โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน น.ส.4, น.ส.3 ก., น.ส.3, น.ส.3 ข. ต่างกันอย่างไร

โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน แสดงถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินและที่อยู่อาศัย ส่วนโฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินผืนนั้น ๆ และเป็นหลักฐานสำคัญที่ต้องใช้เมื่อยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน

ดังนั้น ก่อนสร้างบ้านจะต้องมีโฉนดที่ดินเสียก่อนถึงจะก่อสร้างได้ หรือกรณีเช่าที่ดินปลูกสร้างบ้าน ก็จะต้องมีเอกสารแสดงสิทธิที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ เนื่องจากมีข้อกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้าน สร้างบ้าน ซื้อที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อลงทุน จำเป็นต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดบ้านพร้อมที่ดินเสียก่อน

กรมที่ดินได้ให้คำจำกัดความ โฉนด คือ เอกสารสำคัญที่แสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดินก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ส่วนโฉนดบ้านพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ได้มีคำจำกัดความตายตัว แต่จากคำจำกัดความของโฉนดที่ดินข้างต้น อธิบายได้ว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกว่า โฉนดบ้านพร้อมที่ดินนั้น เป็นเอกสารซึ่งบ่งบอกถึงสิทธิในทรัพย์สิน เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ การครอบครอง และสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ โดยจะมีชื่อเจ้าของสลักอยู่ด้านหลังโฉนดบ้านพร้อมที่ดินฉบับนั้น และยังมีหน้าที่ในการจ่ายภาษี เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีเงินได้ และอื่น ๆ

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน สร้างบ้าน หรือซื้อที่ดิน ควรรู้ข้อมูลในเบื้องต้นเกี่ยวกับโฉนดที่ดินเสียก่อน โฉนดบ้านพร้อมที่ดิน ประเภทไหนดี มีกี่ประเภท เนื่องจากปัจจุบันโฉนดที่ดิน ถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท มีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน โดยประเภทที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ คือ ต้องเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ชัดเจนเท่านั้น

น.ส.4 เป็นประเภทโฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่พบเห็นได้ทั่วไป น.ส.4 สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน รู้จักโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. คืออะไร โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ใช้ซื้อขายที่ดินได้ไหม นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด เก่ากว่า น.ส.4 จ.

หากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ

น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจนแล้ว และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน เช่นเดียวกับ น.ส.3 ข. ซึ่งยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ จนกว่าจะมีการสอบเขตชัดเจน จึงสามารถนำไปขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

เมื่อมีโฉนดที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัย การมีโฉนดบ้านพร้อมที่ดินยังมีประโยชน์อีกหลายด้าน เช่น

1) แสดงถึงการเป็นผู้ครอบครองบ้านพร้อมที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

2) ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน

3) รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของบ้านพร้อมที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

4) สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในบ้านพร้อมที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินได้

5) ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงิน

นอกจากข้อมูลข้างต้น อีกหนึ่งเรื่องสำคัญก่อนซื้อที่ดิน หรือซื้อบ้าน คือ ต้องไม่ลืมตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าเป็นโฉนดที่ดินปลอมหรือไม่ เพราะมีบางกรณีที่มีการแอบอ้างขายโฉนดจริง แต่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของตัวจริง หรือเป็นที่ดินที่ถูกเพิกถอนสิทธิ์ ติดจำนอง ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมาย และอีกหลายข้อควรระวัง อ่านข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน เพิ่มเติมได้