สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่เจ้าของที่ดินควรรู้ เพราะนอกจากการสิทธิของการเป็นเจ้าของที่ดินตามปกติแล้ว ยังมีสิทธิอื่น ๆ ที่สามารถเข้ามาทับซ้อนสิทธิความเป็นเจ้าของได้หลายรูปแบบ ซึ่งในบทความนี้จะกล่าวถึง “สิทธิเหนือพื้นดิน” ตามกฎหมาย ที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินก็มีสิทธิได้ และยังสามารถโอนเป็นมรดกได้อีกด้วย
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- สิทธิเหนือพื้นดิน คืออะไร
- กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเหนือพื้นดิน
- การได้มาของสิทธิเหนือพื้นดิน
- ประเภทการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
- กำหนดเวลา สิทธิเหนือพื้นดิน
- ค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
- ค่าอากรแสตมป์ จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
สิทธิเหนือพื้นดิน คืออะไร
สิทธิเหนือพื้นดิน คือ สิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในที่ดินของผู้อื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ซึ่งได้ระบุไว้ว่า
“เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น”
ตัวอย่างเช่น นาย ก. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ยินยอมให้ นาย ข. ปลูกบ้านในที่ดินของตนได้ สิทธิเหนือพื้นดินต้องเกิดจากนิติกรรมสัญญาเท่านั้น และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์
โดยสิทธิเหนือพื้นดินย่อมไม่สิ้นไปเพราะเหตุโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกได้สลายไป แม้จะด้วยเหตุสุดวิสัยก็ตาม ซึ่งต่างจากสัญญาเช่าบ้าน ถ้าบ้านที่เช่าสลายไป สัญญาเช่าเป็นอันระงับไป แต่สิทธิเหนือพื้นดินไม่หมดไป แม้บ้านจะถูกไฟไหม้ไป ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินสามารถปลูกใหม่ได้ นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินยังโอนให้แก่ผู้อื่นโดยทางมรดกได้ เว้นแต่จะได้ตกลงกันห้ามโอนไว้
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเหนือพื้นดิน
สิทธิเหนือพื้นดิน เกี่ยวข้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ถึงมาตรา 1416 ดังนี้
มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้
ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง
มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้
มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย
มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร
การได้มาของสิทธิเหนือพื้นดิน
การก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินได้นั้นอาจเกิดขึ้นได้ 2 ประการ
- เจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นปลูกสร้างโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างบนดินหรือใต้ดิน
- เจ้าของที่ดินและบ้านได้ขายเฉพาะบ้านให้ผู้อื่นและได้ทำหนังสือและจดทะเบียนยินยอมให้ผู้ซื้อบ้านมีสิทธิเหนือพื้นดินนั้น
นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 ยังหมายความรวมถึงที่ดินปล่าที่มีเอกสารสิทธิประเภท น.ส.3 หรือน.ส.3 ก. ด้วย มิได้ใช้บังคับกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่มีโฉนดแต่เพียงอย่างเดียว
ประเภทการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
1. สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด
2. สิทธิเหนือพื้นดินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนในที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินเฉพาะส่วนของตน
3. แบ่งกอตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนไม่เต็มแปลง
4. ปลอดสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไป หรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินต่อไป
5. โอนมรดกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมาผู้ทรงสิทธิตาย ทายาทผู้ทรงสิทธิมาขอรับมรดกสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้จดทะเบียนไว้
6. เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แลว ต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิตกลงกันให้เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน
กำหนดเวลา สิทธิเหนือพื้นดิน
- สิทธิเหนือพื้นดินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา (ห้ามเกิน 30 ปี) หรือตลอดชีวิต เจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้
- สิทธิเหนือพื้นดินอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
ค่าธรรมเนียม จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
2. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน เป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน ในอัตราร้อยละ 1
ค่าอากรแสตมป์ จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
2. การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย กรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร (ข) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 จากจำนวนเงินค่าตอบแทน
การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการจดทะเบียนที่ดิน
ค่าธรรมเนียม
แปลงละ 50 บาท
1% ของจำนวนเงินค่าตอบแทน
ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย
–
–
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
–
–
ค่าอากรแสตมป์
–
0.5% ของจำนวนเงินค่าตอบแทน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า