จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวส่งผลกระทบกับผู้ที่กำลังเก็บเงินซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในตอนนี้ รวมถึงผู้ที่กำลังชั่งใจว่าจะกู้ร่วมกับคู่รัก สามี หรือคนในครอบครัวดีหรือไม่ เพราะกลัวว่าจะนับเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปซึ่งเข้าเกณฑ์ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้นจากเดิม
โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ ทาง ธปท. เพิ่งออกหลักเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการกู้ร่วม ซึ่งช่วยให้ผู้กู้ร่วม หรือผู้ที่กำลังเตรียมตัวเตรียมใจจะเป็นหนึ่งในการกู้ร่วมเบาใจได้ แต่ก่อนจะไปถึงจุดนั้นลองมาทำความรู้จักเงินดาวน์ก่อนว่าหมายความว่าอย่างไร
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
เงินดาวน์คืออะไร
เงินดาวน์ ภาษาอังกฤษคือ Down Payment เป็นเงินจำนวนหนึ่งที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับผู้ขายเมื่อต้องการผ่อนชำระทรัพย์สินมูลค่าสูง โดยผู้ซื้อจะจ่ายเงินดาวน์มากกว่าหรือเท่ากับจำนวนเงินที่ผู้ขายกำหนดไว้ก็ได้ และยิ่งจ่ายดาวน์เยอะขึ้น จำนวนเงินที่จะต้องกู้ก็ยิ่งลดลง
ดังนั้น เงินดาวน์บ้าน คือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับโครงการเมื่อขอกู้บ้านหรือคอนโดมิเนียมกับธนาคาร หากบ้านที่ต้องการซื้อยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ก็สามารถขอผ่อนดาวน์บ้านได้ด้วย โดยขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขาย
เงินดาวน์บ้านต้องมีเท่าไหร่
ต้องเตรียมเงินดาวน์บ้านและคอนโดเท่าไหร่จึงจะพอ หาคำตอบได้ที่นี่
มาตรการ LTV กับหลักเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำ
ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ ได้บังคับใช้หลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) ของการกู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมทั้งมือหนึ่งและมือสอง ลองมาทำความรู้จักเหตุและผลของมาตรการนี้กันก่อน
ทำไมต้องบังคับใช้มาตรการ LTV
ปกติสินเชื่อบ้านจะเป็นสินเชื่อที่มีหนี้เสีย (NPL) อยู่ในระดับต่ำ เวลาที่คนกู้ซื้อบ้าน มีปัญหาเรื่องเงินหมุนไม่ทัน รายได้ไม่มี สิ่งสุดท้ายที่คนส่วนใหญ่จะให้หลุดไปก็คือบ้าน พยายามรักษาบ้านไว้ก่อน แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตัวเลข NPL สินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 เกิดขึ้นพร้อมกัน ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด
นอกจากนี้ ยังพบการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงินด้วยกัน จนทำให้คุณภาพของการปล่อยสินเชื่อลดลงไป คือหลังจากที่สถาบันการเงินหลายแห่งต่างเข้ามารุกสินเชื่อของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้สถาบันการเงินบางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบลง ด้วยการให้เงินเพิ่มขึ้นแก่ผู้กู้ ซึ่งเป็นที่รู้จักในชื่อของ “สินเชื่อเงินทอน”
สินเชื่อเงินทอนคืออะไร
อธิบายง่าย ๆ สมมุติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ 2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกไปอีก เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ดังที่เรียกกันว่าเงินกู้เอนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญาพร้อมกัน ก็จะได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาท
หากปล่อยให้สถานการณ์เช่นนี้ดำเนินไปเรื่อย ๆ จะทำให้อุปทาน (Supply) ส่วนเกินเพิ่มมากขึ้น บ้านที่โอนแล้วแต่คนไม่อยู่จริงเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ไม่มีทางที่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงเพราะมีบ้านใหม่ ๆ ที่เป็นอุปทานส่วนเกินเข้ามาต่อเนื่อง ท้ายที่สุดจะเกิดภาวะฟงอสบู่แตก ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีมาตรการ LTV มากำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
เงินเดือนเท่านี้ กู้ได้แค่ไหน
เงินเดือน 30,000 ซื้อบ้าน กู้ได้แค่ไหน ผ่อนบ้านต่อเดือนได้เท่าไร
สรุปต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่สำหรับมาตรการ LTV
ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายมาตรการ LTV โดยมีสาระสำคัญดังนี้
1. กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี
1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
2. การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568-วันที่ 30 มิถุนายน 2569
หมายเหตุ: วงเงินกู้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของแต่ละบุคคล รวมถึงการพิจารณาของแต่ละธนาคาร
โดยเหตุผลที่ผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงิน
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV)
โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด
ขณะที่การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ไม่ได้เพิ่มความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินมากนัก เนื่องจากในปัจจุบันภาวะการเงินตึงตัวและสถาบันการเงินระมัดระวังในการให้สินเชื่อ
ทั้งนี้ คณะกรรมการฯ เห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราว เนื่องจากเกณฑ์ LTV ของไทยผ่อนคลายมากอยู่แล้วเมื่อเทียบกับต่างประเทศ และการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ยังมีความสำคัญเพื่อดูแลมาตรฐานการให้สินเชื่อของระบบสถาบันการเงิน
มาตรการ LTV ช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะได้รับสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงลดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพระบบการเงินที่จะมาจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์
มาตรการ LTV ก่อนการผ่อนคลายมีรายละเอียดอย่างไร
ก่อนจะมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่เดิมมาตรการ LTV มีรายละเอียดดังนี้
1. ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน
แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน
ยกตัวอย่างง่าย ๆ ดังนี้
- กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดได้ถึง 1,100,000 บาท
- กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 950,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1,100,000 บาท
นอกจากนี้ กำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
2. ผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควร ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี)
หลักเกณฑ์ใหม่ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับกู้ร่วม
เข้ามาที่ประเด็นหลักของเรา สำหรับผู้ที่กู้ร่วมสามารถเบาใจได้ เพราะหลังจากมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ และได้รับฟังความคิดเห็น/ข้อเสนอแนะของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น
เรื่องควรรู้ก่อนกู้ร่วมซื้อบ้าน-คอนโด
กู้ร่วมซื้อบ้าน-คอนโด 4 เรื่องต้องรู้ กู้ผ่านง่าย ไม่เกิดปัญหาภายหลัง
ธปท. จึงพิจารณาผ่อนปรนการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ จะผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว โดยมีรายละเอียดดังนี้
กรณีที่มีการกู้ร่วม จะให้นับสัญญาการกู้ร่วมอย่างไร
กรณีที่มีการกู้ร่วมจะนับสัญญาอย่างไรนั้น ขอยกตัวอย่างดังนี้
กรณีที่ 1: ผู้กู้ A มีสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว 1 สัญญา และในครั้งนี้มาขอกู้ร่วมกับ B ซึ่ง B ยังไม่เคยกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาก่อน
กรณีที่ 2: ผู้กู้ A และ B กู้ร่วมมาก่อน และในครั้งนี้ B มาขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
หลักการนับสัญญาสำหรับการกู้ร่วมให้นับสัญญาตามผู้กู้ที่มีกรรมสิทธิ์บนที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลัก กล่าวคือ
ในกรณีที่ 1: หากทั้ง A และ B มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยสำหรับการกู้ร่วม ให้นับสัญญาการกู้ร่วมดังกล่าวเป็นสัญญาที่ 2 ของ A (LTV 90% หรือ 80%) แต่หากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยที่กู้ร่วมในครั้งนี้เป็นของ B แต่เพียงผู้เดียว จึงถือว่าสัญญาการกู้ร่วมในครั้งนี้ เป็นสัญญาแรกของ B และไม่นับเป็นสัญญาที่ 2 ของ A
ในกรณีที่ 2: ในการกู้ร่วมครั้งแรก หาก A มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว จะนับสัญญาที่กู้ร่วมเป็นสัญญาแรกของ A โดยไม่นับเป็นสัญญาแรกของ B ดังนั้น ในการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ จะนับเป็นสัญญาแรกของ B แต่หากในการกู้ร่วมครั้งแรก B มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่อยู่อาศัยดังกล่าวด้วย ก็จะนับสัญญาการกู้เดี่ยวของ B ในครั้งนี้ เป็นสัญญาที่ 2
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ