ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีวิธีการอย่างไร

ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะได้รับอนุญาตให้ซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด และในอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีการกำหนดสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติได้ไม่เกินร้อยละ 49 ถ้าหากอาคารชุดแห่งนั้นมีสัดส่วนชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์อยู่ครบแล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้ออาคารชุดดังกล่าวได้อีก

นอกจากนี้ ชาวต่างชาติยังสามารถซื้อเฉพาะตัวอาคารโดยไม่รวมที่ดินได้ เนื่องจากในกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

ถึงแม้ว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในชื่อของตนเองได้ แต่ยังมีวิธีที่ชาวต่างชาติจะสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ดังนี้

– ซื้อผ่านทางบริษัทจำกัดของไทย

– ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด

– ซื้อร่วมกับผู้ถือสัญชาติไทยโดยกำเนิด

บริษัทจะต้องเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างไทยและต่างชาติ โดยสัดส่วนการลงทุนจากต่างชาติจะต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของทั้งหมด ซึ่งคนต่างชาติสามารถรักษาอำนาจควบคุมบริษัทผ่านการจ้างผู้บริหารที่เป็นคนต่างชาติ และการให้อำนาจลงคะแนนเสียงของหุ้นส่วนต่างชาติที่มากกว่า หรือผ่านทางอำนาจกฎหมายของทนายความฝ่ายผู้ถือหุ้นคนไทย ถ้าหากชาวต่างชาติต้องการใช้วิธีการนี้จำเป็นต้องจ้างทนายเพื่อช่วยดำเนินการ

ตามหลักกฎหมายแล้วอาคารชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวที่คนต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ในชื่อของตนเอง โดยชาวต่างชาติสามารถซื้ออาคารทั้งหลังแต่ไม่รวมไปถึงพื้นที่ที่อาคารตั้งอยู่ได้ด้วย

การแต่งงานกับคนไทยและซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชื่อของคู่สมรสอาจเป็นวิธีการที่ไม่ปลอดภัยเนื่องจากกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นของคู่สมรสคนไทย หากเกิดปัญหาหรือความขัดแย้งขึ้นผู้ซื้อร่วมชาวต่างชาติจะอยู่ในสถานะที่เสียเปรียบเนื่องจากไม่สามารถยกกฎหมายขึ้นต่อสู้เพื่ออ้างสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถทำเป็นสัญญาเช่าได้โดยระบุรายละเอียดในเงื่อนไขการเช่า เช่น จำนวนเงินที่ให้เช่าหรือรายละเอียดในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

ในกรณีที่ชาวต่างชาติสมรสกับคนไทยและมีการหย่าในภายหลัง อสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของคู่สมรสคนไทย อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถปกป้องสิทธิ์ของตนด้วยการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 30 ปี และมีเงื่อนไขการต่อสัญญาเช่า โดยชาวต่างชาติต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า ช่วงระยะเวลาเช่าแต่ละรอบสัญญาที่เหมาะสมคือ 3 ปี

หลังจาก 30 ปีแล้วผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถต่อสัญญาได้ใหม่ แต่สัญญาเช่าจะไม่ได้รับการจดทะเบียน ซึ่งหมายถึงเจ้าของคนไทยสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้โดยที่ชาวต่างชาติไม่สามารถที่จะโต้แย้ง

ทั้งนี้ การต่อสัญญาเช่าหลังจาก 30 ปี โดยไม่ได้รับการรับรองมีความเสี่ยงที่คู่สัญญาคนไทยจะขายอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะอยู่ในระหว่างสัญญาเช่าของคนต่างชาติก็ตาม นอกจากนั้นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่ามักจะแพงขึ้นในเวลาต่อมาเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น