4 ปัจจัยใช้เลือกกองทุนอสังหาฯ

จากนั้นสิ่งที่ถูกถามถัดมาคือ ถ้าจะเลือกลงทุนในกองทุนประเภทนี้ จะเลือกอย่างไรดี ซึ่ง K-Expert แนะนำ 4 ปัจจัยที่ใช้เลือกกองทุนอสังหาฯ ดังนี้ค่ะ

อันดับแรกให้ตรวจสอบเรื่องกรรมสิทธิ์ มีด้วยกัน 2 ประเภท คือ Freehold และ Leasehold สำหรับกองทุนประเภท Freehold นั้นกองทุนรวมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน สามารถนำมาหาประโยชน์ได้โดยไม่มีกำหนดอายุ ขณะที่กองทุนประเภท Leasehold หรือกองทุนรวมสิทธิการเช่านั้น เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของทรัพย์สิน เพื่อนำมาหาประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ระบุ
ดังนั้น สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจให้ตรงกัน คือ เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าของกองทุนประเภทสิทธิการเช่าจะค่อยๆ ลดลง จนเหลือศูนย์เมื่อครบอายุสัญญาเช่า

ด้วยความที่บางครั้งชื่อของกองทุน ไม่ได้บอกว่าเป็นทรัพย์สินประเภทใด หรือไม่ได้เป็นชื่อเดียวกับตัวทรัพย์สิน จึงแนะนำให้ตรวจสอบรายละเอียดของตัวทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน เช่น อสังหาริมทรัพย์นั้นคืออะไร อยู่ในธุรกิจอะไร เป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือ ห้างสรรพสินค้า ทำเลที่ตั้งอยู่ที่ไหนบ้าง ในย่านธุรกิจที่กรุงเทพฯ นิคมอุตสาหกรรมโซนไหน หรือกระจายตัวอยู่ในจังหวัดใดบ้าง มีทรัพย์สินกี่แห่งที่อยู่ในกองทุน เป็นต้น
การทำความเข้าใจทรัพย์สิน เพื่อที่ผู้ลงทุนจะได้มีข้อมูลเพียงพอในการประเมินศักยภาพและคุณภาพในการหารายได้ของทรัพย์สิน รวมไปถึงติดตามข่าวสารที่อาจส่งผลกระทบต่อตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

หลังจากที่เราดูข้อมูลเกี่ยวกับตัวอสังหาริมทรัพย์ข้างต้นแล้ว แนะนำให้เข้าไปดูเพิ่มเติมเรื่องคุณภาพของการหารายได้จากทรัพย์สินนั้นๆ อาทิเช่น อสังหาริมทรัพย์ชิ้นดังกล่าว มีอัตราการใช้พื้นที่ (Occupancy Rate) มากน้อยเพียงใด มีโอกาสในการขึ้นค่าเช่าได้หรือไม่ เป็นต้น นอกจากจะดูเพื่อตอบคำถามว่าอะไรดีกว่ากันแล้ว การที่อสังหาฯ อยู่ในธุรกิจต่างกัน ก็จะมีรูปแบบการหารายได้ที่ไม่เหมือนกันด้วย
ยกตัวอย่างเช่น ถ้ากำลังเลือกกองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงานกลางเมือง อัตราการใช้พื้นที่ที่พอบอกได้ว่าดี ควรต้องอยู่ราวๆ 90% ขึ้นไป ผู้เช่าพื้นที่ก็เป็นบริษัทซึ่งโดยธรรมชาติแล้วมักไม่ค่อยย้ายออฟฟิศกันบ่อย สัญญาเช่าทำอย่างน้อย 3 ปี การขึ้นค่าเช่าจึงอาจไม่บ่อยนัก ในขณะที่กองทุนที่ลงทุนในโรงแรม อัตราการใช้พื้นที่เฉลี่ยจะอยู่ราว 50-60% ผู้เข้าพักไม่ได้ผูกพันกันนานเหมือนสำนักงาน แต่โอกาสในการขึ้นราคาค่าห้องพัก อาจเป็นไปได้ถี่กว่า
การทำความเข้าใจเรื่องคุณภาพของรายได้อย่างเพียงพอ ก็จะทำให้เราเห็นภาพของธุรกิจได้ชัดเจนขึ้น และในที่สุดแล้ว ทรัพย์สินที่มีคุณภาพของรายได้ที่ดี จะสะท้อนกลับไปที่โอกาสในการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ และการเติบโตของเงินปันผลด้วย

เนื่องจากเงินปันผลเป็นสิ่งที่ผู้ลงทุนคาดหวังจากกองทุนประเภทนี้ ดังนั้น ควรเข้าไปตรวจสอบประวัติการจ่ายเงินปันผลที่ผ่านมาของแต่ละกองทุนว่ามีความสม่ำเสมอหรือไม่ ดูว่ามีอัตราการเติบโตของเงินปันผลเป็นอย่างไร จ่ายเท่าเดิมหรือจ่ายเพิ่มขึ้นทุกปี เป็นต้น ซึ่งกองทุนที่ลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการหารายได้ อาจมีโอกาสจ่ายปันผลเพิ่มขึ้นได้
อีกประเด็นที่สำคัญ หลายคนชอบกองทุนประเภท Leasehold เพราะเห็นว่ามีอัตราการจ่ายเงินปันผลที่สูงกว่า แนะนำให้เข้าไปดูเพิ่มเติมด้วยว่า การที่จ่ายสูงกว่านั้น อาจมีการจ่ายคืนเงินต้นเข้าไปอยู่ด้วย

คู่มือซื้อขาย :6 เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว, เตรียมที่พักให้พร้อมรับผู้สนใจเช่าหรือซื้อ

นอกจาก 4 ปัจจัยข้างต้น แนะนำให้เช็กเรื่องสภาพคล่องในการซื้อ เนื่องจากการซื้อขายเป็นการเปลี่ยนมือกันระหว่างนักลงทุน และปริมาณการซื้อขายกองทุนประเภทนี้ ยังถือว่ามีปริมาณไม่มากเมื่อเทียบกับการซื้อขายหุ้นทั่วไป การลงทุนในกองทุนที่สภาพคล่องไม่ค่อยดีนัก อาจทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือทำไม่ได้ในราคาที่ต้องการ

ประเด็นสุดท้ายที่ควรทำความเข้าใจให้ตรงกัน คือ ราคาซื้อขาย และมูลค่าหน่วยลงทุน (หรือ NAV) ของกองทุนประเภทนี้ ไม่จำเป็นต้องเท่ากัน เนื่องจากราคาซื้อขายเกิดจากความต้องการซื้อขายของนักลงทุน เปลี่ยนแปลงทุกวัน ขณะที่มูลค่าหน่วยลงทุนนั้น เป็นมูลค่าตามบัญชี ซึ่งจะประกาศเป็นรายเดือน ดังนั้น กองทุนที่ผู้ลงทุนให้ความสนใจ อาจมีราคาซื้อขายที่สูงกว่า NAV ได้ ซึ่งประเด็นนี้เป็นสิ่งที่แตกต่างจากกองทุนรวมทั่วไปที่ผู้ลงทุนจะซื้อขายกันในราคา NAV

การทำความเข้าใจอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน เพื่อสแกนหาทรัพย์สินที่ดี มีศักยภาพและรายได้ที่มีคุณภาพ จะสะท้อนไปถึงความสม่ำเสมอในการจ่ายเงินปันผลของกองทุน ซึ่งเป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่คาดหวังจากการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ