สารพันปัญหา “สถานะแฟน” แต่กู้ร่วมซื้อบ้าน

จากการสำรวจภาพรวมการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนรุ่นใหม่ในปัจจุบันมีจำนวนไม่น้อยที่เป็นคู่รักวัยทำงานที่ยังไม่ได้แต่งงานจดทะเบียนสมรสอย่างเป็นทางการ และซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการกู้ร่วม ซึ่งมีทั้งกลุ่มที่วางแผนจะแต่งงานแล้วซื้อไว้ล่วงหน้า และกลุ่มที่ซื้อไว้เพื่ออยู่ด้วยกันเลย โดยต้องยอมรับว่าคู่รักที่คบหากันในระดับแฟนมีโอกาสที่จะเลิกกันสูงกว่ากลุ่มที่สมรสแล้ว ซึ่งหากเลิกกัน แล้วตกลงกันในเรื่องทรัพย์สินได้ คงมีผลกระทบน้อย แต่ถ้าตกลงกันไม่ลงตัว ก็มีโอกาสเจอกับสารพัดปัญหา ดังนั้น คนที่เป็นแฟนกัน ก่อนตัดสินใจกู้ร่วมซื้อที่อยู่อาศัยต้องพิจารณาปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต

ปัญหาคลาสสิกที่มีโอกาสเจอจากการรวบรวมปัญหาการกู้ร่วมซื้อที่อยู่อาศัยของแฟนเมื่อต้องเลิกกัน หลักๆ คือ การมีชื่อติดเป็นผู้กู้ร่วมในทรัพย์สินนั้นๆ ร่วมกัน โดยมีรายละเอียดปลีกย่อย ดังนี้

1. กรณีที่ตกลงกันได้และทั้งสองฝ่ายต้องการขาย : อันนี้เป็นทางออกที่เป็นผลดีในระยะยาว เพราะไม่มีภาระผูกพันกัน เมื่อทั้งสองตกลงที่จะขายทรัพย์สิน และแบ่งผลประโยชน์ตามที่ตกลงกัน (อาจทำหนังสือสัญญาตกลงเรื่องผลประโยชน์ล่วงหน้าเพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย) โดยอาจจะจ้าบริษัทนายหน้าเป็นผู้ช่วยขาย เมื่อขายได้ จ่ายเงินคืนแบงก์ หากมีส่วนต่าง ก็แบ่งกันตามสัดส่วนที่ตกลงไว้ ถือว่าจบอย่างสวยงาม

2. กรณีที่ตกลงกันได้และมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องการผ่อนต่อ : ผู้กู้ร่วมทั้งคู่ อาจจะตกลงกันได้ว่า ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะเป็นผู้อยู่อาศัยในบ้าน-คอนโดหลังนั้นต่อ พร้อมกับเป็นผู้ที่รับผิดชอบผ่อนแบงก์ต่อไป ปมปัญหาอยู่ที่ตรงนี้ คือ ฝ่ายที่ต้องการบ้าน-คอนโดนั้น มีความสามารถในการผ่อนคนเดียวหรือไม่

ถ้า “มี” จะไม่มีปัญหาจุดนี้ โดยผู้กู้ร่วมทั้งคู่แจ้งไปยังธนาคารเจ้าหนี้ ธนาคารจะประเมินความสามารถของฝ่ายที่ต้องการผ่อนต่อคนเดียว ถ้าผ่านการประเมิน และผู้กู้ร่วมอีกฝ่ายเซ็นยินยอม ก็เป็นอันเรียบร้อย

แต่ถ้า “ไม่มี” ฝ่ายที่ต้องการบ้าน-คอนโดไม่มีความสามารถในการกู้เดี่ยว จะยากที่จะแยกชื่อผู้กู้ร่วมอีกรายออกได้ โดยหากแบงก์ประเมินแล้วว่าฝ่ายที่ต้องการผ่อนต่อ ไม่สามารถกู้เดี่ยวได้ แบงก์ก็ไม่สามารถถอนชื่อผู้กู้อีกรายออกได้

ซึ่งตรงนี้ ผู้กู้ร่วมทั้งคู่ควรตัดสินใจขาย ดีกว่าผ่อนต่อในแบบที่เป็นชื่อร่วม เพราะจะเป็นปัญหาระยะยาวของทั้งคู่ โดยฝ่ายที่ตัดสินใจผ่อนต่อเพียงลำพัง เมื่อผ่อนจนหมด ชื่อทรัพย์สินจะยังเป็นชื่อร่วมกัน อาจต้องเสียเวลาในการแสดงหลักฐานการผ่อนเพียงคนเดียว เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ ส่วนฝ่ายที่ไม่ได้ผ่อนต่อ ในอนาคตต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ถ้ายังติดเป็นชื่อกู้ร่วมกัน ความสามารถในการกู้บ้านหลังใหม่จะลดลง

หมายเหตุ ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้กู้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของทางธนาคาร หรือกรณีที่ฝ่ายที่ต้องการบ้าน-คอนโดนั้นอยากให้วิธีรีไฟแนนซ์ ให้ศึกษาเงื่อนไข ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เพื่อเป็นข้อมูลเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจเลือกแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับตนเอง

3. กรณีที่ตกลงกันไม่ได้ : ประเด็นนี้เป็นปัญหาใหญ่ที่มักจะได้ยินอยู่บ่อยครั้ง โดยส่วนใหญ่ปัญหาเหล่านี้จะเกิดต่อเนื่องหลังจากที่คู่รักเลิกกันด้วยการทะเลาะเบาะแว้งในเรื่องอื่น เมื่อต้องเคลียร์หนี้สิน จึงไม่สามารถตกลงกันด้วยดีได้ โดยปมปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง เช่น ตกลงเรื่องเงินที่ผ่อนไปแล้วไม่ได้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจต้องการเงินที่ผ่อนไปแล้วคืน รวมทั้งเงินค่าตกแต่งบ้าน-คอนโดที่ช่วยจ่ายไป มีหลายคู่ที่ถึงขั้นฟ้องร้องกันเป็นเรื่องราวใหญ่

อีกหนึ่งปมปัญหาที่พบบ่อย คือ ฝ่ายที่ไม่ต้องการผ่อนบ้าน-คอนโดนั้นต่อและโกรธแค้นอดีตแฟน ก็ไม่ยอมเซ็นยินยอมถอนชื่อออกจากการเป็นผู้กู้ร่วม ฝ่ายที่ต้องการบ้าน-คอนโด แม้จะมีความสามารถในการผ่อนต่อ แต่ก็จะมีปัญหาระยะยาวเรื่องกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน ต้องเสียเวลาในการแสดงหลักฐานการผ่อนชำระ เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของตัวจริง

ในทางกลับกัน อีกปมปัญหาหนึ่งที่เกิดขึ้นจำนวนมากเช่นกัน คือ ฝ่ายที่ต้องการอยู่อาศัยในบ้าน-คอนโดนั้นต่อ มีความสามารถในการผ่อนต่อเองก็จริง แต่ไม่มีความสามารถในการกู้เดี่ยว ก็จะไม่ยอมเซ็นยินยอมให้อีกฝ่ายถอนชื่อออก กลายเป็นปัญหาให้ฝ่ายที่ต้องการถอนชื่อยุ่งยากในการดำเนินการเอาชื่อตัวเองออก และมีปัญหาในอนาคต เพราะจะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังใหม่ยาก ยิ่งฝ่ายที่ต้องการผ่อนต่อ เกิดไม่ผ่อนต่อ มีปัญหาหนี้เสีย ผู้กู้ร่วมก็จะกลายเป็นผู้ก่อหนี้เสียด้วยเช่นกัน ติดอยู่ในรายงานสถานะการเงินในเครดิตบูโร

ค่านิยมอย่างหนึ่งในการลงทุนเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน คือ “ใครจะเป็นชื่อเจ้าของทรัพย์สินนั้น” กรณีที่คนรักฝ่ายหนึ่งยินยอมใส่ชื่ออีกฝ่ายหนึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียวให้ดีใจได้เฉพาะ “ทรัพย์สินนั้นปลอดหนี้” แล้ว ถ้ายังไม่ปลอดหนี้ และได้รับความไว้ใจให้เป็นเจ้าของชื่อกู้เดี่ยว ก็ยังไม่อาจนิ่งนอนใจได้ เพราะผู้ที่เป็นผู้กู้ ย่อมหมายถึงผู้ที่รับภาระหนี้ในทุกกรณี ไม่ว่าจะเกิดอะไร แฟนเลิก แฟนหนี แฟนไม่ผ่อนต่อ ผู้กู้เดี่ยวรับภาระเหล่านั้นไปเต็ม ๆ

ดังนั้น คู่รักที่ใช้ชื่อกู้เดี่ยว เมื่อต้องเลิกรากัน ก็มีโอกาสที่จะเจอปัญหาไม่คาดฝันเช่นกัน โดยส่วนใหญ่จะเกิดจากความสามารถในการผ่อนต่อ คือ ผู้กู้เดี่ยว แม้ตอนกู้เดี่ยว จะผ่านฉลุย แต่เมื่อต้องผ่อนจริง ก็ต้องอาศัยการผ่อนร่วมกันจึงจะไหว ถ้ามีปัญหาที่ต้องเลิกรากัน แม้จะอยากอยู่อาศัยในบ้าน-คอนโดหลังนั้นต่อ แต่ก็ไม่สามารถที่จะผ่อนได้เพียงลำพัง ต้องตัดใจขาย ซึ่งกรณีที่ขายที่อยู่อาศัยนั้นได้ช้าก็ถือว่าเป็นภาระหนักไม่น้อย หรือไม่ก็ต้องหารายได้เพิ่ม เพื่อนำมาผ่อนต่อ ซึ่งก็อาจมีวิธีการแก้ไขโดยการตกแต่งห้องหรือจัดบ้านที่ต้องการขายให้ตรงตามลักษณะที่ผู้ซื้อต้องการเพื่อให้ขายออกได้เร็วที่สุด

อีกหนึ่งกรณีของคู่รักกู้เดี่ยว ที่ฝ่ายหนึ่งเป็นผู้กู้ แต่ไม่ได้ผ่อนจริง ส่วนอีกหนึ่งไม่ได้ใส่ชื่อกู้ แต่เป็นผู้ผ่อน เมื่อต้องเลิกรากัน ถ้าตกลงกันได้ แบ่งผลประโยชน์ลงตัว ก็ดีไป แต่ถ้าตกลงกันไม่ได้ มีการเรียกร้องเงินที่เคยผ่อนไปแล้ว หรือเรียกร้องในกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ ก็วุ่นวายพอสมควร หรือแม้แต่คนที่เป็นผู้ผ่อนฝ่ายเดียวอาจต้องทำใจหากไม่ได้รับส่วนแบ่งใด ๆ คืนเมื่อต้องเลิกกัน

นี่เป็นเพียงตัวอย่างเล็ก ๆ น้อย ๆ จากสารพัดปัญหาที่มีโอกาสเกิดขึ้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกันที่คู่รักควรพิจารณาก่อนตัดสินใจ ซึ่งหากตกลงร่วมกันอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อ อาจช่วยลดปัญหาที่มีโอกาสเกิดในอนาคตได้บ้าง