5 ความผิดพลาดของผู้ให้เช่ามือใหม่

เชื่อว่าผู้ให้เช่ามือใหม่หลายคนคิดว่า แค่ตกแต่งบ้านหรือคอนโดที่ซื้อมาเล็กน้อยก็สามารถปล่อยเช่าได้ง่าย ๆ ภายในเวลาไม่กี่วัน แต่ในความจริงแล้วการปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโดแต่ละหลัง แต่ละห้องไม่ใช่เรื่องง่าย

ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ให้เช่ามือใหม่อาจจะพลั้งเผลอสร้างความผิดพลาด ทำให้ต้องสูญเงินจำนวนมหาศาลและส่งผลมากเกินกว่าจะคาดคิด หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ เช่าบ้าน คอนโดฯ "ผู้ให้เช่าและผู้เช่า" ต้องรู้อะไรบ้าง?, วิธีการเป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี

ลองมาดูว่า 5 ความผิดพลาดที่ผู้เช่ามือใหม่มักทำกันมีอะไรบ้าง จะได้เตรียมและปรับตัวกันได้ถูก

2. วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน

3. วิธีปล่อยเช่าไว ได้ผลตอบแทนดี

4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

5. คำนวณภาษีเป็นก่อนให้เช่า

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปล่อยเช่าสร้างรายได้สม่ำเสมอยังคงเป็นความใฝ่ฝันหรือความปรารถนาของใครหลายคน พอมีเงินสักก้อนหนึ่งจึงรีบมองหาบ้านหรือห้องในคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่า โดยคาดหวังให้เงินที่ได้รับจากค่าเช่าเป็นเงินผ่อนชำระหนี้ธนาคารในแต่ละเดือน

หากแต่ในความเป็นจริง แม้จะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองก็ยังไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะมีผู้เช่าต่อเนื่องเป็นประจำทุกเดือน โดยเฉพาะยิ่งอยู่บนทำเลทอง ราคาบ้านหรือห้องก็ยิ่งสูงขึ้นตามลำดับ

ดังนั้น ก่อนที่จะฝันหวานถึงเงินค่าเช่าจำนวนมาก คุณจำเป็นต้องคิดคำนวณความพร้อมด้านการเงินหรือสำรวจความสามารถในการผ่อนชำระอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองแทนที่จะหวังพึ่งเงินค่าเช่าจากผู้เช่าที่ยังมองไม่เห็น

ยิ่งไปกว่านั้น การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมเงินสำรองจ่ายไว้ให้เพียงพอ ไม่ว่าจะเป็น เงินค่าส่วนกลาง ค่าประกันบ้าน หรือค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซ่อมแซม และบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวอาจจะเป็นเงินก้อนโตขนาดเปลี่ยนจากกำไรกลายเป็นหนี้สินจำนวนมากได้

ผู้ให้เช่าจำนวนไม่น้อยที่มัวแต่กังวลเกี่ยวกับการหาผู้เช่าและการตั้งราคาค่าเช่าให้คุ้มค่าแทนที่จะให้ความสำคัญกับการตรวจสอบผู้เช่าก่อนที่จะย้ายเข้ามาอาศัยในบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งนับเป็นความผิดพลาดอย่างใหญ่หลวง

เนื่องจากการละเลยการตรวจสอบผู้เช่าอาจจะก่อให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ที่มีผลร้ายแรงตามมา เช่น ผู้เช่าเคยมีประวัติอาชญากรรม ผู้เช่าเป็นมิจฉาชีพที่ใช้อสังหาริมทรัพย์ของคุณทำเรื่องผิดกฎหมาย หรือผู้เช่าไม่มีเงินชำระหนี้และขโมยทรัพย์สินในห้องหนีไป

ดังนั้น การจัดทำแบบฟอร์มให้ผู้เช่ากรอกรายละเอียดส่วนตัว ไม่ว่าจะเป็น ชื่อ ที่อยู่ ภูมิลำเนาเดิม สถานที่ทำงาน บุคคลอ้างอิง หรือบุคคลที่สามารถติดต่อได้ รวมถึงการตรวจสอบประวัติการเช่าจากที่อยู่อาศัยเดิม โดยคุณสามารถลองโทรสอบถามจากผู้ให้เช่าเดิมหรือติดต่อสถานที่ทำงาน เพื่อลองตรวจสอบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับหน้าที่การงาน และบุคคลอ้างอิงที่ให้ไว้ อย่าเพิ่งรีบร้อนปล่อยเช่า เพราะอาจจะทำให้เกิดความผิดพลาดมหาศาลได้

การตกลงให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยวาจาหรือทำความเข้าใจกันเองระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่านับว่าเป็นความผิดพลาดที่ร้ายแรงมาก ในเมื่อการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจ ใบสัญญาที่ระบุเงื่อนไขการเช่าไว้อย่างรัดกุมและชัดเจนไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณและผู้เช่ามีความเข้าใจในข้อตกลงการเช่าที่ตรงกันเท่านั้น แต่ยังช่วยให้คุณและผู้เช่าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายด้วย ซึ่งคุณต้องมั่นใจว่า ผู้เช่ารับทราบและเข้าใจในข้อตกลงร่วมกันก่อนจะเซ็นชื่อลงในใบสัญญา

นอกจากนั้น ใบสัญญาเช่าที่ดีตั้งแต่เริ่มต้นยังทำให้คุณสามารถแก้ไขสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็วหากผู้เช่ามีทีท่าจะเป็นปัญหา เช่น ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา หรือทำผิดข้อตกลงที่ให้ไว้ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาใหญ่ที่อาจจะตามมาในอนาคต ซึ่งการให้ผู้เช่าที่ทำผิดข้อตกลงออกจากบ้านหรือคอนโดมิเนียมของคุณเป็นสิทธิที่สามารถทำได้ภายใต้กฎหมายที่คุ้มครองตามสัญญาการเช่า

ส่วนใหญ่เมื่อผู้ให้เช่าสามารถหาผู้เช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมได้แล้วก็มักจะปล่อยให้ผู้เช่าใช้อสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ โดยเฉพาะหากผู้เช่าชำระเงินค่าเช่าสม่ำเสมอทุกเดือน ซึ่งในความเป็นจริงผู้ให้เช่าควรจะให้ความสำคัญกับการเข้าไปตรวจตราอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่า

โดยอาจจะระบุเป็นข้อตกลงกับผู้เช่า หรือหากไม่สามารถตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ได้ก็ยังสามารถลองสอบถามจากเพื่อนบ้านหรือเพื่อนข้างห้องให้ช่วยเป็นหูเป็นตาหากพบสิ่งผิดปกติ เช่น เสียงดังรบกวน หรือการนำผู้เข้าพักเพิ่มเติมจำนวนมากเกินกว่าที่ตกลงกันไว้

ไม่เพียงแต่การหมั่นตรวจตราความผิดปกติของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าเท่านั้น แต่ผู้ให้เช่ายังควรให้ความสำคัญกับเข้าร่วมกิจกรรมของหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมในฐานะที่เป็นเจ้าของ โดยเฉพาะการประชุมลูกบ้านที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยหรือสุขอนามัยในการอยู่อาศัย เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้เช่าฟ้องร้องเรียกค่าชดเชยความเสียหายในทรัพย์สินหรือสุขภาพภายหลังจากความไม่ใส่ใจของคุณ

ถ้าไม่อยากผิดพลาดจนเกิดผลเสียบานปลายในอนาคต อย่ามองธุรกิจให้เช่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียมเป็นแค่งานอดิเรก เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยแตกต่างจากการซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ นอกเหนือจากการผ่อนชำระค่างวดที่เป็นผลผูกพันในระยะยาวแล้ว ผู้ให้เช่ายังต้องมีภาระเรื่องภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องศึกษาหรือทำความเข้าใจให้ถูกต้องตามกฎหมาย

เมื่อการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่งานอดิเรก แต่เป็นธุรกิจที่ต้องการกำไรเป็นกอบเป็นกำ คุณจึงควรบริหารระบบบัญชีรายได้และค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่เป็นธุรกิจ พร้อมขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี นอกเหนือจากทำให้คุณสามารถดำเนินการด้านภาษีได้อย่างถูกต้องตามขั้นตอนแล้ว ผู้เชี่ยวชาญยังอาจจะช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายที่ไม่ควรจะต้องเสียได้ด้วย เช่น การลดหย่อนในช่วงที่ไม่มีผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือการนำส่งใบกำกับภาษีเพื่อลดหย่อนทางภาษี