จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวส่งผลกระทบกับผู้ที่กำลังเก็บเงินซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในตอนนี้ รวมถึงผู้ที่กำลังชั่งใจว่าจะกู้ร่วมกับคู่รัก สามี หรือคนในครอบครัวดีหรือไม่ เพราะกลัวว่าจะนับเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปซึ่งเข้าเกณฑ์ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้นจากเดิม
โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ ทาง ธปท. เพิ่งออกหลักเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการกู้ร่วม ซึ่งช่วยให้ผู้กู้ร่วม หรือผู้ที่กำลังเตรียมตัวเตรียมใจจะเป็นหนึ่งในการกู้ร่วมเบาใจได้ แต่ก่อนจะไปถึงจุดนั้นลองมาทำความรู้จักเงินดาวน์ก่อนว่าหมายความว่าอย่างไร
เงินดาวน์คืออะไร
เงินดาวน์ ภาษาอังกฤษคือ Down Payment เป็นเงินจำนวนหนึ่งที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับผู้ขายเมื่อต้องการผ่อนชำระทรัพย์สินมูลค่าสูง โดยผู้ซื้อจะจ่ายเงินดาวน์มากกว่าหรือเท่ากับจำนวนเงินที่ผู้ขายกำหนดไว้ก็ได้ และยิ่งจ่ายดาวน์เยอะขึ้น จำนวนเงินที่จะต้องกู้ก็ยิ่งลดลง โดยเงินก้อนนี้มักจะถูกใช้ในการซื้อขายสินทรัพย์ 2 กลุ่ม ดังนี้
เงินดาวน์บ้าน
เงินดาวน์บ้าน คือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับโครงการเมื่อขอกู้บ้านหรือคอนโดมิเนียมกับธนาคาร หากบ้านที่ต้องการซื้อยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ก็สามารถขอผ่อนดาวน์บ้านได้ด้วย โดยขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขาย และเงินดาวน์บ้านก็คือสิ่งที่จะมาพูดถึงรายละเอียดกัน
มาตรการ LTV กับหลักเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำ
ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ ได้บังคับใช้หลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) ของการกู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมทั้งมือหนึ่งและมือสอง ลองมาทำความรู้จักเหตุและผลของมาตรการนี้กันก่อน
ทำไมต้องบังคับใช้มาตรการ LTV
ปกติสินเชื่อบ้านจะเป็นสินเชื่อที่มีหนี้เสีย (NPL) อยู่ในระดับต่ำ เวลาที่คนกู้ซื้อบ้าน มีปัญหาเรื่องเงินหมุนไม่ทัน รายได้ไม่มี สิ่งสุดท้ายที่คนส่วนใหญ่จะให้หลุดไปก็คือบ้าน พยายามรักษาบ้านไว้ก่อน แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตัวเลข NPL สินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 เกิดขึ้นพร้อมกัน ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด
นอกจากนี้ ยังพบการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงินด้วยกัน จนทำให้คุณภาพของการปล่อยสินเชื่อลดลงไป คือหลังจากที่สถาบันการเงินหลายแห่งต่างเข้ามารุกสินเชื่อของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้สถาบันการเงินบางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบลง ด้วยการให้เงินเพิ่มขึ้นแก่ผู้กู้ ซึ่งเป็นที่รู้จักในชื่อของ “สินเชื่อเงินทอน”
สินเชื่อเงินทอนคืออะไร
อธิบายง่าย ๆ สมมุติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีก เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้เอนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญาพร้อมกัน ก็จะได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาท
หากปล่อยให้สถานการณ์เช่นนี้ดำเนินไปเรื่อย ๆ จะทำให้อุปทาน (Supply) ส่วนเกินเพิ่มมากขึ้น บ้านที่โอนแล้วแต่คนไม่อยู่จริงเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ไม่มีทางที่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงเพราะมีบ้านใหม่ ๆ ที่เป็นอุปทานส่วนเกินเข้ามาต่อเนื่อง ท้ายที่สุดจะเกิดภาวะฟงอสบู่แตก ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีมาตรการ LTV มากำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
สรุปต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่สำหรับมาตรการ LTV
เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
- บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 5%
- บ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20%
- คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 10%
- คอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20%
เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
- บ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระที่อยู่อาศัยแห่งแรกมากกว่า 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 10%
- บ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระที่อยู่อาศัยแห่งแรกน้อยกว่า 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20%
- บ้านและคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20%
เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3
- บ้านและคอนโดมิเนียมทุกระดับราคา ต้องวางเงินดาวน์ 30%
หลักเกณฑ์ใหม่ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับกู้ร่วม
เข้ามาที่ประเด็นหลักของเรา สำหรับผู้ที่กู้ร่วมสามารถเบาใจได้ เพราะหลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ และได้รับฟังความคิดเห็น/ข้อเสนอแนะของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น
ธปท. จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว โดยมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่มีการกู้ร่วม จะให้นับสัญญาการกู้ร่วมอย่างไร
กรณีที่มีการกู้ร่วมจะนับสัญญาอย่างไรนั้น ขอยกตัวอย่างดังนี้
กรณีที่ 1: ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน
กรณีที่ 2: ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก กล่าวคือ
ในกรณีที่ 1: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A
ในกรณีที่ 2: ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2
รายละเอียดเพิ่มเติม: สนส.24/2561 เรื่อง หลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (ข้อ 18)
ขอบคุณรูปประกอบจากธนาคารแห่งประเทศไทย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า