เลือกสินเชื่อบ้านอย่างไร ให้ผ่อนสบาย และได้ประโยชน์สูงสุด

calculating mortgage interest rate
 
เนื่องจากบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูงมาก จึงมีผู้ซื้อน้อยรายที่จะสามารถซื้อได้ด้วยเงินเก็บที่ตนเองมีอยู่ ผู้ซื้อส่วนมากจะมีเงินเก็บอยู่เพียงจำนวนหนึ่งของราคาบ้านเท่านั้น ทางออกที่จะทำให้สามารถซื้อบ้านได้คือการกู้เงินหรือขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยโดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน สินเชื่อเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่สถาบันการเงินต่าง ๆ มีให้บริการอยู่หลายแห่ง ด้วยเงื่อนไขและข้อเสนอที่แตกต่างกันไป ทำให้ผู้ซื้อต้องเปรียบเทียบและตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่เหมาะสมและให้ผลประโยชน์สูงสุด ซึ่ง DDproperty มีแนวทางในการพิจารณาเลือกสินเชื่อมาแนะนำ รวมถึงมีการอัพเดทสินเชื่อบ้านกันเป็นประจำ มาฝากผู้ที่กำลังสนใจกู้ซื้อบ้าน
 

5 ขั้นตอนกู้เงินซื้อบ้าน คอนโด

ขั้นตอนที่ 1 เตรียมเงินให้พร้อมก่อนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย 

ขั้นตอนที่ 2 เงินเดือนเท่านี้กู้เงินซื้อบ้าน คอนโด ได้เท่าไหร่

ขั้นตอนที่ 3 วิธีเลือกดอกเบี้ยสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัย (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)

ขั้นตอนที่ 4 กู้เงินซื้อบ้าน คอนโด ต้องยื่นเอกสารอะไรบ้าง

ขั้นตอนที่ 5 กู้เงินซื้อบ้าน คอนโด ไม่ผ่าน ทำอย่างไร

 

เลือกสินเชื่อให้ถูกประเภท

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นแบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามวัตถุประสงค์ ถ้าหากต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทสินเชื่อที่ควรมองหาคือสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์และอาคารชุด จึงจะตรงจุดประสงค์  แต่ถ้าเป็นการสร้างบ้านเองก็มีสินเชื่อเฉพาะสำหรับการกู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง 

ถ้าหากต้องการกู้เพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยก็มีสินเชื่อเพื่อการปรับปรุง ต่อเติม ซ่อมแซม ที่อยู่อาศัย  หรือถ้าต้องการเปลี่ยนไปใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินอื่นก็มีสินเชื่อเพื่อการไถ่ถอนหนี้ หรือรีไฟแนนซ์

วงเงินกู้ 

วิธีการที่จะทราบวงเงินที่ต้องการกู้นั้นคือการนำราคาบ้านหักออกด้วยจำนวนเงินสดที่สามารถนำไปจ่ายเพื่อซื้อบ้านได้ เพียงเท่านี้ก็จะทราบว่ายังขาดเงินอีกเท่าไรจึงจะสามารถซื้อบ้านได้ ซึ่งจำนวนเงินที่ขาดไปนี้คือจำนวนที่เราต้องการจะขอสินเชื่อ สถาบันการเงินมักจะบอกวงเงินที่ให้กู้เป็นร้อยละของราคาบ้าน ดังนั้นจึงควรคำนวณออกมาเพื่อทราบโดยคร่าวๆ ว่าเงินที่ยังขาดอยู่และต้องกู้นั้นคิดเป็นร้อยละเท่าไรของมูลค่าบ้าน เพื่อที่จะเริ่มมองหาสถาบันการเงินที่ให้วงเงินกู้เพียงพอกับที่เราต้องการ  

โดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะให้กู้ประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาประเมินหรือราคาขายโดยถือเอาราคาที่ต่ำกว่าเป็นหลัก แต่ก็มีในบางกรณีที่ธนาคารเป็นผู้สนับสนุนด้านการเงินกับบริษัทผู้พัฒนาโครงการจัดสรร ธนาคารอาจให้วงเงินกู้สูงขึ้นเป็นร้อยละ 90-100 ดังนั้นการพิจารณาในลำดับแรกคือการเลือกสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อได้ตามวงเงินที่เราต้องการกู้

ระยะเวลา

เมื่อใช้วงเงินกู้ที่แต่ละสถาบันการเงินจะอนุมัติเป็นเกณฑ์ในขั้นแรกที่จะคัดเลือกสินเชื่อจากสถาบันการเงินต่างๆ แล้ว เราก็จะได้สินเชื่อจำนวนหนึ่งที่ผ่านเกณฑ์ที่ตั้งไว้ จากนั้นเราจึงจะพิจารณาระยะเวลากู้ว่าจะสามารถกู้ได้นานเท่าไร สามารถกู้ได้นานตามที่ต้องการหรือไม่ โดยปกติแล้วธนาคารจะกำหนดระยะเวลาไว้ในช่วง 15-30 ปี โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญคือระยะเวลากู้เมื่อรวมกับอายุของผู้กู้แล้วต้องไม่เกิน 65-70 ปี  

ดังนั้นอายุสูงสุดของผู้กู้ที่จะสามารถกู้ได้นานที่สุด 30 ปี คือผู้กู้ที่มีอายุ 40 ปี เพราะ อายุผู้กู้ + ระยะเวลากู้นานสุด = 40+ 30 = 70 ปี  ซึ่งหากอายุมากกว่า 40 ปี ระยะเวลากู้ก็จะสั้นลง ถ้าหากวงเงินกู้จำนวนมากก็จะทำให้จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระต่องวดสูงกว่าวงเงินกู้เท่ากันแต่มีระยะเวลากู้ที่ยาวกว่า แต่ถ้ามองในด้านดอกเบี้ยที่จะต้องชำระการกู้ในระยะสั้นก็หมายถึงจำนวนเงินที่ต้องจ่ายไปเพื่อดอกเบี้ยลดลงไปด้วยเมื่อเทียบกับการกู้ระยะยาว แต่อย่างไรก็ตามการเลือกระยะเวลากู้ว่าจะยาวนานเพียงไรก็ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้เป็นหลัก

ดอกเบี้ย

หลังจากที่สินเชื่อได้รับการอนุมัติแล้ว เงินที่ผู้กู้ต้องจ่ายในแต่ละงวดนั้นจะประกอบไปด้วยส่วนที่ไปหักเงินต้นส่วนหนึ่งและอีกส่วนคือเงินที่เป็นดอกเบี้ยของการกู้ยืม ซึ่งเมื่อนำมาคิดรวมกันแล้วเงินที่ต้องจ่ายไปส่วนที่เป็นดอกเบี้ยนั้นมีจำนวนมากพอ ๆ กับเงินที่กู้มาเลยทีเดียว สิ่งหนึ่งที่จะบอกได้ว่าจะต้องเสียดอกเบี้ยมากน้อยเพียงใดก็คืออัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่เราเลือกใช้  ดังนั้นจึงควรเลือกสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยต่ำที่สุด  ซึ่งการคิดดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากันในแต่ละช่วงเวลา  

สินเชื่อบางตัวคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำในตอนต้นเพื่อดึงดูดใจให้เข้ามาทำสินเชื่อแล้วจึงปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในตอนท้าย กับสินเชื่อบางตัวที่อัตราดอกเบี้ยตอนต้นสูงกว่าแต่ตอนท้ายก็ไม่ได้ปรับเพิ่มมากขึ้นนัก วิธีการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดคือการนำอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อ โดยปรับออกมาให้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยระหว่างสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ในกรณีที่เป็นการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดี ซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำสุด หรือ MLR, Minimum Loan Rate โดยปกติแล้วสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะต่ำกว่าเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ ธนาคารจะระบุอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นค่าติดลบตามด้วยตัวเลข เช่น MLR-1% หมายถึงอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ประกาศใช้ ณ ขณะนั้นไปร้อยละ 1

ดังนั้นถ้าช่วงเวลาดังกล่าวอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับร้อยละ 6.5 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเท่ากับ 6.5%-1% = 5.5% ในกรณีที่เลือกสินเชื่อแบบที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ควรเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับลดลง  และการเปรียบเทียบสินเชื่อนั้นยังคงยึดหลักการเปรียบเทียบด้วยอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อ การเปรียบเทียบต้องคำนวณโดยนำค่า MLR ลบด้วยร้อยละที่ลดไปแล้วจึงเปรียบเทียบ ห้ามเปรียบเทียบเฉพาะร้อยละที่ลบจากค่า MLR เนื่องจาก MLR-2 ก็อาจจะมากกว่า MLR-1 ได้ เนื่องจากแต่ละสถาบันการเงินกำหนดค่า MLR ของตัวเองไม่เท่ากัน (คุณสามารถดูตารางอัพเดจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ MRR MLR MOR ของแต่ละสถาบันได้ที่นี้)

 

จำนวนเงินที่ต้องจ่ายต่องวด

หลังจากที่ได้วงเงินที่ต้องการ ในระยะเวลาที่ต้องการ ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำสุดแล้ว ก็ให้พิจารณาความสามารถของตนเองว่าจะมีความสามารถที่จะชำระหนี้ต่องวดได้อย่างสม่ำเสมอหรือไม่ โดยดูจากการมีรายได้อย่างต่อเนื่อง และภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

รวมไปถึงสินเชื่อ การผ่อนต่าง ๆ ผ่านบัตรเครดิต โดยรายจ่ายจะต้องไม่เกินร้อยละ 40 ของรายได้ จึงจะมั่นใจได้ว่าจะมีเงินเพียงพอจะชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในแต่ละงวด มิฉะนั้นควรจะพิจารณาปรับลดวงเงินกู้ หรือขยายระยะเวลากู้ออกไปให้นานขึ้น หรือการหาสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำลง หรือการเลือกสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำในตอนแรกถ้าหากมั่นใจว่าในอนาคตจะมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

เงื่อนไขอื่น ๆ ของสถาบันการเงิน

สุดท้ายนี้ สิ่งที่ผู้ขอสินเชื่อควรให้ความสนใจคือเงื่อนไขเพิ่มเติมอื่น ๆ ของสถาบันการเงิน ได้แก่ 

ดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งสถาบันการเงินจะคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นในกรณีที่ผิดนัด โดยไม่เท่ากันในแต่ละธนาคาร  

ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ธนาคารบางแห่งมีการเก็บค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ ซึ่งคือค่าธรรมเนียมในการวิเคราะห์หรือจัดการสินเชื่อ

ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน ซึ่งธนาคารมักจะจ้างบริษัทอิสระดำเนินการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะใช้เป็นหลักประกัน แต่กรณีที่เป็นบ้านจัดสรรมักจะไม่มีค่าใช้จ่ายในการประเมินฯ เนื่องจากธนาคารสามารถใช้ราคาซื้อขายเป็นราคาประเมินได้เลย

ค่าธรรมเนียมจำนองหลักประกัน เมื่ออนุมัติสินเชื่อผู้กู้จะต้องนำบ้านเข้าจดจำนองกับกรมที่ดินเพื่อใช้เป็นหลักประกันให้กับธนาคาร ซึ่งค่าธรรมเนียมในการจดจำนองร้อยละ 1 แต่ไม่เกิน 200,000 บาทนั้นผู้กู้จะต้องรับผิดชอบ

ค่าประกันภัยอัคคีภัย ธนาคารทุกแห่งจะมีเงื่อนไขให้ผู้ขอสินเชื่อทำประกันอัคคีภัย โดยผู้กู้ต้องเสียค่าประกันฯ เอง

ค่าประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นข้อเสนอเพื่อลดความเสี่ยงของผู้กู้โดยผู้กู้เลือกทำประกันฯ ได้ตามสมัครใจเป็นการประกันชีวิตและทุพพลภาพ โดยในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตหรือพิการไม่มีรายได้ บริษัทประกันภัยจะชำระหนี้ที่ เหลือทั้งหมดแทนผู้กู้

ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนด เป็นเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนดไว้ในกรณีที่ผู้กู้ต้องการไถ่ถอนสินเชื่อก่อนอายุสินเชื่อจะต้องเสียค่าธรรมเนียมแก่ธนาคารในอัตราที่แต่ละธนาคารกำหนด

การขอสินเชื่อนั้นอาจไม่ได้รับการอนุมัติ ดังนั้นในขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรเปิดช่วงเวลาอย่างน้อย 3 เดือน เพื่อดำเนินการขอสินเชื่อ เพื่อที่ว่าหากได้รับการปฎิเสธให้สินเชื่อผู้ซื้อจะยังมีเวลาเพียงพอที่จะยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแห่งอื่น แต่ทางที่ดีแล้วควรยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารมากกว่าหนึ่งแห่งพร้อม ๆ กันเพื่อความแน่นอน เนื่องจากหากไม่สามารถขอสินเชื่อได้ทัน สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาก็คือการไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายบ้านได้ ถือเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายโดยฝ่ายผู้จะซื้อผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำได้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

 

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

อ่านอะไรต่อดี

เครื่องคำนวณดอกเบี้ย & สินเชื่อ
Affordability Calculator Icon
ตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
Repayment Calculator Icon
คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้
฿
Interest Rate And loan Icon
เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน