ภาระจำยอม ต้นเหตุแห่งการลดทอนสิทธิทรัพย์สินของตน

กิตติคม พจนี
ภาระจำยอม ต้นเหตุแห่งการลดทอนสิทธิทรัพย์สินของตน
หลายคนที่มีที่ดินอยู่ติดกับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรืออาคารของภาครัฐก็ตามมักจะต้องตกอยู่ใน “ภาระจำยอม” เนื่องจากบนที่ดินหรือทรีพย์สินของเรานั้นอาจเป็นส่วนหนึ่งในทางเดินน้ำ ทางเดินเข้าออกอสังหาริมทรีพย์อื่นๆ หรือแม้กระทั่งการสร้างอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ล้ำเข้ามาในที่ดินทรัพย์สินของตนเองด้วยความจำเป็น หรือสร้างทอาคารบังทิศทางลมอสังหาริมทรัพย์อื่น ก็ยังมีกรณนี้ให้เห็นในปัจจุบัน เพราะกฎหมายเป็นเรื่องละเอียดอ่อน ดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดปัญหามาทำความเข้าใจกันก่อนว่าภาระจำยอมนั้นเกิดขึ้นจากอะไร
ภาระจำยอม เป็นหลักกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยเรื่องของ ทรัพย์ ทรัพย์สิน ตามมาตรา 1387 โดยมีความหมายว่า อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ซึ่งส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินของตน หรือต้องดเว้นหรือลดทอนการใช้สิทธิบางอย่างที่มีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งทางภาษากฎหมายจะเรียกอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมว่า “ภารยทรัพย์” ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลประโยชน์จากภาระจำยอมของทรัพย์สินผู้อื่นหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นที่ทำการฟ้องร้องเพื่อขอสิทธิภาระจำยอมได้ ภาษากฎหมายจะเรียกอสังหาริมทรัพย์นั้นว่า “สามยทรัพย์”
ดังนั้นสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์ตามกฎหมายของทรัพย์สินตนเองตกอยู่ในภาระจำยอม ก็คือ
  1. ต้องไม่ประกอบการใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก (มาตรา 1390)
  2. ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง (มาตรา 1392)
  3. ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ (มาตรา 1394)
  4. ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่าย หรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น
ทีนี้เมื่อเราทราบสิทธิขั้นต้น เมื่อทรัพย์สินของเราต้องตกอยู่ในภาระจำยอมแล้ว จะต้องทำความเข้าใจด้วยว่าการที่ทรัพย์สินหรือที่ดินของเราตกอยู่ในภาระจำยอมนั้น สามารถเกิดขึ้นได้ 3 ทางคือ ทางนิติกรรม โดยอายุความ และผลทางกฎหมาย
1.ภาระจำยอมโดยนิติกรรม เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมเพื่อเป็นประโยชน์แก่อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้
ตัวอย่าง
Resource 47948359_xxl
นาย ก. ทำการขายที่ดินให้นาย ข. และตกลงว่าให้นาย ข. เดินผ่านที่ดินของนาย ก. เพื่อออกสู่ทางสาธารณะด้วยความจำเป็นได้ กรณีนี้เท่ากับนาย ข. ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของนาย ก. ไปโดยปริยาย เพราะจำเป็นต้องใช้ที่ดินของนาย ก. เพื่อเข้า – ออก สู่ทางสาธาณะ โดยไม่เกิดการฟ้องร้อง แต่เป็นการตกลงกันทางนิติกรรม
2.ภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยทื่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบ เปิดเผย และด้วยมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ หมายความว่าอายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้กับภารจำยอมคือมาตรา 1382 อันเกี่ยวข้องกับ การครอบครองโดยปรปักษ์ ดังนั้นหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยสงบและเปิดเผยและมีเจตนาที่จะให้ได้ในสิทธิภารจำยอมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ย่อมได้ภาระจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่จำเป็นจะต้องมีประชาชนทั่วไปหรือบุคคลใช้เป็นประจำด้วยหรือไม่ และสืบเนื่องตามมาตรา 1387 ที่กล่าวเพียงเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ
ตัวอย่าง
49500311_xxl
นาย ก. เดินหรือขับรถผ่านที่ดินของนาย ข. เพื่อออกไปสู่ทางสาธาณะเป็นประจำด้วยเจตตาการเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (ครอบครองปรปักษ์) กรณีนี้ นาย ก. ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินนาย ข. คือมีสิทธิเดินผ่านที่ดินนาย ข. ได้ โดยนาย ข. ไม่มีสิทธิที่จะห้ามไม่ให้นาย A ใช้ทางที่ผ่านเป็นประจำดังกล่าว
3.ผลตามกฎหมาย เจ้าของสามยทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินภาระจำยอมของผู้อื่น มีสิทธิทำการใดๆ เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมได้ โดยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับการนั้นๆ เอง ตามบทบัญญัติมาตรา 1391 ความว่า เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันเป็นจำเป็น เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในกรณีนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
ตัวอย่าง
servilude39620559_xxl-001
นาย ก. ทำการปลูกสร้างบ้านโดยสุจริตบนที่ดินของตน แต่เมื่อสร้างเสร็จปรากฏว่าตัวบ้านบางส่วนได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย ข. กรณีนี้ นาย ก. จะได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินนาย ข. โดยผลของกฎหมาย ซึ่งนาย ก. ไม่จำเป็นต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำแต่อย่างใด เพียงแต่ต้องจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินให้แก่นาย ข. ในส่วนของทรัพย์สินที่ลุกล้ำเข้าไป
2012_8_27_11_34_4
สุดท้ายนี้ หากวันหนึ่งเจ้าของที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอมทำการขายที่ดินหรือเปลี่ยนเจ้าของกรรมสิทธิ์ใหม่จะสามารถยกเลิกภาระจำยอมได้หรือไม่ ต้องบอกเลยว่าไม่ได้ เนื่องจาก ที่ดินแปลงหนึ่งที่เจ้าของได้นำโฉนดเดิมไปจดภาระจำยอมไว้ย่อมผูกติดกับที่ดินตลอดไปจนกว่าจะสิ้นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้ ตามมาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดภาระจำยอมจะสิ้นไป โดยการสิ้นไปแห่งภาระจำยอมประกอบด้วย
  1. ถ้า ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
  2. เมื่อภารยทรัพย์ และ สามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
  3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอมย่อมหมดสิ้นไป
  4. ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
  5. เมื่อภาระจำยอมนั้นยังประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นน้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน
ดังนั้นใครที่คิดจะซื้อที่ดินสักผืนนควรตรวจเช็คพื้นที่โดยรอบให้ดีก่อนซื้อ หากไม่อยากถูกลดทอนสิทธิจากภาระจำยอม เนื่องจากภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่บุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้นแม้มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ไปหรือเปลี่ยนเจ้าของไป ก็ไม่ทำให้ทรัพย์สินส่วนที่เป็นภาระจำยอมนั้นสิ้นไปได้ นอกจากการสิ้นไปแห่งภาระจำยอมตามกฎหมายกำหนดเท่านั้น
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ