สร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน บนที่ดินเดิมได้ไหม ตามกฎหมายควบคุมอาคาร พ.ศ.2522

DDproperty Editorial Team
สร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน บนที่ดินเดิมได้ไหม ตามกฎหมายควบคุมอาคาร พ.ศ.2522
อยากสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านใหม่ในที่ดินเดิม หรือในรั้วเดียวกัน ทำได้ไหม เพื่อให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากขึ้น รองรับจำนวนสมาชิกที่เพิ่มขึ้น ในเบื้องต้นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การจะสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านใหม่ ไม่ใช่คิดจะทำก็สามารถทำได้เลย เนื่องจากมีข้อกฎหมายกำกับไว้ ดังนั้น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังจนถึงขั้นต้องรื้อถอนหรือทุบทิ้ง ควรศึกษาข้อกฎหมายเพิ่มเติม โดยเฉพาะพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง ที่เกี่ยวข้องการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน โดยตรง
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านในที่ดินเดิม ทำได้ไหม

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านในที่ดินเดิม “สามารถทำได้” แต่ต้องขออนุญาต ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่ระบุไว้ว่า หากมีการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร จะต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงต่อเติมกับหน่วยงานในท้องที่ก่อน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว ที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ มักจะทำการดัดแปลงและต่อเติมอาคาร เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน จึงเข้าข่ายการดัดแปลงและต่อเติมที่ต้องขออนุญาต
ถ้าเป็นการสร้างเพิ่มหรือลด จำนวนพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 5 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องแจ้งกับพนักงานท้องถิ่น โดยที่ต้องให้สถาปนิก หรือวิศวกร ที่มีใบอนุญาตถูกต้องเป็นผู้ลงลายมือชื่อรับรองแบบให้ด้วย ระยะต่าง ๆ ที่กำหนดไว้
  • ต่อเติมส่วนที่เป็นเสา คาน ทำห้องใหม่ หากทำให้พื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตร ต้องขออนุญาตทั้งหมด
  • ต่อเติมที่มีระยะร่นชิดกับรั้วบ้านข้าง ๆ ต้องได้รับอนุญาตจากบ้านติดกันด้วย ห้ามทำหน้าต่าง และระเบียงยื่นออกมา เพราะอาจมองเห็นบ้านข้าง ๆ ได้อย่างไม่เหมาะสม
  • บ้านเดี่ยวต้องเหลือที่ดินรอบบ้าน 30%
  • ทาวน์เฮ้าส์ ต้องมีพื้นที่หน้าบ้านเหลือในระยะ 3 เมตร หลังบ้านต้องมีระยะเหลือ 2 เมตร
  • ต่อเติมห้องที่มีหน้าต่าง ประตู ระเบียง หรือช่องระบายอากาศ ผนังฝั่งนั้นต้องห่างจากรั้วมากกว่า 3 เมตร (บังคับเฉพาะอาคารที่มีความสูงระหว่าง 9-23 เมตร)
ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้าน

ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้าน

ข้อควรรู้ ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน บนที่ดินของตัวเอง ยังมีกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่างที่ควรรู้ ดังนี้

1. กฎหมายไม่อนุญาตให้สร้างบ้านเต็มพื้นที่

หากสร้างบ้านเดี่ยว กฎหมายมีข้อกำหนดให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของที่ดิน เพราะฉะนั้นพื้นที่สำหรับสร้างบ้าน คือ 70% ของที่ดิน ส่วน 30% ที่เหลือ สามารถจัดสรรทำประโยชน์อื่น ๆ เช่น จัดสวน ปลูกต้นไม้ จอดรถ หรือทำบ่อปลาได้
มีที่ดิน 1 ไร่ ปลูกอะไรดี

มีที่ดิน 1 ไร่ ปลูกอะไรดี

2. ระยะถอยร่นจากแนวที่ดินข้างเคียง

กฎหมายระยะร่นกำหนดให้ตัวบ้านต้องเว้นระยะห่างจากรั้วไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร แต่หากต้องการเว้นระยะน้อยกว่านั้น ต้องให้เพื่อนบ้านเซ็นยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง นอกจากนั้นผนังบ้านด้านที่อยู่ติดรั้ว จะต้องเป็นผนังทึบที่ปราศจากหน้าต่าง ช่องลม และช่องแสง ดังนี้
  • อาคารด้านที่ชิดกับที่ดินเอกชน ช่องเปิดประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2 ลงมา หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
  • อาคารสูง 3 ชั้นขึ้นไป หรือมีความสูงเกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
  • อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
  • อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีที่วางโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
  • บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 เมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร หากห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน
ลักษณะอาคารระยะร่น
ความสูงไม่เกิน 9 เมตรจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ความสูงเกิน 9 เมตรจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
ความสูงไม่เกิน 15 เมตรมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร
ความสูงเกิน 15 เมตรมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร

3. ระยะร่นจากแนวถนน

ตัวบ้านที่อยู่ริมถนนต้องมีระยะห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร โดยวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร เนื่องจากถนนเป็นพื้นที่สาธารณะที่ใช้ร่วมกัน กฎหมายจึงห้ามไม่ให้สร้างบ้านล้ำเข้าไป

4. ที่ดินชิดถนนหักมุม จะต้องปาดแนวรั้วด้านละ 4 เมตร

บ้านอยู่ติดมุมถนนที่มีมุมหักถนน 2 ด้านน้อยกว่า 135 องศา และถนนกว้าง 3 เมตรขึ้นไป จะต้องปาดมุมรั้วด้านละ 4 เมตร เพื่อไม่ให้รั้วบ้านหรือกำแพงบดบังทัศนวิสัยการมองเห็นของผู้ขับขี่รถยนต์ โดยที่ดินส่วนที่ถูกปาดมุมรั้วออกไปนั้น ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านอยู่เช่นเดิม ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ
กฎหมายการสร้างรั้วบ้าน

กฎหมายการสร้างรั้วบ้าน

5. ระยะร่นบ้านแถว

  • บ้านแถวที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีถนนด้านหน้าใช้ร่วมกันกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร
  • บ้านแถวที่มีที่มีด้านข้างใกล้เขตที่ดินผู้อื่น ต้องมีที่ว่างระหว่างด้านนั้นไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่บ้านแถวที่ก่อสร้างขึ้นทดแทนอาคารเดิม โดยมีพื้นที่ไม่มากกว่าพื้นที่ของอาคารเดิม และมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร

6. ความสูงของอาคาร

ความสูงของอาคารทุกด้านต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบ ที่วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวถนนด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารที่สุด เช่น วัดระยะได้ 6 เมตร ความสูงของบ้านที่สร้างได้จะต้องไม่เกิน 12 เมตร เป็นต้น
สร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ผิดแบบ ไม่ขออนุญาต มีโทษ

สร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ผิดแบบ ไม่ขออนุญาต มีโทษอย่างไร

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ถ้าไม่เข้าข่ายแบบต่อเติมบ้าน 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตสำนักงานเขต ต้องมีการขออนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด หากไม่มีการขออนุญาต สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ เจ้าของบ้านมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
นอกจากนี้ หากเจ้าของบ้านถูกร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน มีการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจริง จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
จะเห็นได้ว่าการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ให้ถูกต้องตามหลักกฎหมายนั้น มีหลายเรื่องให้ต้องศึกษาทำความเข้าใจ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมา หากไม่มีความรู้และความชำนาญ ควรหาข้อมูล ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ สถาปนิก วิศวกร เพื่อให้การดำเนินการต่าง ๆ เป็นไปอย่างถูกต้อง มีมาตรฐาน และเพื่อความสบายใจของทั้งเจ้าของบ้านและเพื่อนบ้านที่อาศัยอยู่รั้วติดกัน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

ข้อควรรู้เกี่ยวกับการสร้างบ้าน-ต่อเติมบ้าน

เพิ่ม-ลดเนื้อที่ของพื้น, หลังคา อย่างละไม่เกิน 5 ตร.ม. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุ/ขนาด/จำนวนและชนิดเดิม การเปลี่ยนที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม

การสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน (ไม่นับรวมกรณียกเว้น) หากไม่มีการขออนุญาตเจ้าของบ้านมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

ระยะร่น คือ ระยะห่างที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะจนถึงแนวอาคาร ซึ่งมีทั้งการวัดจากเขตถนนและวัดจุดกึ่งกลางถนน โดยระยะร่นบ้านเดี่ยว ตึกแถว และอาคารสำนักงาน ก็จะแตกต่างกันไปตามประเภทอาคารและขนาดของถนน