นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีประสิทธิภาพ ทุจริตในหน้าที่ ลูกบ้านทำอะไรได้บ้าง

เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรร เป็นการอยู่อาศัยของคนหมู่มากบนพื้นที่ที่มีการใช้งานส่วนกลางต่าง ๆ ร่วมกัน หรือเรียกว่าอาศัยอยู่ในชายคาเดียวกัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สังคมของการอยู่รวมกันจึงจำเป็นต้องมีตัวแทน และตัวกลางที่คอยดูแลลูกบ้าน หากจะมองภาพง่าย ๆ ก็เหมือน หมู่บ้านที่มีผู้ใหญ่บ้านคอยดูแลปัญหาต่าง ๆ สุขทุกข์ของผู้อยู่อาศัย และประสานงานไปยังภาครัฐและเอกชน

โดยตำแหน่งตัวแทนผู้อยู่อาศัยสำหรับคอนโดมิเนียมจะเรียกว่า นิติบุคคลอาคารชุด ที่คอยเป็นตัวกลางของลูกบ้านหรือผู้อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีหลายร้อยยูนิต ดังนั้นนิติบุคลจะต้องเป็นผู้มีความพร้อม ไม่มีประวัติด่างพร้อย และตรงตามเงื่อนไข ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตราที่ 35/1 และมาตรา 35/3

หากตัวแทนนิติบุคคลมีพฤติกรรมน่าสงสัย ไม่มีประสิทธิภาพ หรือ เกิดการทุจริตในหน้าที่ ทำให้เกิดปัญหาภายใน ถือเป็นปัญหาใหญ่ทีเดียว เพราะนอกจากนิติบุคคลจะเป็นผู้ดูแลความปลอดภัย ความสงบเรียบร้อย แล้ว ยังต้องมีการจัดทำบัญชีรายรับรายจ่าย และ อื่น ๆ ด้วย ซึ่งนิติบุคคลที่แต่งตั้งขึ้นมาโดยลูกบ้านก็จะเป็นคนกุมเงินก้อนนี้ไว้ และเป็นเงินจำนวนมาก การทุจริต และบริหารงานอย่างไม่มีประสิทธิภาพจึงเกิดขึ้นได้ง่าย

เพราะฉะนั้น การทำงานของนิติบุคคลจะต้องตรงไปตรงมา มีความโปร่งใส และอยู่ภายใต้ความควบคุมของเจ้าของเงิน ซึ่งก็คือลูกบ้านทุก ๆ คน จากการเข้าร่วมประชุมปีละ 1 ครั้ง ถ้าการบริหารเป็นไปด้วยความราบรื่น ลูกบ้านมีความพึงพอใจ ก็สามารถบริหารงานต่อไปได้ แต่หากพบว่าไม่โปร่งใส ลูกบ้านก็สามารถรวมตัวกัน เพื่อตรวจสอบงาน และสามารถยกเลิกนิติบุคคลได้ แต่ต้องรอให้สัญญาว่าจ้างนิติบุคคลครบเทอมเสียก่อน ซึ่งส่วนใหญ่จะตั้งสัญญาไว้ที่ปีต่อปี

คือ สัญญาว่าจ้างนิติบุคคลที่หละหลวม เรียกร้องค่าตัวแพง และไม่ได้กำหนดบทลงโทษในสัญญา ทำให้เกิดปัญหามาภายหลัง

ดังนั้นลูกบ้านทุกคนจึงควรช่วยกันตรวจสอบ และคัดเลือกนิติบุคคลที่ดีที่สุด และกรรมการนิติบุคคล มาคอยดูแล อย่าให้นิติบุคคลมาเอาเปรียบเราได้ บางโครงการมีการเก็บค่าส่วนกลางทุก ๆ เดือน เป็นเงินจำนวนมาก แต่สิ่งที่ได้รับกลับแย่ลงไปเรื่อย ๆ ไม่มีอะไรเพิ่มเติม เกิดปัญหาภายในคอนโดมิเนียม ก็เท่ากับว่าส่วนกลางที่เราจ่ายไปไม่มีค่าอะไรเลย จากการบริหารงานที่ไม่โปร่งใสของนิติบุคคลนั่นเอง

สุดท้ายนี้หากนิติบุคคลไม่มีประสิทธิภาพ ลูกบ้านไม่พอใจ สิ่งที่จะทำได้คือ

อันดับแรกต้องรวบรวมลูกบ้านให้เป็นเสียงส่วนใหญ่ เพื่อทำประชามติ และยกเลิกนิติบุคคลนั้น ๆ จากการร้องเรียนจุดบกพร่องและรวมตัวกันลงชื่อคัดค้านเอานิติบุคคลออก และส่งชื่อไปให้ถึงคณะกรรมการโครงการ

โดยจะต้องรวบรวมรายชื่อลูกบ้านอย่างน้อย 20% เพื่อขอให้จัดประชุมใหญ่ที่เรียกว่า "ประชุมวิสามัญ" หัวข้อก็เป็นการพิจารณาถอดถอนผู้บริหารนิติบุคคลชุดปัจจุบัน

อาทิ เชิดเงินส่วนกลางทั้งหมดไป ไม่ปฏิบัติตามพ.ร.บ.อาคารชุด สามารถทำการยกเลิกจ้างก่อนครบสัญญาได้ทันที ก็สามารถฟ้องศาลหรือดำเนินคดีตามกฎหมายได้เลย ดังนั้นการเลือกนิติบุคคลจะต้องคัดสรรคนดีมีคุณภาพ เห็นประโยชน์ส่วนรวมเป็นที่ตั้ง มาบริหารงาน โดยสามารถดู 7 ลักษณะต้องห้าม สำหรับตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ได้ที่นี่