ผ่อนบ้านหมดไวดอกเบี้ยไม่บานด้วยการรีไฟแนนซ์

ในการผ่อนบ้านหรือคอนโด หรือที่เรียกเป็นภาษาอังกฤษว่า Pay Home Loan Instalments นั้น เป็นที่ทราบกันโดยทั่วไปว่า ธนาคารมักจะเสนอดอกเบี้ยบ้านอัตราพิเศษให้แก่ผู้ขอสินเชื่อบ้านในช่วง 1-5 ปีแรกที่ทำสัญญา ซึ่งส่งผลให้ค่าผ่อนบ้านและดอกเบี้ยที่เสียในระยะแรกเบาสบายกว่า แต่ก็ต้องแลกมากับการห้ามปิดบัญชีหรือย้ายไปขอสินเชื่อกับธนาคารอื่น

หลังจากหมดช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ยอัตราพิเศษแล้ว ค่างวดก็จะกลับมาแพงจนเสียโอกาสชำระเงินต้นเพื่อลดปริมาณค่าดอกเบี้ยหรืออาจถึงกับผ่อนบ้านไม่ไหว ผู้ขอสินเชื่อบ้านจึงต้องมองหาตัวเลือกใหม่ ๆ เพื่อลดดอกเบี้ยและภาระการผ่อนลง ซึ่งหนึ่งในวิธีที่นิยมก็คือการรีไฟแนนซ์นั่นเอง

การรีไฟแนนซ์บ้านคือการสิ้นสุดสัญญาสินเชื่อที่มีอยู่กับธนาคารหนึ่งแล้วไปทำสัญญาสินเชื่อใหม่กับอีกธนาคารหนึ่งหรือธนาคารเดิมก็ได้ โดยผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกธนาคารได้เองตามแต่ว่าธนาคารใดจะให้ข้อเสนอที่น่าจูงใจมากกว่ากัน แต่มักจะขอรีไฟแนนซ์ได้ก็ต่อเมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว 3 ปีขึ้นไปหรือตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญากู้บ้าน ซึ่งปัจจุบันการรีไฟแนนซ์ได้รับความสนใจเป็นอย่างมากเนื่องจากช่วยลดดอกเบี้ยบ้านและภาระในการผ่อนได้

ดอกเบี้ยที่ถูกลงถือเป็นประโยชน์หลักที่เห็นได้ชัดที่สุดหากอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของธนาคารใหม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเก่า เช่น สัญญาเดิมมีอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 แต่สัญญาใหม่มีอัตราดอกเบี้ยเพียงร้อยละ 3.5 เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องเสียต่อเดือนและดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาก็จะลดลงตามไปด้วย

เมื่อภาระดอกเบี้ยน้อยลง ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนก็จะถูกนำไปหักเงินต้นคงเหลือได้มากขึ้น ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนต่อไปก็จะลดลงอีก เช่น ผู้ขอสินเชื่อผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท ในสัญญาเดิมต้องหักดอกเบี้ย 12,000 บาท เหลือหักต้นเพียง 8,000 บาท แต่สัญญาใหม่หักดอกเบี้ย 7,000 บาท ก็จะเหลือหักต้นเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 บาท เป็นต้น

สัญญาใหม่จะเป็นไปตามการประเมินจากธนาคารและตามการตกลงของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้ค่าผ่อนบ้านในสัญญาใหม่ของผู้ขอสินเชื่อลดลง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงหรือการขยายระยะเวลาในสัญญาใหม่นานขึ้น เช่น สัญญาเก่าผ่อนเดือนละ 20,000 บาท เหลือ 25 ปี สัญญาใหม่ที่ขยายเวลาเป็น 30 ปีทำให้เหลือผ่อนเพียงเดือนละ 15,000 บาท เป็นต้น

ผู้ขอสินเชื่อจะไม่ได้ประโยชน์อะไรจากการรีไฟแนนซ์หากอัตราดอกเบี้ยใหม่ไม่แตกต่างจากอัตราดอกเบี้ยเดิม และถ้าจะให้การรีไฟแนนซ์เห็นผลชัดเจน ก็ควรมองหาธนาคารที่เสนอสินเชื่อผ่อนบ้านในอัตราดอกเบี้ยที่น้อยกว่าสัญญาเดิมร้อยละ 2 ขึ้นไป และเมื่อคำนวณดอกเบี้ยทั้งสัญญาที่ลดได้ ก็จะต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายในวันที่รีไฟแนนซ์ด้วย

ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นเมื่อรีไฟแนนซ์ถือเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาควบคู่กับการเลือกผ่อนบ้านกับธนาคารใหม่ด้วย เพราะผู้ขอสินเชื่ออาจพบกับข้อเสนอดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารหนึ่งที่เรียกเก็บทุกค่าใช้จ่ายจากผู้ขอสินเชื่อ และในขณะเดียวกันก็อาจมีธนาคารอื่นที่เสนอดอกเบี้ยสูงกว่าเล็กน้อยแต่ผู้ขอสินเชื่อไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์มีดังนี้

– ค่าประเมินราคาบ้าน โดยทั่วไปประมาณ 3,000 บาท

– ค่าจดจำนองที่ต้องชำระให้กรมที่ดินร้อยละ 1 ของวงเงินกู้ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

– ค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.05 ของวงเงินกู้

– ค่าธรรมเนียมสินเชื่อหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

– ค่าประกันอัคคีภัย (บังคับ)

– ค่าประกันชีวิตแบบคุ้มครองสินเชื่อ (ถ้ายินยอม)

จากค่าใช้จ่ายข้างต้น หากต้องการรีไฟแนนซ์บ้านหรือคอนโดที่เพิ่งผ่อนชำระมาไม่กี่ปี ผู้ขอสินเชื่อก็อาจต้องเสียเงินนับแสนบาทเพื่อชำระค่าจดจำนองเพียงอย่างเดียว ซึ่งน่าจะดีกว่าถ้าธนาคารออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้แม้จะดอกเบี้ยสูงกว่าธนาคารอื่นสักเล็กน้อยก็ตาม

ก่อนตกลงรีไฟแนนซ์กับธนาคารใด โปรดสังเกตว่าสัญญาการผ่อนบ้านนั้นยุติธรรมกับผู้ขอสินเชื่อหรือไม่ เพราะบางธนาคารจูงใจผู้ขอสินเชื่อด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำมาก ๆ ในระยะแรกและฟรีทุกค่าใช้จ่าย แต่มาพร้อมการบังคับให้ติดสัญญาอย่างยาวนานและมีค่าปรับสูงเมื่อผู้ขอสินเชื่อปิดสัญญาก่อนกำหนด โดยสัญญาที่เหมาะสมต้องเอื้ออำนวยให้ผู้ขอสินเชื่อสามารถรีไฟแนนซ์ใหม่ได้เมื่อผ่อนไปแล้วอย่างน้อย 5 ปี หรือโดยทั่วไป 3 ปี

เช่นเดียวกับการเตรียมตัวผ่อนบ้านใหม่ การขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารนั้นผู้ขอสินเชื่อต้องมีเอกสารครบถ้วนและไม่มีประวัติเสียในเครดิตบูโรทั้งก่อนและในขณะที่ผ่อนบ้าน โดยผู้ขอสินเชื่อต้องสร้างประวัติการผ่อนชำระให้ดีตลอดระยะเวลาที่ผ่อนบ้านกับธนาคารเดิม เพราะนอกจากธนาคารใหม่จะสนใจรับลูกค้าประวัติดีแล้ว ยังทำให้ผู้ขอสินเชื่อมีโอกาสได้รับโปรโมชั่นลดดอกเบี้ยบ้านเพิ่มเติม และการขอรีไฟแนนซ์บ้านก็จะผ่านง่ายขึ้นอีกด้วย

ช่วงเวลานี้ถือว่าเหมาะกับการรีไฟแนนซ์บ้าน เนื่องจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศปรับดอกเบี้ยนโยบายมาอยู่ที่ 0.5% ต่อปี ทำให้หลายธนาคารปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ทั้ง

– MLR (Minimum Loan Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา

– MOR (Minimum Overdraft Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินเบิกเกินบัญชี หรือการเบิกเงินทางโอดี

– MRR (Minimum Retail Rate: MRR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี

ดังนั้น ประโยชน์ของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลงทำให้ผู้ที่ขอสินเชื่อบ้านจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ รวมถึงลูกหนี้ที่กำลังผ่อนหนี้บ้านก็จะได้ลดภาระหนี้จากการรีไฟแนนซ์ด้วยเช่นกัน

ทั้งหมดนี้คือข้อมูลที่ช่วยให้ผู้ขอสินเชื่อลดภาระการผ่อนบ้านลงได้ด้วยการรีไฟแนนซ์ ซึ่งจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในภาพรวมได้สูงมากหากผู้ขอสินเชื่อมีความเข้าใจและสามารถหาธนาคารที่รีไฟแนนซ์ได้ถูกกว่าจริง แต่นอกจากการรีไฟแนนซ์แล้วยังมีวิธีการอื่น ๆ ที่ช่วยให้ผู้ขอสินเชื่อผ่อนบ้านให้น้อยลงได้ด้วยวิธีรีเทนชั่นเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้โดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยผ่อนบ้านจนหน้ามืดอีกต่อไป