การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ ส่งแรงกระเพื่อมสำคัญต่อการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจ ผู้บริโภคเพิ่มความระมัดระวังการใช้จ่าย ส่งผลกระทบให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาชะลอตัวอีกครั้ง
เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนสูง
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.5% ต่อปี เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง สาเหตุหลักมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่น่าจะน้อยกว่าที่คาด และความไม่แน่นอนจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งนอกจากจะส่งผลต่อการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจโดยตรงแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อการเติบโตในตลาดอสังหาฯ พอสมควร โดยคาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2564 จะฟื้นตัว 3.2%
ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวช้ากว่าเดิม
เมื่อผนวกกับความท้าทายจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่หายไปเป็นระยะเวลานาน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับมาฟื้นตัวช้าขึ้นจากเดิมที่เคยคาดไว้ว่าจะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564
เห็นได้จากรายงาน Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า การแพร่ระบาดฯ ระลอกใหม่ได้ส่งผลให้แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปีที่แล้ว และคาดการณ์ว่าจะไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564
ส่วนดัชนีอุปทานก็มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน เนื่องจากผู้ประกอบการหันมาเร่งระบายสต็อกคงค้างและชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อนในช่วงนี้ ในขณะที่ความต้องการซื้อของผู้บริโภคก็ถูกดูดซับไปแล้วจำนวนมากจากสงครามราคาที่รุนแรงในช่วงที่ผ่านมา จึงส่งผลให้การเติบโตในตลาดช่วงต้นปีนี้ไม่คึกคักเท่าที่ควร
ราคาอสังหาฯ โดยรวมลด แต่แนวราบยังทรงตัว
เมื่อผู้บริโภคเพิ่มความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องใช้สงครามราคาออกมาเป็นตัวช่วยในการเร่งระบายสต็อกคงค้างอย่างต่อเนื่อง เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อในเวลานี้
ข้อมูลจากรายงาน Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาในไตรมาสที่ผ่านมามีแนวโน้มลดลงทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะประเภทคอนโดที่ดัชนีราคาลดลง 2% จากไตรมาสก่อน และลดลงถึง 5% ในรอบปี (YoY)
ในขณะที่แนวราบได้อานิสงส์จากการที่ผู้บริโภคหันมาสนใจโครงการแนวราบมากขึ้นหลังจากต้อง Work from Home ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ทำให้ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ยังคงทรงตัว
ส่วนบ้านเดี่ยวแม้ดัชนีราคาจะลดลง 2% จากไตรมาสก่อน แต่ถือว่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 10% ในรอบ 2 ปี สะท้อนให้เห็นโอกาสจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่ยังคงมีอยู่ในตลาด (Real Demand)
จำนวนที่อยู่อาศัยลดลง แต่คอนโดยังครองแชมป์ค้างสต็อก
นอกจากการแพร่ระบาดฯ ระลอกใหม่จะส่งผลกระทบต่อการวางแผนใช้จ่ายของผู้ซื้อโดยตรงแล้ว ยังส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน และผู้บริโภค เลือกที่จะชะลอการขายออกไปก่อน โดยพบว่า ดัชนีอุปทานลดลงมาอยู่ที่ 363 จุด จาก 385 จุด หรือลดลงถึง 6% จากไตรมาสก่อน และคาดการณ์ว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อยหนึ่งไตรมาส
ในช่วงที่ผ่านมาตลาดคอนโดถือว่าได้รับผลกระทบมากที่สุดจนมีสินค้าคงค้างในตลาดเป็นจำนวนมาก แม้ไตรมาสนี้จำนวนอุปทานคอนโดจะลดลงจากไตรมาสก่อน 7% แต่เมื่อมองภาพรวมแล้วคอนโดยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดถึง 88% ของจำนวนอุปทานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ในขณะที่ดัชนีอุปทานบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 7% และทาวน์เฮ้าส์มีเพียง 5% เท่านั้น
จับตาตลาดเช่าดีมานด์มาแรงสวนทางอุปทาน
จากรายงานยังพบว่า ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีอุปทานลดลงมากที่สุดในรอบไตรมาส ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง ได้แก่ เขตวัฒนา เขตคลองเตย และเขตสาทร แม้ภาพรวมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังมีแนวโน้มชะลอตัว แต่หากมองในมุมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากลับพบว่ายังมีโอกาสเติบโตไม่น้อย
โดยผู้บริโภคยังมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเขตคลองเตยที่มีการเติบโตในหลายทำเล ได้แก่ แขวงคลองเตย เพิ่มขึ้นถึง 17% ตามมาด้วยแขวงพระโขนง และแขวงคลองตัน (เพิ่มขึ้น 12% และ 11% ตามลำดับ)
ส่วนในเขตวัฒนาก็ได้รับความสนใจไม่แพ้กัน โดยผู้บริโภคสนใจเช่าที่อยู่อาศัย ในแขวงคลองเตยเหนือ เพิ่มขึ้น 15% ตามมาด้วยแขวงคลองตันเหนือ และแขวงพระโขนงเหนือ (เพิ่มขึ้น 10% และ 9% ตามลำดับ) สะท้อนให้เห็นทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยแบบให้เช่าที่ยังมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต สวนทางกับจำนวนอุปทานที่ลดลงในบางทำเล
ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดังกล่าว ที่อาจจะเลือกชะลอการขายออกไปก่อนเพื่อรอจังหวะในการสร้างผลตอบแทนที่ดีกว่า และเปลี่ยนมาปล่อยเช่าแทนในเวลานี้ เพื่อจับความต้องการผู้บริโภคที่มีในตลาด
วัคซีนและมาตรการภาครัฐช่วยเยียวยาตลาดอสังหาฯ
ในปี 2564 คาดว่า สงครามราคาอาจไม่ใช่ปัจจัยสำคัญที่มาช่วยกระตุ้นการฟื้นตัวในตลาดได้เหมือนเดิม แต่ปัจจัยสำคัญคือ ความชัดเจนของการฉีดวัคซีนต้านไวรัสโควิด-19 ในไทย และมาตรการเยียวยาจากภาครัฐอย่างตรงจุดจะเป็นตัวแปรสำคัญที่เร่งการฟื้นตัวในตลาดอสังหาฯ ได้ดีขึ้น
แม้ว่าภาครัฐจะมีการออกมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ลง 90% และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ สำหรับการซื้อบ้าน-คอนโด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยต้องเป็นโครงการใหม่จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่คาดว่ามาตรการดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อของผู้บริโภคได้ไม่มากนัก
ผู้บริโภคให้ความสนใจบ้านระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
ทั้งนี้ จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ทั่วประเทศในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา พบว่า เกือบ 3 ใน 4 ของผู้บริโภค (74%) ให้ความสนใจเข้าชมประกาศซื้อ-ขาย-เช่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ในขณะที่การเข้าชมที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มี 55%
สะท้อนให้เห็นเทรนด์ความต้องการซื้อของผู้บริโภค (Demand) ที่มองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แม้อาจมีความจำเป็นต้องชะลอการใช้จ่ายออกไปก่อน แต่ถือเป็นอีกโอกาสในตลาดที่ไม่ควรมองข้าม หากภาครัฐต้องการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงควรที่จะขยายเพดานของมาตรการลดค่าโอน-ค่าจดจำนองให้สูงกว่าเดิม เพื่อช่วยดึงกำลังซื้อใหม่ ๆ เข้าสู่ตลาดมากขึ้น รวมทั้งช่วยดูดซับโครงการคงค้างที่มีราคามากกว่า 3 ล้านบาทของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ผ่านมาให้ลดลงได้
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า