สัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่า เป็นกฏหมายที่เกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 กฏหมายฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อม ๆ กันครับ
ย้อนอดีตกฎหมายเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากเกินไป
ผมขอย้อนอดีตกันสักนิดนะครับ แต่เดิมการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และมีฐานะเท่าเทียมกันในการเข้าทำสัญญา” แต่เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีความได้เปรียบผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน
บรรดาผู้มีอำนาจออกกฎหมายจึงเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีกฎเกณฑ์พิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดความได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ และสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคมากขึ้น จึงได้ออก “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” หรือเรียกง่าย ๆ ว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกันครับ
หลักใหญ่ใจความของสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ประกาศฉบับนี้คือ สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม
สรุปประเด็นที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่ามากขึ้น ผมขอสรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
- ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ค่าเช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
- ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
- ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์จากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
| สัญญาเช่า | ข้อกำหนด |
| ภาษาที่ใช้ | ภาษาไทย |
| ขนาดตัวอักษร | ไม่เล็กกว่า 2 มิลลิลิตร |
| จำนวนตัวอักษร | ไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว |
| รายละเอียด | ผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค วิธีและระยะเวลาชำระค่าเช่า |
มีปัญหาแจ้ง สคบ. ผู้ให้เช่าเตรียมรับโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่สอดส่องดูแลการปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สคบ. ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านหมายเลข 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์
โดย สคบ. จะตรวจสอบข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเปรียบเทียบปรับผู้ประกอบธุรกิจ และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือผู้บริโภคสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย
ทั้งนี้ ทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ฉบับนี้ หากพิจารณาเผิน ๆ แล้วก็จะพบว่าคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า และน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับประโยชน์อย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบทุนนิยมในประเทศไทยเช่นทุกวันนี้ ผมเชื่ออย่างยิ่งว่าสุดท้ายผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับภาระเพิ่มขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จะต้องผลักภาระดังกล่าวมาให้ผู้บริโภครับไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้ผลสุดท้ายผู้บริโภคยังคงไม่ได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นอยู่ดี
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ