อยากซื้อบ้านมือสอง: ตอนซื้อบ้านรอการขาย (NPA)

สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านพักอาศัยเป็นของตนเองในสภาพดี และมีราคาย่อมเยา ทางเลือกที่สามารถตอบโจทย์นี้ได้คือ “ซื้อบ้านรอการขาย" หรือที่เรียกกันว่า NPA (Non-Performing Asset) หมายถึง ทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันการกู้เงินและหลุดจำนอง หรือทรัพย์ที่ธนาคารได้มาจากการตีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อนำมาชำระหนี้คืนธนาคาร

การซื้อบ้านรอการขายมีข้อดี คือ มีราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10%-20% แต่อาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น

และมีข้อดีอีกอย่างหนึ่งคือ โดยปกติผู้สนใจซื้อสามารถเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านที่ต้องการซื้อได้ ทำให้ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้อย่างชัดเจน ซึ่งหากสนใจที่จะซื้อบ้านรอการขาย สามารถค้นหาบ้านที่ต้องการได้จากที่ไหน ต้องเตรียมตัวอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากกัน

พิมพ์ในช่องค้นหา “บ้านรอการขาย ธนาคาร……." เพื่อเริ่มค้นหาบ้านที่ต้องการได้ โดยทำการตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สิน ที่ตั้ง เนื้อที่ เลขที่เอกสารสิทธิ์ ราคาขายโดยประมาณ และที่สำคัญคือดูสถานะความพร้อมของทรัพย์ อย่าลืมจดรหัสทรัพย์ เพื่อง่ายต่อการค้นหาในครั้งถัดไป

จะมีรายละเอียดบอกไว้ในหน้าเว็บไซต์ เพื่อนัดหมายกับเจ้าหน้าที่ให้พาเข้าไปดูบ้านที่ต้องการ หากไม่สะดวกสามารถทำเรื่องขอยืมกุญแจเพื่อไปเปิดดูเองได้ แต่ธนาคารจะมีค่ามัดจำกุญแจ 1,000 บาทต่อครั้ง ซึ่งมีระยะเวลา 3 วัน เมื่อเอากุญแจมาคืน ธนาคารจะคืนค่ามัดจำให้ ซึ่งในขั้นตอนนี้ควรพาผู้รับเหมาไปดูด้วย เพื่อช่วยประเมินราคาค่าซ่อมแซม ปรับปรุง จะทำให้ประมาณการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นได้อย่างชัดเจน

อีกทั้งถ้าต้องกู้เงินธนาคารเพื่อมาซื้อด้วยแล้ว แนะนำให้ยื่นเรื่องกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์นั้น เพราะธนาคารมีการประเมินราคาบ้านไว้แล้ว โดยอาจจะทำเรื่องขออนุโลมใช้ราคาประเมินเดิมได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกระบวนการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคาร และเมื่อดำเนินการตามขั้นตอนเสร็จสิ้นแล้ว ธนาคารจะตั้งเงื่อนไขให้ประเมินราคาหลักประกันอีกครั้งเพื่อให้ตรงตามหลักเกณฑ์การขอสินเชื่อ

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าอยากได้บ้านหลังนี้ ผู้ประสงค์ซื้อต้องจัดทำคำเสนอซื้อผ่านเว็บไซต์ของธนาคาร โดยมีขั้นตอนพอสังเขป ดังนี้

• กรอกรายละเอียดส่วนตัวของผู้ซื้อให้ครบถ้วน
• กรอกราคาที่ต้องการเสนอซื้อบ้านหลังนั้น
• ทำการโอนเงินค่ามัดจำ 1% ของราคาเสนอซื้อ หากไม่โอนเงินค่ามัดจำดังกล่าวให้ธนาคาร คำขอซื้อบ้านจะไม่ถูกนำเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของธนาคาร
• รอรับผลการพิจารณาทาง SMS หรืออีเมลที่ให้ไว้ และจากนั้นทางธนาคารจะส่งหนังสือแจ้งผลอย่างเป็นทางการมาให้อีกครั้ง
• หากได้รับอนุมัติจากธนาคารต้องไปทำสัญญาซื้อขายภายใน 15 วันนับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผลการอนุมัติ พร้อมวางเงินทำสัญญา 10% ของราคาเสนอซื้อ โดยขอนับรวมเงินที่วางมัดจำ 1% เป็นส่วนหนึ่งของเงินทำสัญญาได้ ส่วนที่เหลืออีก 90% ต้องชำระด้วยเงินสด หรือกู้เงินจากธนาคารให้เรียบร้อยภายใน 30 วันนับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย

• ธนาคารจะคืนเงินมัดจำ 1% เข้าบัญชีให้ตามที่แจ้งไว้
• หากบ้านหลังนี้ยังไม่ถูกขายออกไป สามารถทำคำเสนอซื้อเข้าไปใหม่ได้ แต่อาจต้องเพิ่มราคาให้สูงขึ้นกว่าที่เคยเสนอไว้เดิม
• พร้อมทำตามกระบวนการจัดทำคำเสนอซื้อเข้าไปใหม่อีกครั้ง
หมายเหตุ : กรณีซื้อจากธนาคารกสิกรไทยมีรายละเอียดตามข้างต้น หากซื้อจากธนาคารอื่นโปรดตรวจสอบรายละเอียดอีกครั้ง

การซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ควรเตรียมเงินไว้เป็นจำนวนที่มากพอสมควร เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ โดยควรเตรียมไว้ ไม่น้อยกว่า 30% ของราคาบ้าน เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ปรับปรุง ต่อเติม (ถ้ามี) รวมถึงซื้อเครื่องใช้ต่างๆ เข้าบ้าน นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนที่เป็นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของธนาคารและสำนักงานที่ดิน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท (กรณีกู้เงินธนาคาร)
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย
• ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)

นอกจากนี้ มีข่าวดีสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก เนื่องจากทางรัฐบาลได้อนุมัติ “มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง" ซึ่งต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น ส่วนตัวบ้านจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็ได้ โดยเป็นบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมิเนียมที่มี มูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท มาตรการมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 30 เม.ย. 2562 ไปจนถึงสิ้นปี 2562

การซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี แต่อย่าลืมให้ความสำคัญกับสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น ตรวจสอบสภาพบ้าน ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง หากจำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคารควรติดต่อตั้งแต่ช่วงแรกที่คิดว่าจะซื้อบ้านหลังนั้น และเตรียมเงินสำรองไว้เป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งต้องใช้เงินจำนวนมากพอสมควร และหากเป็นบ้านหลังแรกอย่าลืมใช้สิทธิลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด