ขออนุญาตสร้างบ้าน การเตรียมเอกสารถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับการจะสร้างบ้านสักหนึ่งหลัง รวมถึงขั้นต่อการขออนุญาตสร้างบ้านต่าง ๆ ซึ่งจริง ๆ แล้วขั้นตอนเหล่านี้สามารถเตรียมตัวได้ก่อน เพื่อป้องกันความยุ่งยาก ลองมาดูว่าการยื่นขออนุญาตสร้างบ้านมีขั้นตอนอย่างไร และต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง รวมถึงสร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาตได้ที่นี่
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- การยื่นขออนุญาตสร้างบ้าน
- หลักฐานยื่นขอเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน
- ทำไมต้องยื่นขอเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน
- บ้านจัดสรร VS บ้านสร้างเอง กับการขออนุญาตก่อสร้าง
- การต่อเติมบ้าน กับการขออนุญาตก่อสร้าง
ก่อนขออนุญาตสร้างบ้าน ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง
ก่อนยื่นขออนุญาตสร้างบ้าน เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบข้อมูลให้ครบถ้วน เพื่อให้การเตรียมเอกสารและการพิจารณาแบบก่อสร้างเป็นไปอย่างราบรื่น โดยมีสิ่งสำคัญที่ควรเช็ก ดังนี้
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดิน ตรวจสอบว่าเป็นที่ดินที่สามารถใช้ก่อสร้างได้ และผู้ยื่นคำขอมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้าน
- ตรวจสอบข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายท้องถิ่น พิจารณาข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระยะร่น และเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับตำแหน่งที่ตั้ง
- เตรียมแบบบ้านและรายละเอียดการก่อสร้าง ตรวจสอบว่าแบบแปลนสอดคล้องกับข้อกำหนดทางกฎหมาย รวมถึงมีลายมือชื่อรับรองจากผู้ประกอบวิชาชีพตามที่กฎหมายกำหนด
- สอบถามรายการเอกสารจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ ตรวจสอบแบบฟอร์ม จำนวนชุดเอกสาร ค่าธรรมเนียม และขั้นตอนการยื่นคำขอของแต่ละพื้นที่
- วางแผนก่อนเริ่มก่อสร้าง ควรรอให้ได้รับอนุญาตหรือดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดเรียบร้อยก่อนเริ่มงาน
การตรวจสอบล่วงหน้าช่วยลดโอกาสที่แบบบ้านหรือเอกสารจะต้องแก้ไขหลายครั้ง และช่วยให้เจ้าของบ้านวางแผนงบประมาณกับระยะเวลาก่อสร้างได้เหมาะสมยิ่งขึ้น
การยื่นขออนุญาตสร้างบ้าน
1. ยื่นคำร้องขออนุญาตสร้างบ้านที่สำนักงานเขตท้องถิ่นในพื้นที่นั้น ๆ เช่น สำนักงานเขตหรือกรุงเทพมหานครสำนักงานเทศบาล สำนักงานเมืองพัทยา ฯลฯ ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ของจังหวัดนั้น ๆ
2. สำนักงานเขตท้องถิ่นตรวจสอบแบบแปลน โดยเฉพาะในเขตที่ประกาศใช้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร หรือกฎหมายผังเมืองบ้านหรืออาคาร สิ่งปลูกสร้างทุกประเภทจะต้องได้รับอนุญาตก่อสร้างบ้านก่อน และจะต้องก่อสร้างตามแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต
3. ได้รับเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน กรณีที่ไม่ได้รับอนุญาต อาจจะมีการให้แก้ไขในบางรายละเอียด ก็ต้องดำเนินการแก้ไข และยื่นขออนุญาตอีกครั้ง
4. เมื่อได้เอกสารการขออนุญาตสร้างบ้านมาแล้ว ควรทำสำเนาทั้งเก็บไว้ ที่ตัวเอง ให้สถาปนิก วิศวกร และผู้รับเหมา หรือบริษัทรับสร้างบ้าน ดำเนินการก่อสร้างบ้านต่อไป
หมายเหตุ: ในระหว่างก่อสร้าง หากมีเหตุที่ก่อให้เกิดปัญหากับเพื่อนบ้าน ชุมชนใกล้เคียง เช่น เสียงดังเกินเวลาที่กฎหมายกำหนด วัสดุก่อสร้างหล่น หรือมีอุบัติเหตุ จนได้รับการร้องเรียน หน่วยงานภาครัฐอาจมีคำสั่งให้หยุดงานก่อสร้างชั่วคราว จนกว่าขั้นตอนทางกฎหมายจะแล้วเสร็จจึงจะมีคำสั่งว่า จะให้ก่อสร้างต่อ หรือให้หยุดก่อสร้างถาวร
หลักฐานการขอเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน
1. กรอกคำขอเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน ก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคารหรือรื้อถอนอาคาร (ข.1)
2. เอกสารแปลนบ้าน แบบบ้าน และรายละเอียดการก่อสร้าง ที่ได้มาตรฐานมีสถาปนิกและวิศวกรเป็นผู้เซ็นรับรองแบบ (กรณีที่ไม่มีสถาปนิก สามารถขอแบบบ้านมาตรฐานจากสำนักงานเขตท้องถิ่นในจังหวัดนั้น ๆ ได้)
3. หนังสือรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบบ้าน ผู้ควบคุมและเอกสารจากวิศวกรงานก่อสร้าง
4. สำเนาโฉนดที่ดินที่จะก่อสร้าง หรือเอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ที่ดินผืนนั้น หรือกรณีเช่าที่ดินปลูกสร้างบ้าน จะต้องมีเอกสารแสดงสิทธิที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของด้วย
5. สำเนาบัตรประชาชน หรือทะเบียนบ้านเจ้าของอาคาร ในกรณีเป็นนิติบุคคลใช้หนังสือรับรองการจดทะเบียน กรณีที่ไม่ได้ไปยื่นขออนุญาตก่อสร้างด้วยตัวเอง จะต้องมีหนังสือแสดงการมอบอำนาจให้กับผู้ที่เป็นตัวแทนในการยื่นขอเอกสารขออนุญาตก่อสร้างบ้าน
หมายเหตุ: จำนวนชุดของเอกสาร จะต้องสอบถามข้อมูลอัปเดตจากสำนักงานเขตท้องถิ่นที่จะยื่นขอเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน
ทำไมต้องยื่นขอเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน
คำตอบก็คือ เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยเองและชุมชนรอบข้าง เพราะกฎหมายต่าง ๆ ที่ถูกกำหนดขึ้น ก็เพื่อป้องกันอันตรายจากสิ่งปลูกสร้างทุกรูปแบบ เช่น ความแข็งแรงของโครงสร้าง ระยะร่นจากถนน ระยะห่างจากชุมชนรอบข้าง ฯลฯ เพื่อไม่ให้สิ่งปลูกสร้างเกิดใหม่กระทบกับการอยู่อาศัยเดิมของชุมชนรอบข้าง
ลองคิดภาพ หากปล่อยให้ทุกคนสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ตามใจชอบ ไม่ต้องขออนุญาต จะเป็นเช่นไร
สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต เช็กข้อกฎหมายก่อนเริ่มก่อสร้าง
หลายคนที่วางแผนสร้างบ้านอาจสงสัยว่า สร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต หรือบ้านขนาดเล็กสามารถก่อสร้างได้เลยหรือไม่ ในทางปฏิบัติ การพิจารณาว่าต้องขออนุญาตสร้างบ้านหรือไม่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดบ้านเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องพิจารณาประเภทอาคาร ลักษณะการก่อสร้าง ข้อกำหนดในพื้นที่ และกฎหมายควบคุมอาคารที่เกี่ยวข้องด้วย
โดยทั่วไป การก่อสร้างบ้านพักอาศัยใหม่ที่อยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายควบคุมอาคาร ต้องดำเนินการขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือดำเนินการตามช่องทางที่กฎหมายกำหนดก่อนเริ่มก่อสร้าง จึงไม่ควรสรุปว่าบ้านชั้นเดียว บ้านหลังเล็ก หรือบ้านสำเร็จรูปทุกประเภทได้รับยกเว้นโดยอัตโนมัติ
ก่อนเริ่มสร้างบ้าน ควรตรวจสอบประเด็นสำคัญดังนี้
- ประเภทและลักษณะอาคาร : ตรวจสอบว่าบ้านที่จะสร้างเข้าข่ายอาคารประเภทใด และอยู่ภายใต้ข้อกำหนดใดบ้าง
- ขนาดและพื้นที่ใช้สอย : พิจารณาพื้นที่อาคาร จำนวนชั้น ความสูง และรายละเอียดอื่นตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ข้อกำหนดของพื้นที่ : ตรวจสอบกฎหมายผังเมือง ระยะร่น แนวเขตที่ดิน และข้อบัญญัติท้องถิ่น
- เอกสารสิทธิที่ดินและแบบก่อสร้าง : ตรวจสอบสิทธิในการใช้ที่ดิน รวมถึงความถูกต้องของแบบแปลนก่อนยื่นคำขอ
หากไม่แน่ใจว่าบ้านที่วางแผนไว้ต้องขออนุญาตหรือไม่ ควรนำข้อมูลที่ดินและแบบบ้านไปสอบถามสำนักงานเขต เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่รับผิดชอบพื้นที่ก่อนเริ่มงานก่อสร้าง เพื่อให้ทราบขั้นตอนที่ถูกต้องและป้องกันปัญหาทางกฎหมายภายหลัง
บ้านจัดสรร VS บ้านสร้างเอง กับการขออนุญาตก่อสร้าง
การซื้อบ้านในโครงการจัดสรร การขออนุญาตต่าง ๆ เป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ หรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโครงการจัดสรรก็จะมีกฎระเบียบ ข้อบังคับมากกว่าการก่อสร้างบ้านทั่วไปเพียงไม่กี่หลัง
ผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ไม่ต้องยุ่งยากในขั้นตอนสร้างบ้าน รวมถึงไม่ต้องยุ่งยากทั้งเรื่องการขอใช้น้ำประปา ไฟฟ้า เลขที่บ้าน เตรียมเงินให้พร้อม กู้ให้ผ่าน สร้างเสร็จก็เข้าอยู่ได้เลย แต่ข้อเสีย คือ รูปแบบบ้าน พื้นที่ใช้สอย อาจจะไม่ตรงกับความต้องการทั้งหมด
ขณะที่บ้านสร้างเอง มีข้อดี เรื่องรูปแบบบ้าน พื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชั่นบ้านที่กำหนดได้ตามความต้องการมากกว่าบ้านจัดสรร แต่ข้อด้อยก็คือ อาจจะยุ่งยากกับขั้นตอนการขออนุญาตต่าง ๆ ตั้งแต่ขออนุญาตก่อสร้างไปจนถึงการขอน้ำไฟ และเลขที่บ้าน
ถ้าใช้ผู้รับเหมาทั่วไปในการก่อสร้าง ขั้นตอนเหล่านี้ เจ้าของบ้านต้องเป็นผู้ดำเนินการเองทั้งหมด แต่ถ้าใช้บริษัทรับสร้างบ้าน ก็มีทั้งบริษัทที่จัดการให้หมดทุกขั้นตอน (เพราะเก็บค่าดำเนินการต่าง ๆ เหล่านี้ไว้รวมกับราคาค่าสร้างบ้านแล้ว) กับบริษัทที่จัดการให้เฉพาะบางขั้นตอน
การต่อเติมบ้านกับการขออนุญาตก่อสร้าง
ไม่ใช่แค่เพียงการก่อสร้างบ้านใหม่เท่านั้นที่ต้องมีการขออนุญาตก่อสร้าง แม้แต่การต่อเติมบ้านก็จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้าง โดยการต่อเติมที่เข้าข่ายต้องขออนุญาต คือ การต่อเติมที่เกี่ยวกับโครงสร้างเกินกว่า 5 ตารางเมตร แต่ที่ผ่านมาเจ้าของบ้านหลายรายที่ต่อเติมบ้านเกินกว่าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดก็จะไม่ไปยื่นขออนุญาต และคิดว่าไม่เป็นอะไร ซึ่งมักจะเป็นประเด็นที่ก่อให้เกิดการกระทบกระทั่งกับเพื่อนบ้านหรือชุมชนใกล้เคียง
กรณีที่การต่อเติมที่เกี่ยวกับโครงสร้างเกินกว่า 5 ตารางเมตร ซึ่งต้องขออนุญาตก่อสร้าง ถ้าเจ้าของไม่ไปขออนุญาตให้ถูกต้อง หากเกิดปัญหาที่สร้างความเสียหายให้กับชุมชน เพื่อนบ้านใกล้เคียง จะกลายเป็นความผิดร้ายแรง จึงแนะนำว่า ควรยื่นขออนุญาตให้ถูกต้องตั้งแต่แรก แต่ก็มีการต่อเติมบ้านบางประเภท ที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตต่อเติม
สรุป 5 กรณีสร้างบ้านแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต
| รายละเอียดแบบต่อเติมบ้าน | กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต |
| การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง | ไม่เกิน 5 ตร.ม. |
| การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของหลังคา | ไม่เกิน 5 ตร.ม. |
| การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร | ใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม |
| การเปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ ภายในบ้าน (ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร) | ใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่น ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม |
| การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ในบ้าน | ไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม |
หากดำเนินการทุกอย่างถูกต้อง เตรียมเอกสารให้พร้อม เชื่อว่าการขออนุญาตสร้างบ้าน และเอกสารขออนุญาตสร้างบ้าน ไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ