การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยก็เหมือนการทำธุรกิจทั่วไปที่ต้องหาวิธีมัดใจลูกค้าให้กลับมาซื้อของของเราอีก โดยในกรณีนี้ก็คือการต่อสัญญาเช่าบ้านนั่นเอง ดังนั้น การทำธุรกิจปล่อยเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดจึงไม่ได้เริ่มและจบที่การหาคนมาเช่าที่พักของเจ้าของธุรกิจเท่านั้น แต่ต้องเป็นผู้ให้เช่าที่ดี โดยต้องทำสัญญาเช่าบ้านที่ทำให้ผู้เช่าอยากตกลงเช่าบ้านและดูแลผู้เช่าในช่วงที่พักอาศัยอยู่ด้วย
วิธีการเป็นผู้ให้เช่าที่ดีตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่
ปัจจุบันมีการบังคับใช้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ซึ่งมีข้อบังคับเพื่อให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติต่อผู้เช่าอย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น โดยผู้ให้เช่าจำเป็นต้องตกลงกับผู้เช่าและระบุในสัญญาเช่าบ้านด้วย ข้อบังคับที่สำคัญมีดังนี้
1. ทำสัญญาเช่าบ้านตามแบบกฎหมายเช่าบ้านฉบับใหม่
สัญญาเช่าบ้าน หรือที่เรียกเป็นภาษาอังกฤษว่า Lease agreement แบบใหม่มีข้อบังคับที่สำคัญคือ เจ้าของบ้านเช่าจะต้องร่างสัญญาโดยมีรายละเอียดครบถ้วนตามรายการต่อไปนี้
- ชื่อและที่อยู่ของเจ้าของกิจการบ้านเช่า
- ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
- ชื่อและที่ตั้งของบ้านหรืออาคาร
- รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของบ้านหรืออาคาร รวมถึงทรัพย์สินและเครื่องใช้ต่าง ๆ
- กําหนดระยะเวลาเช่า
- อัตราค่าเช่า
- อัตราค่าสาธารณูปโภค
- อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (หากมี)
- เงินประกัน
2. ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินความเป็นจริง
ก่อนหน้านี้ผู้ให้เช่าบางรายอาจเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟแบบเหมาจ่ายหรือกำหนดเอง แต่ด้วยกฎหมายเช่าใหม่ การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟต้องเป็นไปตามที่ผู้เช่าใช้จริง ๆ คือตามในใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้าหรือการประปา
3. ไม่เข้าบ้านเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า
ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะมีกุญแจสำรอง ก็ไม่ควรเข้าไปโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพราะนอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ยังอาจทำให้ผู้เช่ารู้สึกถูกรบกวน ไม่ปลอดภัย และไม่ได้รับความเคารพในเป็นส่วนตัวด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าแล้วระบุในสัญญาเช่าบ้านว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถสามารถเข้าบ้านเช่าได้และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า
4. ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน
เดิมทีผู้ให้เช่าจำนวนมากมักเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 3 เดือนและเก็บเงินประกัน 2-3 เดือน แต่ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้ ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น
5. ไม่ล็อกประตูบ้านหรือยึดทรัพย์สิน ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่า
หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า คุณจะไม่สามารถล็อกประตูหรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้ แต่มีวิธีดำเนินการที่ถูกต้องคือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่าจะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หรือหากผู้เช่าไม่ย้ายออก คุณก็สามารถฟ้องร้องได้
6. ไม่เปลี่ยนอัตราค่าเช่าก่อนสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลง
ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ
ยังมีความรู้พื้นฐานที่ต้องทราบเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน ซึ่งคุณสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่บทความความรู้เรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ และยังมีข้อบังคับเกี่ยวกับการปล่อยเช่าบ้านอีกหลายประการ โดยมีรายละเอียดข้อกฎหมายฉบับเต็มที่กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับปี 2561 ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา
เทคนิคมัดใจผู้เช่าเพื่อให้ต่อสัญญาเช่าบ้าน
นอกจากการตกลงและทำสัญญาเช่าบ้านตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดแล้ว การจะมัดใจผู้เช่ายังรวมถึงการแสดงไมตรีและความใส่ใจดูแลผู้เช่าด้วยเช่นกัน โดยมีข้อแนะนำเกี่ยวกับการปฏิบัติต่อผู้เช่าดังนี้
1. ดูแลการย้ายข้าวของผู้เช่าในวันที่ผู้เช่าขนย้ายข้าวของมาที่บ้าน โดยคุณควรแจ้งและแนะนำผู้เช่ากับนิติบุคคล แนะนำผู้เช่าให้รู้จักกับเพื่อนบ้าน ให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับการกิน การอยู่อาศัย และการเดินทางในพื้นที่ ตลอดจนต้อนรับอย่างอบอุ่นด้วยการ์ดหรือของขวัญน่ารัก ๆ
2. ดูแลบริเวณส่วนกลางให้สะอาดเสมอในกรณีที่คุณแบ่งให้เช่าเป็นห้อง ๆ หรือมีหลายบ้านเช่าในพื้นที่ของคุณ
3. ปรังปรุงข้าวของเครื่องใช้ที่มาพร้อมกับบ้านเช่าและข้าวของเครื่องใช้ส่วนกลางให้มีคุณภาพดีเสมอ เช่น เครื่องซักผ้า เครื่องปรับอากาศ อุปกรณ์ Wi-Fi
4. แสดงอัธยาศัยที่ดีกับผู้เช่า เช่น ทักทายเมื่อเจอกัน พูดคุยด้วยความสุภาพ หรือซื้อของมาฝากเป็นครั้งคราว
5. หากผู้เช่าแจ้งว่ามีสิ่งใดในบ้านชำรุด ให้ตรวจสอบและซ่อมแซมทันที โดยผู้ให้เช่าควรเป็นผู้จ่ายค่าจ้างให้คนที่มาซ่อมหากการชำรุดนั้นไม่ได้เกิดจากการที่ผู้เช่าใช้งานไม่เหมาะสม
6. รับสายเรียกเข้าทางโทรศัพท์ทันทีหรือโทรกลับหากมีสายที่ไม่ได้รับ เนื่องจากผู้เช่าอาจโทรมาเพื่อสอบถามข้อมูลหรือขอความช่วยเหลือ
7. อำนวยความสะดวกในการติดต่อช่องทางอื่น เช่น อีเมลและ Line
8. เสนอตัวตรวจสอบความเรียบร้อยของบ้านทุกครั้งที่มีการต่อสัญญาเช่าบ้าน
9. แสดงความใส่ใจและสร้างความประทับใจในโอกาสสำคัญ เช่น ส่งการ์ดอวยพรวันเกิดทาง Line มอบการ์ดหรือของขวัญในวันปีใหม่หรือวันสงกรานต์ เป็นต้น
จากที่กล่าวมา จะเห็นได้ว่าการเป็นเจ้าของบ้านเช่าที่ดีนั้นไม่ใช่เรื่องยากเลย แม้อาจต้องลงทุนเวลา เงิน และกำลังกายบ้าง แต่การรักษาผู้เช่าให้ต่อสัญญาเช่าบ้านได้นั้นก็นับว่าคุ้มค่า พร้อมเป็นการสร้างชื่อเสียงในธุรกิจปล่อยเช่าของคุณอีกด้วย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า