เลือกสินเชื่อบ้านอย่างไร ให้ผ่อนสบาย และได้ประโยชน์สูงสุด

สินเชื่อบ้าน ถือเป็นตัวช่วยสำคัญของผู้ซื้อบ้าน เนื่องจากผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่จะมีเงินเก็บอยู่เพียงจำนวนหนึ่งของราคาบ้านเท่านั้น ทางออกที่จะทำให้สามารถซื้อบ้านได้คือการกู้เงินหรือขอสินเชื่อบ้าน โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน

สินเชื่อบ้านเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่สถาบันการเงินต่าง ๆ มีให้บริการอยู่หลายแห่ง ด้วยเงื่อนไขและข้อเสนอที่แตกต่างกันไป ทำให้ผู้ซื้อต้องเปรียบเทียบและตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่เหมาะสมและให้ผลประโยชน์สูงสุด โดยมีแนวทางในการพิจารณาเลือกสินเชื่อมาแนะนำให้กับผู้ที่กำลังสนใจกู้ซื้อบ้าน

สินเชื่อบ้านนั้นแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ตามวัตถุประสงค์ ถ้าหากต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทสินเชื่อที่ควรมองหาคือสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์และอาคารชุด จึงจะตรงจุดประสงค์ แต่ถ้าเป็นการสร้างบ้านเองก็มีสินเชื่อเฉพาะสำหรับการกู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง

ถ้าหากต้องการกู้เพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยก็มีสินเชื่อเพื่อการปรับปรุง ต่อเติม ซ่อมแซม ที่อยู่อาศัย หรือถ้าต้องการเปลี่ยนไปใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินอื่นก็มีสินเชื่อเพื่อการไถ่ถอนหนี้ หรือรีไฟแนนซ์

วิธีการที่จะทราบวงเงินที่ต้องการกู้นั้นคือการนำราคาบ้านหักออกด้วยจำนวนเงินสดที่สามารถนำไปจ่ายเพื่อซื้อบ้านได้ เพียงเท่านี้ก็จะทราบว่ายังขาดเงินอีกเท่าไรจึงจะสามารถซื้อบ้านได้ ซึ่งจำนวนเงินที่ขาดไปนี้คือจำนวนที่เราต้องการจะขอสินเชื่อ

สถาบันการเงินมักจะบอกวงเงินที่ให้กู้เป็นร้อยละของราคาบ้าน ดังนั้นจึงควรคำนวณออกมาเพื่อทราบโดยคร่าว ๆ ว่าเงินที่ยังขาดอยู่และต้องกู้นั้นคิดเป็นร้อยละเท่าไรของมูลค่าบ้าน เพื่อที่จะเริ่มมองหาสถาบันการเงินที่ให้วงเงินกู้เพียงพอกับที่เราต้องการ

โดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะให้กู้ประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาประเมินหรือราคาขายโดยถือเอาราคาที่ต่ำกว่าเป็นหลัก แต่ก็มีในบางกรณีที่ธนาคารเป็นผู้สนับสนุนด้านการเงินกับบริษัทผู้พัฒนาโครงการจัดสรร ธนาคารอาจให้วงเงินกู้สูงขึ้นเป็นร้อยละ 90-100 ดังนั้นการพิจารณาในลำดับแรกคือการเลือกสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อได้ตามวงเงินที่เราต้องการกู้

เมื่อใช้วงเงินกู้ที่แต่ละสถาบันการเงินจะอนุมัติเป็นเกณฑ์ในขั้นแรกที่จะคัดเลือกสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินต่าง ๆ แล้ว เราก็จะได้สินเชื่อจำนวนหนึ่งที่ผ่านเกณฑ์ที่ตั้งไว้ จากนั้นเราจึงจะพิจารณาระยะเวลากู้ว่าจะสามารถกู้ได้นานเท่าไร สามารถกู้ได้นานตามที่ต้องการหรือไม่

โดยปกติแล้วธนาคารจะกำหนดระยะเวลาไว้ในช่วง 15-30 ปี โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญคือระยะเวลากู้เมื่อรวมกับอายุของผู้กู้แล้วต้องไม่เกิน 65-70 ปี

ดังนั้น อายุสูงสุดของผู้กู้ที่จะสามารถกู้ได้นานที่สุด 30 ปี คือ

ผู้กู้ที่มีอายุ 40 ปี เพราะอายุผู้กู้ + ระยะเวลากู้นานสุด คำนวณออกมาเป็น 40+ 30 = 70 ปี

หากอายุมากกว่า 40 ปี ระยะเวลากู้ก็จะสั้นลง ถ้าหากวงเงินกู้จำนวนมากก็จะทำให้จำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระต่องวดสูงกว่าวงเงินกู้เท่ากันแต่มีระยะเวลากู้ที่ยาวกว่า แต่ถ้ามองในด้านดอกเบี้ยที่จะต้องชำระการกู้ในระยะสั้นก็หมายถึงจำนวนเงินที่ต้องจ่ายไปเพื่อดอกเบี้ยลดลงไปด้วยเมื่อเทียบกับการกู้ระยะยาว

แต่อย่างไรก็ตามการเลือกระยะเวลากู้ว่าจะยาวนานเพียงไรก็ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้เป็นหลัก

หลังจากที่สินเชื่อบ้านได้รับการอนุมัติแล้ว เงินที่ผู้กู้ต้องจ่ายในแต่ละงวดนั้นจะประกอบไปด้วยส่วนที่ไปหักเงินต้นส่วนหนึ่งและอีกส่วนคือเงินที่เป็นดอกเบี้ยของการกู้ยืม ซึ่งเมื่อนำมาคิดรวมกันแล้วเงินที่ต้องจ่ายไปส่วนที่เป็นดอกเบี้ยนั้นมีจำนวนมากพอ ๆ กับเงินที่กู้มาเลยทีเดียว

สิ่งหนึ่งที่จะบอกได้ว่าจะต้องเสียดอกเบี้ยมากน้อยเพียงใดก็คืออัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่เราเลือกใช้ ดังนั้นจึงควรเลือกสินเชื่อบ้านที่คิดดอกเบี้ยต่ำที่สุด ซึ่งการคิดดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากันในแต่ละช่วงเวลา

สินเชื่อบ้านบางตัวคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำในตอนต้นเพื่อดึงดูดใจให้เข้ามาทำสินเชื่อแล้วจึงปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในตอนท้าย กับสินเชื่อบ้านบางตัวที่อัตราดอกเบี้ยตอนต้นสูงกว่าแต่ตอนท้ายก็ไม่ได้ปรับเพิ่มมากขึ้นนัก

วิธีการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดคือการนำอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อ โดยปรับออกมาให้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะทำให้สามารถเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยระหว่างสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ในกรณีที่เป็นการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดี ซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำสุด หรือ MLR (Minimum Loan Rate)

โดยปกติแล้วสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะต่ำกว่าเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ ธนาคารจะระบุอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นค่าติดลบตามด้วยตัวเลข เช่น MLR-1% หมายถึงอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ประกาศใช้ ณ ขณะนั้นไปร้อยละ 1

ดังนั้น ถ้าช่วงเวลาดังกล่าวอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับร้อยละ 6.5 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเท่ากับ 6.5%-1% = 5.5% ในกรณีที่เลือกสินเชื่อแบบที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ควรเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับลดลง และการเปรียบเทียบสินเชื่อนั้นยังคงยึดหลักการเปรียบเทียบด้วยอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อ

การเปรียบเทียบต้องคำนวณโดยนำค่า MLR ลบด้วยร้อยละที่ลดไปแล้วจึงเปรียบเทียบ ห้ามเปรียบเทียบเฉพาะร้อยละที่ลบจากค่า MLR เนื่องจาก MLR-2 ก็อาจจะมากกว่า MLR-1 ได้ เนื่องจากแต่ละสถาบันการเงินกำหนดค่า MLR ของตัวเองไม่เท่ากัน สามารถดูตารางอัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ MRR MLR MOR ของแต่ละสถาบันได้ที่นี่

หลังจากที่ได้วงเงินที่ต้องการ ในระยะเวลาที่ต้องการ ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำสุดแล้ว ก็ให้พิจารณาความสามารถของตนเองว่าจะมีความสามารถที่จะชำระหนี้ต่องวดได้อย่างสม่ำเสมอหรือไม่ โดยดูจากการมีรายได้อย่างต่อเนื่อง และภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมไปถึงสินเชื่อ การผ่อนต่าง ๆ ผ่านบัตรเครดิต

โดยรายจ่ายจะต้องไม่เกินร้อยละ 40 ของรายได้ จึงจะมั่นใจได้ว่าจะมีเงินเพียงพอจะชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในแต่ละงวด มิฉะนั้นควรจะพิจารณาปรับลดวงเงินกู้ หรือขยายระยะเวลากู้ออกไปให้นานขึ้น หรือการหาสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำลง หรือการเลือกสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยต่ำในตอนแรกถ้าหากมั่นใจว่าในอนาคตจะมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

สุดท้ายนี้ สิ่งที่ผู้ขอสินเชื่อควรให้ความสนใจคือเงื่อนไขเพิ่มเติมอื่น ๆ ของสถาบันการเงิน ได้แก่

– ดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งสถาบันการเงินจะคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นในกรณีที่ผิดนัด โดยไม่เท่ากันในแต่ละธนาคาร

– ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ธนาคารบางแห่งมีการเก็บค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ ซึ่งคือค่าธรรมเนียมในการวิเคราะห์หรือจัดการสินเชื่อ

– ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน ซึ่งธนาคารมักจะจ้างบริษัทอิสระดำเนินการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะใช้เป็นหลักประกัน แต่กรณีที่เป็นบ้านจัดสรรมักจะไม่มีค่าใช้จ่ายในการประเมินฯ เนื่องจากธนาคารสามารถใช้ราคาซื้อขายเป็นราคาประเมินได้เลย

– ค่าธรรมเนียมจำนองหลักประกัน เมื่ออนุมัติสินเชื่อผู้กู้จะต้องนำบ้านเข้าจดจำนองกับกรมที่ดินเพื่อใช้เป็นหลักประกันให้กับธนาคาร ซึ่งค่าธรรมเนียมในการจดจำนองร้อยละ 1 แต่ไม่เกิน 200,000 บาทนั้น ผู้กู้จะต้องรับผิดชอบ

– ค่าประกันภัยอัคคีภัย ธนาคารทุกแห่งจะมีเงื่อนไขให้ผู้ขอสินเชื่อทำประกันอัคคีภัย โดยผู้กู้ต้องเสียค่าประกันเอง

– ค่าประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัย เป็นข้อเสนอเพื่อลดความเสี่ยงของผู้กู้โดยผู้กู้เลือกทำประกันได้ตามสมัครใจเป็นการประกันชีวิตและทุพพลภาพ โดยในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตหรือพิการไม่มีรายได้ บริษัทประกันภัยจะชำระหนี้ที่ เหลือทั้งหมดแทนผู้กู้

– ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนก่อนกำหนด เป็นเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนดไว้ในกรณีที่ผู้กู้ต้องการไถ่ถอนสินเชื่อก่อนอายุสินเชื่อจะต้องเสียค่าธรรมเนียมแก่ธนาคารในอัตราที่แต่ละธนาคารกำหนด

การขอสินเชื่อบ้านนั้นอาจไม่ได้รับการอนุมัติ ดังนั้นในขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรเปิดช่วงเวลาอย่างน้อย 3 เดือน เพื่อดำเนินการขอสินเชื่อ เพื่อที่ว่าหากได้รับการปฎิเสธให้สินเชื่อผู้ซื้อจะยังมีเวลาเพียงพอที่จะยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแห่งอื่น

แต่ทางที่ดีแล้วควรยื่นขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารมากกว่าหนึ่งแห่งพร้อม ๆ กันเพื่อความแน่นอน เนื่องจากหากไม่สามารถขอสินเชื่อได้ทัน สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาก็คือการไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายบ้านได้ ถือเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขายโดยฝ่ายผู้จะซื้อผิดสัญญาและเป็นเหตุให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำได้