% ในรอบ 1 ปี เป็นผลจาก

– ราคาทาวน์เฮ้าส์มีราคาปรับตัวลดลงมากที่สุดราว 2% จากไตรมาสก่อนหน้า และปรับลดลง 3% ในรอบ 2 ปี

– ราคาบ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสที่ 4 ปี 2562 และเพิ่มขึ้นถึง 9% ในรอบ 2 ปี เนื่องจากเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าซื้อเพื่อลงทุน

หากโฟกัสไปที่แต่ละระดับราคา พบว่า ปรับตัวลดลงทุกระดับราคา โดยระดับราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท ปรับตัวลดลงมากที่สุุด อยู่ที่ 3% จากไตรมาสก่อนหน้า และปรับตัวลดลงถึง 8% ในรอบ 1 ปี ส่วนระดับราคาที่มีแนวโน้มเติบโตดียังอยู่ในระดับราคากลาง-บน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ระดับราคา 8-15 ล้านบาท ราคาเพิ่มขึ้น 5% ในรอบ 2 ปี และระดับราคา15 ล้านบาทขึ้นไป ราคาเพิ่มขึ้น 15% ในรอบ 2 ปี

ด้านอุปทานในปี 2563 ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวลดลง จากปัจจัยการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เน้นระบายสินค้าคงค้างที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สอดคล้องกับในส่วนของผู้บริโภคที่คิดจะขายอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเก็บสินค้าไว้ไม่นำออกมาขาย เพื่อรอจังหวะเวลาที่ราคาและผลตอบแทนดีกว่านี้

โดยหลังจากไตรมาสที่ 4 ปี 2562 จำนวนอุปทานลดลงถึง 8% จากไตรมาสที่ 3 ปี 2562 มาถึงไตรมาสแรกของปี 2563 พบว่าจำนวนอุปทานเริ่มลดลงแบบชะลอตัว โดยทรงตัวอยู่ 335 จุด แสดงให้เห็นถึงจำนวนอุปทานที่อยู่ในตลาดยังมีแนวโน้มลดลง

คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนอุปทานมากที่สุุด คิดเป็น 88% ของจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด แต่ลดลงจากไตรมาสก่อนถึง 10% ในทุกกลุ่มราคา โดยอุปทานส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมราคา 3.5-8.5 ล้านบาท เช่นเดียวกับไตรมาสก่อน

ส่วนทาวน์เฮ้าส์ลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 9 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2560) อุปทานส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาท เช่นเดียวกับไตรมาสก่อน

ส่วนบ้านเดี่ยวลดลง 3% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 8 ไตรมาส (นับจากช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2561) อุปทานส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวราคา 3.5-8.5 ล้านบาท

หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโควิด-19 จะอยู่กับคนทั่วโลกอีกประมาณ 2 ปี หรือจนกว่าจะมีวัคซีน ทำให้การดำเนินชีวิตในสังคม และรูปแบบธุรกิจธุรกิจต่าง ๆ เปลี่ยนแปลงไป มีการให้ความสำคัญกับการเว้นระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) และระห่างทางกายภาพ (Physical Distancing) มากขึ้น ซึ่งหมายรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวเช่นเดียวกัน

ในฝั่งผู้บริโภค ส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากการที่หลายภาคธุรกิจต้องปิดตัวลงช่วงเคอร์ฟิว แต่ส่วนหนึ่งได้รับการเยียวยาจากภาครัฐ ได้แก่ เงินช่วยเหลือ พักชำระหนี้ ยืดเวลาการชำระหนี้ ลดค่าค่าน้ำ ค่าไฟ หากสถานการณ์คลี่คลายในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 อย่างที่คาดการณ์ไว้ แม้ว่ากำลังซื้อจะยังไม่กลับมาโดยทันที แต่คาดว่าจะค่อย ๆ ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าวิกฤติโควิด-19 จะทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว แต่จะเห็นได้ว่าราคาคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง เมื่อประกอบกับโปรโมชันในช่วงนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย จึงเป็นโอกาสที่ดีในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีความพร้อม ที่จะได้สินค้าในราคาที่เหมือนกับช่วงเปิดตัวโครงการ

นอกจากจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองแล้ว ยังเหมาะกับการซื้อเพื่อลงทุน เนื่องจากราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตเพิ่มขึ้นอีกเมื่อสถานการณ์กลับมาเป็นปกติ โดยเฉพาะสินค้าระดับกลาง-บน ที่มีการเติบโตของระดับราคาเป็นอย่างมาก