อยากซื้อบ้านมือสอง: ตอนซื้อบ้านรอการขาย (NPA)

สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านพักอาศัยเป็นของตนเองในสภาพดี และมีราคาย่อมเยา ทางเลือกที่สามารถตอบโจทย์นี้ได้คือ “ซื้อบ้านรอการขาย" หรือที่เรียกกันว่า NPA (Non-Performing Asset) หมายถึง ทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดทรัพย์
Couple Looking At House

“ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านรอการขายของธนาคาร ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังให้ดี เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด” 

สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านพักอาศัยเป็นของตนเองในสภาพดี และมีราคาย่อมเยา ทางเลือกที่สามารถตอบโจทย์นี้ได้คือ “ซื้อบ้านรอการขาย" หรือที่เรียกกันว่า NPA (Non-Performing Asset) หมายถึง ทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันการกู้เงินและหลุดจำนอง หรือทรัพย์ที่ธนาคารได้มาจากการตีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อนำมาชำระหนี้คืนธนาคาร

ข้อดีของการซื้อบ้านรอการขาย 

Buying house concept with giving money and key with white background

การซื้อบ้านรอการขายมีข้อดี คือ มีราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10%-20% แต่อาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่าขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น

และมีข้อดีอีกอย่างหนึ่งคือ โดยปกติผู้สนใจซื้อสามารถเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านที่ต้องการซื้อได้ ทำให้ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้อย่างชัดเจน ซึ่งหากสนใจที่จะซื้อบ้านรอการขาย สามารถค้นหาบ้านที่ต้องการได้จากที่ไหน ต้องเตรียมตัวอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากกัน

มือใหม่หัดลงทุนกับบ้าน-คอนโดฯ ขายทอดตลาด

Guide

มือใหม่หัดลงทุนกับบ้าน-คอนโดฯ ขายทอดตลาด

ค้นหาบ้านรอการขายที่ต้องการได้จากที่ไหน?

Hand With Magnifying Glass Over House

1. เข้าไปค้นหาบ้านที่ต้องการได้จากอินเทอร์เน็ต

พิมพ์ในช่องค้นหา “บ้านรอการขาย ธนาคาร......." เพื่อเริ่มค้นหาบ้านที่ต้องการได้ โดยทำการตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สิน ที่ตั้ง เนื้อที่ เลขที่เอกสารสิทธิ์ ราคาขายโดยประมาณ และที่สำคัญคือดูสถานะความพร้อมของทรัพย์ อย่าลืมจดรหัสทรัพย์ เพื่อง่ายต่อการค้นหาในครั้งถัดไป

DDproperty Tip
แนะนำให้ดูบ้านที่มีสถานะ “พร้อมขาย" เพราะหากไปเลือกซื้อบ้านที่มีสถานะ “มีผู้บุกรุก" ถ้าเราซื้อแล้วผู้อาศัยเดิมไม่ย้ายออก เราต้องไปฟ้องขับไล่เอง

2. ติดต่อกับหน่วยงานที่ดูแลทรัพย์ของธนาคาร

จะมีรายละเอียดบอกไว้ในหน้าเว็บไซต์ เพื่อนัดหมายกับเจ้าหน้าที่ให้พาเข้าไปดูบ้านที่ต้องการ หากไม่สะดวกสามารถทำเรื่องขอยืมกุญแจเพื่อไปเปิดดูเองได้ แต่ธนาคารจะมีค่ามัดจำกุญแจ 1,000 บาทต่อครั้ง ซึ่งมีระยะเวลา 3 วัน เมื่อเอากุญแจมาคืน ธนาคารจะคืนค่ามัดจำให้ ซึ่งในขั้นตอนนี้ควรพาผู้รับเหมาไปดูด้วย เพื่อช่วยประเมินราคาค่าซ่อมแซม ปรับปรุง จะทำให้ประมาณการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นได้อย่างชัดเจน

DDproperty Tip
ข้อควรระวัง หากบ้านที่เราไปดูมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่ ซึ่งในหน้าเว็บไซต์ใช้คำว่า “มีผู้บุกรุก" และเขาไม่ให้เข้าไปดูสภาพภายในบ้าน จะทำให้เราไม่สามารถประเมินค่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้อย่างชัดเจน

อีกทั้งถ้าต้องกู้เงินธนาคารเพื่อมาซื้อด้วยแล้ว แนะนำให้ยื่นเรื่องกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์นั้น เพราะธนาคารมีการประเมินราคาบ้านไว้แล้ว โดยอาจจะทำเรื่องขออนุโลมใช้ราคาประเมินเดิมได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกระบวนการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคาร และเมื่อดำเนินการตามขั้นตอนเสร็จสิ้นแล้ว ธนาคารจะตั้งเงื่อนไขให้ประเมินราคาหลักประกันอีกครั้งเพื่อให้ตรงตามหลักเกณฑ์การขอสินเชื่อ

ต้องเตรียมตัวอย่างไรเมื่อจะซื้อบ้านรอการขาย?

 

เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าอยากได้บ้านหลังนี้ ผู้ประสงค์ซื้อต้องจัดทำคำเสนอซื้อผ่านเว็บไซต์ของธนาคาร โดยมีขั้นตอนพอสังเขป ดังนี้

• กรอกรายละเอียดส่วนตัวของผู้ซื้อให้ครบถ้วน
• กรอกราคาที่ต้องการเสนอซื้อบ้านหลังนั้น
• ทำการโอนเงินค่ามัดจำ 1% ของราคาเสนอซื้อ หากไม่โอนเงินค่ามัดจำดังกล่าวให้ธนาคาร คำขอซื้อบ้านจะไม่ถูกนำเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของธนาคาร
• รอรับผลการพิจารณาทาง SMS หรืออีเมลที่ให้ไว้ และจากนั้นทางธนาคารจะส่งหนังสือแจ้งผลอย่างเป็นทางการมาให้อีกครั้ง
• หากได้รับอนุมัติจากธนาคารต้องไปทำสัญญาซื้อขายภายใน 15 วันนับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผลการอนุมัติ พร้อมวางเงินทำสัญญา 10% ของราคาเสนอซื้อ โดยขอนับรวมเงินที่วางมัดจำ 1% เป็นส่วนหนึ่งของเงินทำสัญญาได้ ส่วนที่เหลืออีก 90% ต้องชำระด้วยเงินสด หรือกู้เงินจากธนาคารให้เรียบร้อยภายใน 30 วันนับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย

กรณีไม่ได้รับการอนุมัติจากธนาคาร

NPA_4

• ธนาคารจะคืนเงินมัดจำ 1% เข้าบัญชีให้ตามที่แจ้งไว้
• หากบ้านหลังนี้ยังไม่ถูกขายออกไป สามารถทำคำเสนอซื้อเข้าไปใหม่ได้ แต่อาจต้องเพิ่มราคาให้สูงขึ้นกว่าที่เคยเสนอไว้เดิม
• พร้อมทำตามกระบวนการจัดทำคำเสนอซื้อเข้าไปใหม่อีกครั้ง
หมายเหตุ : กรณีซื้อจากธนาคารกสิกรไทยมีรายละเอียดตามข้างต้น หากซื้อจากธนาคารอื่นโปรดตรวจสอบรายละเอียดอีกครั้ง

DDproperty Tip
หากต้องกู้เงิน แนะนำให้ทำเรื่องกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของบ้านรอการขาย เพื่อความสะดวกรวดเร็วในการพิจารณา หรืออาจได้รับเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ (ถ้ามี) แต่หากคิดว่าไม่สะดวกสามารถยื่นกู้กับธนาคารอื่นที่เรามีบัญชีอยู่ก็ได้

มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม?

 

การซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ควรเตรียมเงินไว้เป็นจำนวนที่มากพอสมควร เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ โดยควรเตรียมไว้ ไม่น้อยกว่า 30% ของราคาบ้าน เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ปรับปรุง ต่อเติม (ถ้ามี) รวมถึงซื้อเครื่องใช้ต่างๆ เข้าบ้าน นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนที่เป็นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของธนาคารและสำนักงานที่ดิน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

1. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับธนาคาร 

• ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท (กรณีกู้เงินธนาคาร)
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)

2. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับสำนักงานที่ดิน 

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย
• ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)

นอกจากนี้ มีข่าวดีสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก เนื่องจากทางรัฐบาลได้อนุมัติ “มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง" ซึ่งต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้น ส่วนตัวบ้านจะเป็นบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็ได้ โดยเป็นบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมิเนียมที่มี มูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท มาตรการมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 30 เม.ย. 2562 ไปจนถึงสิ้นปี 2562 

อัปเดตลดหย่อนภาษี มาตรการพยุงเศรษฐกิจปี 2562

Guide

อัปเดตลดหย่อนภาษี มาตรการพยุงเศรษฐกิจปี 2562

การซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี แต่อย่าลืมให้ความสำคัญกับสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น ตรวจสอบสภาพบ้าน ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง หากจำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคารควรติดต่อตั้งแต่ช่วงแรกที่คิดว่าจะซื้อบ้านหลังนั้น และเตรียมเงินสำรองไว้เป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งต้องใช้เงินจำนวนมากพอสมควร และหากเป็นบ้านหลังแรกอย่าลืมใช้สิทธิลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านรอการขาย (NPA) ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย พฤทธิ์ จำรัสพันธุ์ AFPTTM K-Expert ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com 

อ่านอะไรต่อดี

รีวิวโครงการใหม่

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍