รู้ทันค่าใช้จ่าย ภาษีขายบ้าน ทำอย่างไรให้ขายบ้านทั้งที ต้องมีกำไร

ในการขายบ้านสักหลังให้ได้กำไรจากการขายนั้น การตั้งราคาขายให้สูงกว่าราคาที่ซื้อมาไม่ได้เป็นหลักประกันว่าการขายนั้นจะทำให้ผู้ขายได้กำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าหากเป็นการตั้งราคาโดยไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการขายบ้าน รวมถึงภาษีขายบ้าน ทำให้แทนที่จะขายได้กำไรอาจกลายเป็นขาดทุนหรือเสมอตัวได้ ลองมาเรียนรู้ค่าใช้จ่ายในการขายบ้านกัน จะได้ตั้งราคาขายให้ได้กำไรแบบชัวร์ ๆ

ในการขายบ้านนั้น เมื่อพิจารณาเฉพาะฝ่ายของผู้ขายนั้น จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง 4 รายการด้วยกัน ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในแต่ละรายการนั้นจะมีรายละเอียด และเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในอัตรา 2% จากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งระยะเวลาที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือการมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เป็นเงื่อนไขในการยกเว้นค่าธรรมเนียมนี้ แต่ส่วนใหญ่แล้วจะมีการแบ่งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนนี้ออกเท่า ๆ กัน โดยให้ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้เท่า ๆ กันฝ่ายละ 1%

สำหรับผู้ขายที่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีเป็นต้นไป ในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนก็ยังมีค่าใช้จ่ายอีกรายการหนึ่งที่เรียกว่าค่าอากรสแตมป์ ซึ่งจะคำนวณค่าอากรในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด (ราคาซื้อขายจริง) โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาคิด ซึ่งถ้าหากผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในเวลาไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี จะไม่ต้องเสียค่าอากร แต่จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

ในกรณีที่ผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดโดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องชำระ แต่ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะขายนั้นเป็นการได้มาจากมรดกตกทอดนั้นก็จะได้รับการยกเว้นการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ

รายได้ที่ผู้ขายได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปนั้นจะถือเป็นรายได้ของผู้ขายซึ่งจะต้องนำมาเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษีเงินได้ ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาก็จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในอัตราภาษีของบุคคลธรรมดา

ในส่วนนี้จะนำระยะเวลาที่ถือครองกรรมสิทธิ์เข้ามาพิจารณาด้วย โดยการถือครองในระยะเวลาที่นานกว่าจะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ในอัตราที่สูงกว่า ทำให้เหลือเงินได้ในส่วนที่นำไปคำนวณเป็นภาษีที่จะต้องหัก ณ ที่จ่ายในอัตราที่น้อยลง ดังแสดงในตารางด้านล่าง

ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์นั้นจะนับตามปีบัญชี โดยช่วงเวลาหนึ่งปีหมายถึงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน ดังนั้นการซื้อขายภายในปีเดียวกันนั้นจะนับเป็นการถือครอง 1 ปี และการถือครองข้ามปีแบบไม่เต็มปี เช่น ถือครองตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2561 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2562 จะนับเป็นเวลา 2 ปี

ในการคำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถคำนวณได้ 2 วิธี จากอัตราส่วนในตารางข้างต้น

วิธีการนี้จะนำอัตราส่วนที่จะนำมาคิดเป็นเงินได้พึงประเมิน (จากตารางข้างบน) ไปคูณกันกับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ราคาขายอสังหาริมทรัพย์) ก็จะได้จำนวนเงินที่เป็นเงินได้พึงประเมินซึ่งจะใช้นำไปคำนวณหาภาษีเงินได้ต่อไป ซึ่งวิธีการนี้เป็นวิธีการคำนวณโดยตรงและจะทำให้ทราบจำนวนเงินได้พึงประเมินทันที

ตัวอย่าง คำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมไปในราคา 2.8 ล้านบาท โดยผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมแห่งนี้มาแล้ว 6 ปี

เงินได้พึงประเมิน = รายได้จากการขายอสังหาฯ (บาท) x อัตราส่วนเงินได้พึงประเมิน (%) ณ ปีที่ 6

เงินได้พึงประเมิน = 2,800,000 x 40%

เงินได้พึงประเมิน = 1,120,000 บาท

เงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมราคา 2.8 ล้านบาท ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วง 6 ปี คือ 1,120,000 บาท

เงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ราคาขายอสังหาริมทรัพย์) นั้นก็คือจำนวนเงินที่คงเหลืออยู่หลังจากหักค่าใช้จ่ายออกจากรายได้แล้ว

ดังนั้น วิธีการนี้จะเริ่มต้นจากการหาค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกไปจากรายได้ของการขายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการนำรายได้มาคูณด้วยอัตราส่วนหักค่าใช้จ่าย (จากตารางข้างบน) จะได้จำนวนค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออก แล้วจึงนำไปหักออกจากรายได้อีกทีหนึ่งก็จะได้เงินได้พึงประเมิน ซึ่งวิธีการนี้จะเป็นการคำนวณทางอ้อม ซึ่งมีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าเล็กน้อย แต่สามารถคำนวณออกมาได้ผลเท่ากับวิธีการแรก

ตัวอย่าง คำนวณหาเงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมไปในราคา 2.8 ล้านบาท โดยผู้ขายถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมแห่งนี้มาแล้ว 6 ปี

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ = รายได้จากการขายอสังหาฯ (บาท) x อัตราส่วนหักค่าใช้จ่าย (%) ณ ปีที่ 6

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ = 2,800,000 x 60%

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ = 1,680,000 บาท

ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ของการขายคอนโดมิเนียมราคา 2.8 ล้านบาท ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วง 6 ปี คือ 1,680,000 บาท

เงินได้พึงประเมิน = รายได้จากการขายอสังหาฯ (บาท) – ค่าใช้จ่ายที่จะถูกหักออกจากรายได้ (บาท)

เงินได้พึงประเมิน = 2,800,000 – 1,680,000

เงินได้พึงประเมิน = 1,120,000 บาท

เงินได้พึงประเมินของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมราคา 2.8 ล้านบาท ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในช่วง 6 ปี คือ 1,120,000 บาท (เท่ากับการคำนวณด้วยวิธีแรก)

เงินได้พึงประเมินที่คำนวณได้นั้น คือเงินได้พึงประเมินในช่วงระยะเวลาทั้งหมดของการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว แต่อัตราภาษีแบบก้าวหน้าที่ใช้ในการคำนวณภาษีนั้นกำหนดเป็นอัตราภาษีต่อปี จึงต้องนำเงินได้พึงประเมินมาทำให้เป็นเงินได้พึงประเมินต่อปีด้วยการหารกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง

ตัวอย่าง เงินได้พึงประเมินทั้งหมดของรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมที่ถือครองกรรมสิทธิ์มา 6 ปี ในราคา 2.8 ล้านบาท คือ 1,120,000 บาท

เงินได้พึงประเมินต่อปี = เงินได้พึงประเมินทั้งหมด (บาท) / จำนวนปีที่ถือครอง (ปี)

เงินได้พึงประเมินต่อปี = 1,120,000 / 6 = 186,667 บาท

จำนวนเงินได้พึงประเมินต่อปีที่คำนวณได้นี้คือจำนวนที่จะนำไปเข้าสู่กระบวนการคำนวณภาษี โดยคำนวณตามอัตราภาษีแบบก้าวหน้า ดังแสดงในตารางด้านล่างนี้

จากจำนวนเงินได้พึงประเมินต่อปี 186,667 บาท สามารถนำมาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี ดังนี้

จากการคำนวณภาษีต่อปีจากเงินได้พึงประเมินต่อปีพบว่าจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ปีละ 13,667 บาท ซึ่งตัวเลขที่คำนวณออกมานั้นคือภาษีหัก ณ ที่จ่ายเพียงปีเดียวเท่านั้น ไม่ใช่ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมดที่จะต้องชำระ ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จะทราบภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมดได้ด้วยการคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีที่ถือครอง (ปี)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 13,667 x 6 = 82,002 บาท

จากค่าใช้จ่ายรายการต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเราได้รวบรวมมานำเสนอกันข้างต้น ผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรให้ความสำคัญกับการตั้งราคาให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เอาไว้ เพื่อที่ว่าเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์แล้วจะยังได้กำไรจากการขายหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดอีกด้วย ดังตัวอย่างต่อไปนี้

ตัวอย่าง ซื้อคอนโดมาในราคา 2.6 ล้านบาท อยู่อาศัยมา 6 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้าน แล้วต้องการขายคอนโดมิเนียมนี้ในราคา 2.8 ล้านบาท จะเหลือกำไรให้ผู้ขายหรือไม่ อย่างไร กำหนดให้ราคาประเมินของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท

จากข้อมูลในตัวอย่างในการขายคอนโดมิเนียมครั้งนี้จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอน 1% คิดจากราคาประเมิน 2.2 ล้านบาท (ผู้ซื้อและผู้ขายออกคนละครึ่ง)

2. ค่าอากร 0.5% คิดจากราคาขาย 2.8 ล้านบาท (ใช้ราคาที่สูงกว่าคำนวณ)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ได้รับการยกเว้น (ถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 5 ปี เสียเฉพาะค่าอากรเท่านั้น)

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในช่วงอัตราเงินได้พึงประเมิน ณ ช่วงเวลาการถือครอง 6 ปี

สรุปค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายคอนโดมิเนียมได้ดังตารางด้านล่างนี้

จากตัวอย่างแสดงให้เห็นว่าการขายคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาในราคา 2.6 ล้านบาท แล้วขายไปในราคา 2.8 ล้านบาท ทำให้เกิดส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไปถึง 200,000 บาท แต่ในความจริงแล้วเมื่อหักลบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็เกือบจะกลายเป็นการขายเท่าทุน หรือเหลือกำไรเพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยเมื่อหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดผู้ขายจะได้กำไรเพียง 81,998 บาทเท่านั้น

การที่ผู้ขายประเมินค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าจะช่วยให้ผู้ขายสามารถกำหนดราคาขายที่เหมาะสมได้ โดยเหลือส่วนต่างระหว่างราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไปเอาไว้อย่างเหมาะสมและเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในการขาย ท้ายที่สุดแล้วจะทำให้ผู้ขายได้รับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นหลังจากที่หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว