การซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ตลอดจนที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ไม่ใช่เรื่องทำกันได้ง่าย ๆ หลายคนจึงมักมีคำถามมากมายเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านและคอนโด วันนี้เราจึงได้รวบรวม 10 คำถามยอดนิยมเกี่ยวกับการซื้อที่อยู่อาศัยมาให้จาก เว็บบอร์ด ถาม-ตอบ ยอดนิยมของ DDproperty อย่าง AskGuru
เชิญไปพบกับคำถามยอดนิยมที่คนซื้อบ้าน คอนโด พบเห็นบ่อย พร้อมคำตอบที่จะพาทุกคนหาทางออกเกี่ยวกับปัญหาในการซื้อบ้าน คอนโด ไปพร้อม ๆ กันได้เลย
Q: เงินเดือนเท่านี้จะสามารถกู้ซื้อบ้าน คอนโด ได้เท่าไหร่?
A: สถาบันทางการเงินสามารถให้ผู้กู้แบกรักการผ่อนชำระได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ ซึ่งถ้าหากมีเงินเดือนเริ่มต้น 15,000 บาทจะมีความสามารถในการผ่อนชำระที่ 6,000 บาทต่อเดือน ซึ่งตามค่าเฉลี่ยทั่วไปของสถาบันทางการเงินราคาบ้านหรือคอนโดที่ 1 ล้านบาท จะมีอัตราการผ่อนอยู่ที่ประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน
ดังนั้น หากนำค่าเฉลี่ยนี้มาคำนวนกับอัตราการผ่อนชำระ 40% ของเงินเดือน 15,000 บาทก็จะคำนวนออกมาเท่ากับ 6,000 x 1 ล้านบาท / 7,000 = จำนวนเงินกู้สูงสุดที่ 857,000 บาท ซึ่งใครที่มีเงินเดือนมากกว่าสามารถใช้สูตรนี้ในการคำนวนหรือสามารถทดลองคำนวณวงเงินกู้สูงสุดด้วยตัวเองได้ที่นี่
Q: ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ที่ติดจำนองอยู่ได้หรือไม่ ทำอย่างไร?
A: ถ้าในกรณีที่เป็นการกู้เงินจากธนาคารมาซื้อบ้านและคอนโด ที่ติดจำนอง ผู้ซื้อสามารถยื่นเอกสารขอสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ปกติ โดยธนาคารจะทำการประเมินสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยนั้นและคำนวนออกมาเป็นวงเงินกู้สูงสุด หากกู้ผ่านทางธนาคารจะมีการเบิกเช็คเท่าจำนวนที่ต้องไถ่ถอนของบ้าน-คอนโด ผู้ขาย โดยหักส่วนต่างจากวงเงินกู้ เพื่อให้ผู้ขายจดทะเบียนการไถ่ถอนก่อนทำการโอนบ้านหรือคอนโด และเงินส่วนต่างที่เหลือให้กับผู้ซื้อและผู้ขาย
ถ้าเป็นมุมของผู้ขายลองมาดูวิธีการขายบ้านติดธนาคารได้ที่นี่
Q: ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนอกเหนือจากมูลค่าบ้าน คอนโด?
A: นอกจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาบ้าน คอนโด ด้วย โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ
1. เงินที่จะต้องจ่ายล่วงหน้าให้กับโครงการบ้าน-คอนโด ประกอบด้วย ค่าส่วนกลาง ซึ่งคิดเป็นต่อตารางเมตรหรือต่อตารางวาต่อเดือน ส่วนใหญ่จะมีเก็บล่วงหน้า 1 ปี เงินกองทุนสะสม (Sinking Fund) และค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า
2. ในกรณีของการกู้ซื้อบ้าน คอนโด ยังมีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องจ่ายให้ธนาคารและกรมที่ดิน ประกอบไปด้วย ค่าดำเนินการขอสินเชื่อ ค่าประเมิณสินทรัพย์ ค่าจดจำนอง 1% ของราคาที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรสแตมป์ และค่าประกันอัคคีภัย
แต่ปัจจุบันมีมาตรการรัฐออกมาเพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน-คอนโด โดยยกเว้นค่าโอน-ค่าจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
Q: ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือครอบครองอสังหาฯ ในไทยได้หรือไม่?
A: ชาวต่างชาติสามารถซื้อและครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ แต่มีเงื่อนไขในการซื้อดังนี้
1. ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ แต่ต้องมีการลงทุนขนาดใหญ่ในประเทศไทยเป็นเวลามากกว่า 5 ปีและต้องได้รับการอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยที่ดินที่ครอบครองจะต้องทำเพื่ออยู่อาศัยและไม่ผิดศีลธรรม
2. ชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นชาวไทย แต่ทั้งนี้ก็มีเงื่อนไขในการซื้อเช่นกัน โดยคู่สมรสที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องยืนยันต่อเจ้าพนักงานเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคู่สมรสชาวไทยว่า สินทรัพย์ที่ซื้อไมว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด เป็นสินทรัพย์ส่วนบุคคลของคู่สมรสที่มีสัญชาติไทย ไม่ใช่สินสมรสหรือทรัพย์สินที่หามาด้วยกัน
3. ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโด ได้ แต่ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ
Q: ไม่มีเงินดาวน์ สามารถกู้เงินซื้อบ้าน คอนโด ได้หรือไม่?
A: สำหรับผู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลังแรก (ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท) หากไม่มีเงินดาวน์สามารถกู้ซื้อบ้าน และคอนโดได้ โดยจะแบ่งเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วที่จะไม่ค่อยเก็บเงินดาวน์ ผู้ซื้อสามารถกู้เงินเต็มเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้นได้เลยและผ่อนชำระมูลค่าของโครงการกับธนาคาร ส่วนอีกกรณีคือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งส่วนใหญ่จะมีการวางเงินดาวน์
แต่หากไม่มีเงินดาวน์หรือไม่พร้อมที่จะจ่ายเงินดาวน์จริง ๆ สำหรับโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ โครงการก็จะมีวิธีการผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อย ๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะแบ่งออกเป็นงวด ๆ และจะมีการเก็บงวดบอลลูน (จ่ายเยอะกว่าเงินดาวน์ปกติหรือปิดยอดเงินดาวน์) ในช่วงที่โครงการใกล้สร้างเสร็จ
ส่วนผู้ที่ซื้อบ้าน-คอนโด หลังที่ 2 ขึ้นไป ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ ได้บังคับใช้หลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) ของการกู้ซื้อบ้านและคอนโด หรือพูดง่าย ๆ คือ กำหนดให้มีการวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ดังนี้
ผู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลังที่ 2
- ต้องวางเงินดาวน์ 10% หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป
- ต้องวางเงินดาวน์ 20% หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี
ผู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลังที่ 3 ขึ้นไป
- ต้องวางเงินดาวน์ 30%
หมายเหตุ: สำหรับผู้ซื้อบ้าน-คอนโด ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หลังที่ 1-2 ต้องวางเงินดาวน์ 20% และหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 30%
Q: ขั้นตอนในการกู้ซื้อบ้าน คอนโด มีวิธีอย่างไร?
A: กู้เงินซื้อบ้าน คอนโด มีขั้นตอนอย่างไร? เป็นคำถามที่มีคนถามเข้ามาไม่น้อยเหมือนกัน ซึ่งคำตอบอาจจะไม่มีอะไรมากไม่ได้ยากอย่างที่คิด แต่วิธีการก่อนที่จะไปขอกู้เงิน กู้สินเชื่อ ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ ซึ่งก่อนที่จะทำการยื่นเรื่องสิ่งที่จะต้องทำให้พร้อมคือ
1. เตรียมความพร้อมด้านการเงิน เก็บออม เดินบัญชี ชำระหนี้คงค้าง
2. ประเมินความสามารถในการกู้เงิน เงินเก็บเท่านี้เงินเดือนเท่าไหนกู้เงินได้เท่าไหร่
3. เลือกดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เป็นก่อนกู้เงิน 4.เตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนยื่นกู้
5. เตรียมความพร้อมให้ดี หากกู้ไม่ผ่านต้องทำอย่างไรต่อไป
Q: คู่รัก LGBTQ กู้บ้านร่วมกันได้หรือไม่?
A: ถึงแม้ว่าธนาคารพาณิชย์หลายแห่งจะยังไม่สามารถให้สินเชื่อแก่ผู้กู้ร่วม LGBTQ ได้ เนื่องจากไม่เข้าเงื่อนไขของธนาคาร เพราะไม่สามารถจดทะเบียนสมรสกันได้ จึงไม่อาจมีความสัมพันธ์กันได้ทางนิตินัยเฉกเช่นเพศชายกับเพศหญิง แต่จากการสังเกตพบว่า ปัจจุบันก็มีหลายธนาคารที่เปิดโอกาสให้คู่รักชาย-หญิงที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันสามารถกู้ร่วมกันได้ จึงคาดว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นที่ธนาคารจะยินยอมให้คู่รัก LGBTQ สามารถกู้ร่วมกันได้ในอนาคต
ยกตัวอย่างธนาคารที่เข้าข่าย เช่น ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารไทยพาณิชย์, ธนาคารยูโอบี, ธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด เป็นต้น ดูรายละเอียดการกู้ร่วมของแต่ละธนาคารเพิ่มเติม
Q: กู้ซื้อบ้าน คอนโด ผู้ซื้อต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
A: สำหรับกรณีกู้เงินซื้อบ้าน คอนโดทั่วไป สิ่งที่ต้องเตรียมในการยื่นกู้ก็คือ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาใบจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อและนามสกุลกรณีเคยมีการเปลี่ยนชื่อ
- สำเนาทะเบียนสมรส
- สำเนาทะเบียนหย่า
- สำเนามรณะบัตรของคู่สมรส
- ใบแจ้งความแยกกัน (หากไม่ได้อยู่ในกรณีไหนก็ไม่ต้องเตรียมสำเนาเหล่านั้นไป)
- หนังสือรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน
- ใบแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- ทวิ 50 สำหรับพนักงานประจำ หรือ ภ.ง.ด. 90/91 สำหรับผู้ประกอบการ
- สำเนาด้านหน้า ด้านหลัง ของโฉนดที่อยู่อาศัยที่จะซื้อ
- สำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)
- แผนที่ตั้งโดยสังเขปของอสังหาริมทรัพย์
- รูปถ่ายของอสังหาริมทรัพย์
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้จะขาย (บ้าน คอนโดมือสอง)
Q: หากกู้ซื้อบ้าน คอนโด ไม่ผ่าน จะได้รับเงินจองคืนหรือไม่?
A: กรณีที่ทำการจองบ้าน คอนโด ไปแล้วแต่กลับกู้เงินไม่ผ่าน มี 2 วิธีหลัก ๆ ก่อนที่จะทำการขอเงินจองคืนได้ก็คือทำการเตรียมหลักฐานเอกสารการยื่นกู้ใหม่ ซึ่งไม่ควรใช้เอกสารเดิม การยื่นกู้ใหม่อาจใช้เอกสารรองรับอื่น ๆ เข้ามาเพิ่มเติม หรือทำการกู้ร่วมเพื่อให้สามารถกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัยผ่านง่ายขึ้นก็ได้
นอกจากนั้นหากกู้ไม่ผ่านจริง ๆ จำเป็นต้องขอคืนเงินจอง ก็สามารถขอคืนเงินจองได้ตามสิทธิกฎหมาย เพราะการกู้ไม่ผ่านไม่ใช่ความผิดของทั้งฝั่งโครงการและผู้ซื้อ ดังนั้นหากผู้ซื้อไม่มีสิทธิ์ที่จะชำระหนี้บ้าน คอนโดต่อไป ผู้ขายก็ต้องคืนเงินจองให้กับผู้ซื้อ
***แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับสัญญาด้วยว่าภายในเนื้อหามีระบุไว้หรือไม่ว่า “กรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินไม่ผ่านทางโครงการจะไม่คืนเงินจองให้”
Q: โอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด มีขั้นตอนอย่างไร?
A: ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ใช่เรื่องง่ายมีรายละเอียดเยอะพอสมควร แต่ขอแบ่งคำตอบออกเป็น 6 วิธีเพื่อความเข้าใจที่ง่ายขึ้น คือ
1. เตรียมค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับโครงการเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
2. ตรวจรับมอบบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด
3. เตรียมเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์
4. เตรียมการชำระเงินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ
5. ทำการโอนกรรมสิทธิ์
6. ตรวจสอบและจัดเก็บหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเอกสารที่จะได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์มีดังนี้ เอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดหรือใบแสดงกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด หนังสือสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน หนังสือสัญญาจำนองเป็นประกัน (กรณีขอสินเชื่อ) ใบเสร็จค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อ)
Q: ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด ที่ดิน ผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นคนจัดการ?
A: ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด จะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ โดยค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์จะมีอัตราค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมส่วนนี้คนละครึ่งหรือคนละ 1% เพื่อความยุติธรรม
DDproperty หวังว่า 10 คำถาม-ตอบที่มีผู้ใช้งานเว็บไซต์เข้ามาถามเยอะที่สุดข้างต้นนี้จะช่วยเป็นคู่มือการซื้อบ้านหรือคอนโดสักแห่งให้กับผู้ซื้อมือใหม่ได้ หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียด การคำนวณสินเชื่อบ้าน ให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น หรือหากมีข้อสงสัยสามารถสอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่า เข้ามาได้ที่ AskGuru
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Digital Content Producer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า