สิทธิเหนือพื้นดิน คืออะไร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410

สิทธิเหนือพื้นดิน คือเรื่องสำคัญที่เจ้าของที่ดินควรรู้ เพราะนอกจากการสิทธิของการเป็นเจ้าของที่ดินตามปกติแล้ว ยังมีสิทธิอื่น ๆ ที่สามารถเข้ามาทับซ้อนสิทธิความเป็นเจ้าของได้หลายรูปแบบ ซึ่งในบทความนี้จะกล่าวถึง "สิทธิเหนือพื้นดิน" ตามกฎหมาย ที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินก็มีสิทธิได้ และยังสามารถโอนเป็นมรดกได้อีกด้วย

สิทธิเหนือพื้นดิน คือ สิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในที่ดินของผู้อื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ซึ่งได้ระบุไว้ว่า

“เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น”

ตัวอย่างเช่น นาย ก. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ยินยอมให้ นาย ข. ปลูกบ้านในที่ดินของตนได้ สิทธิเหนือพื้นดินต้องเกิดจากนิติกรรมสัญญาเท่านั้น และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์

โดยสิทธิเหนือพื้นดินย่อมไม่สิ้นไปเพราะเหตุโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกได้สลายไป แม้จะด้วยเหตุสุดวิสัยก็ตาม ซึ่งต่างจากสัญญาเช่าบ้าน ถ้าบ้านที่เช่าสลายไป สัญญาเช่าเป็นอันระงับไป แต่สิทธิเหนือพื้นดิน คือจะไม่หมดไป แม้บ้านจะถูกไฟไหม้ไป ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินสามารถปลูกใหม่ได้

นอกจากนี้ สิทธิเหนือพื้นดินยังโอนให้แก่ผู้อื่นโดยทางมรดกได้ เว้นแต่จะได้ตกลงกันห้ามโอนไว้

ตัวอย่างทายาทโดยธรรมประเภทญาติ คือ ผู้ที่มีสายสัมพันธ์ทางสายโลหิตมี 6 ลำดับด้วยกัน ดังนี้

สิทธิเหนือพื้นดิน เกี่ยวข้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ถึงมาตรา 1416 ดังนี้

มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้

ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้

มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร

การก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน คือจะเกิดขึ้นได้จาก 2 ประการ

1. เจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นปลูกสร้างโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างบนดินหรือใต้ดิน

2. เจ้าของที่ดินและบ้านได้ขายเฉพาะบ้านให้ผู้อื่นและได้ทำหนังสือและจดทะเบียนยินยอมให้ผู้ซื้อบ้านมีสิทธิเหนือพื้นดินนั้น

นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ยังหมายความรวมถึงที่ดินปล่าที่มีเอกสารสิทธิประเภท น.ส.3 หรือน.ส.3 ก. ด้วย มิได้ใช้บังคับกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีโฉนดแต่เพียงอย่างเดียว

1. สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด

2. สิทธิเหนือพื้นดินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนในที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินเฉพาะส่วนของตน

3. แบ่งกอตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนไม่เต็มแปลง

4. ปลอดสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไป หรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินต่อไป

5. โอนมรดกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมาผู้ทรงสิทธิตาย ทายาทผู้ทรงสิทธิมาขอรับมรดกสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้จดทะเบียนไว้

6. เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แลว ต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิตกลงกันให้เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน

– สิทธิเหนือพื้นดินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา (ห้ามเกิน 30 ปี) หรือตลอดชีวิต เจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้

– สิทธิเหนือพื้นดินอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท

2. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน เป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน ในอัตรา 1%

1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์

2. การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย กรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร (ข) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ 0.5% จากจำนวนเงินค่าตอบแทน