ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำอย่างไร เป็นปัญหาที่เจ้าของบ้าน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าหลายคนอาจต้องเผชิญ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายค่าเช่าล่าช้า ค้างค่าเช่าหลายเดือน หรือไม่ยอมย้ายออกจากที่พัก
แม้ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิเรียกร้องค่าเช่า บอกเลิกสัญญา และดำเนินคดีตามกฎหมาย แต่ก็ไม่สามารถใช้วิธีล็อกห้อง ตัดน้ำตัดไฟ หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกเองได้
มาดู 5 วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า พร้อมสิทธิและข้อควรระวังที่เจ้าของบ้านควรรู้
5 วิธีปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ แบบมืออาชีพ
4. วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)
ผิดนัดชำระค่าเช่า คืออะไร
การผิดนัดชำระค่าเช่า คือ การที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญาเช่า เช่น สัญญาระบุว่าต้องจ่ายค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระค่าเช่า ถือเป็นกรณีที่ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ในการชำระค่าเช่า
เมื่อเกิดการค้างชำระ ผู้ให้เช่าสามารถเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างอยู่ และอาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไขของสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบวันครบกำหนดชำระค่าเช่า หลักฐานการชำระเงิน และเงื่อนไขในสัญญาเช่าให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำอย่างไร 5 วิธีจัดการตามกฎหมาย
เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่าควรเริ่มจากการตรวจสอบสัญญาและติดตามทวงถามค่าเช่าก่อน หากยังไม่สามารถตกลงกันได้ จึงพิจารณาดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย โดยมี 5 วิธีดังนี้
1. ตรวจสอบสัญญาเช่าและหลักฐานการค้างชำระ
ตรวจสอบวันครบกำหนดชำระค่าเช่า จำนวนเงินที่ค้างชำระ และเงื่อนไขเกี่ยวกับการผิดนัดหรือการบอกเลิกสัญญา พร้อมรวบรวมหลักฐาน เช่น สัญญาเช่า รายการโอนเงิน และข้อความติดต่อระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า
2. ติดต่อทวงถามค่าเช่าอย่างเป็นทางการ
ผู้ให้เช่าควรแจ้งยอดค่าเช่าที่ค้างชำระและกำหนดเวลาที่ต้องชำระให้ชัดเจน โดยอาจเริ่มจากการติดต่อทางโทรศัพท์หรือข้อความ และจัดทำหนังสือทวงถามเพื่อเก็บเป็นหลักฐาน
3. ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่า
หากผู้เช่ายังไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าควรส่งหนังสือบอกกล่าวตามเงื่อนไขสัญญาและกฎหมาย โดยกรณีค่าเช่ารายเดือนหรือระยะเวลายาวกว่ารายเดือน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 กำหนดหลักเรื่องการบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ทั้งนี้ ต้องพิจารณาข้อตกลงในสัญญาและกฎหมายเฉพาะที่ใช้บังคับด้วย
4. บอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าภายในระยะเวลาที่กำหนด และมีเหตุให้บอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการบอกเลิกสัญญา โดยควรแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรและเก็บหลักฐานการส่งหนังสือไว้
5. ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระหรือฟ้องขับไล่
หากบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว แต่ผู้เช่ายังไม่ยอมย้ายออกหรือไม่ชำระหนี้ ผู้ให้เช่าสามารถพิจารณาฟ้องคดีต่อศาล เพื่อเรียกค่าเช่าค้างชำระ เรียกค่าเสียหาย หรือขอให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินตามสิทธิที่กฎหมายกำหนด โดยไม่ควรใช้กำลังหรือดำเนินการขับไล่ด้วยตนเอง
หมายเหตุ: ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีเมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่ารายเดือน และระยะเวลา 15 วันเป็นระยะเวลาให้ชำระค่าเช่าตามหลักกฎหมาย ไม่ใช่ระยะเวลาบอกให้ย้ายออกเสมอไป ต้องพิจารณาเป็นรายกรณี
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านห้ามทำอะไรบ้าง
สำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมสัญญา ต้องตรวจสอบประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 เพิ่มเติมด้วย ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้เผยแพร่ประกาศและตัวอย่างสัญญามาตรฐานไว้แล้ว
แม้ผู้เช่าจะค้างชำระค่าเช่าหรือไม่ปฏิบัติตามสัญญา ผู้ให้เช่าก็ไม่ควรใช้วิธีบังคับให้ผู้เช่าย้ายออกด้วยตนเอง เพราะอาจเป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่าและก่อให้เกิดความรับผิดตามกฎหมาย
ตัวอย่างการกระทำที่ผู้ให้เช่าควรหลีกเลี่ยง ได้แก่
1. เปลี่ยนกุญแจหรือล็อกห้อง: ไม่ควรเปลี่ยนกุญแจหรือปิดกั้นการเข้าใช้ที่พักเพื่อบังคับให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า
2. ตัดน้ำหรือตัดไฟ: ไม่ควรใช้การระงับสาธารณูปโภคเป็นเครื่องมือกดดันให้ผู้เช่าย้ายออก
3. ยึดหรือขนย้ายทรัพย์สิน: ไม่ควรนำทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากที่พักโดยพลการ แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า
4. เข้าไปในห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต: การเข้าไปในที่พักที่ผู้เช่ายังมีสิทธิครอบครองโดยไม่มีเหตุอันชอบด้วยกฎหมาย อาจก่อให้เกิดข้อพิพาท
5. ข่มขู่หรือใช้กำลังขับไล่: หากผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกหลังสัญญาสิ้นสุด ผู้ให้เช่าควรดำเนินการผ่านกระบวนการทางกฎหมาย
หากเกิดข้อพิพาท ผู้ให้เช่าควรเก็บหลักฐานและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการ เพื่อรักษาสิทธิของตนเองโดยไม่ละเมิดสิทธิของผู้เช่า
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า สามารถหักเงินประกันได้ไหม
เมื่อผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าอาจสงสัยว่าสามารถนำเงินประกันการเช่ามาหักค่าเช่าที่ค้างอยู่ได้หรือไม่ โดยต้องพิจารณาข้อกำหนดในสัญญาเช่าและกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อน
เงินประกันการเช่ามีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาของผู้เช่า อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้เช่าจะสามารถริบเงินประกันทั้งหมดได้โดยอัตโนมัติเมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า
ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบยอดค่าเช่าค้างชำระ ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องรับผิดตามกฎหมาย และความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง พร้อมจัดทำรายละเอียดการหักเงินและหลักฐานประกอบให้ชัดเจน
ทั้งนี้ สำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมสัญญา อาจมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการใช้และคืนเงินประกัน ผู้ให้เช่าจึงควรตรวจสอบประกาศที่ใช้บังคับก่อนหักเงินหรือปฏิเสธการคืนเงินประกัน
กฎหมายเช่าฉบับใหม่
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
สรุปเมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า เจ้าของบ้านมีสิทธิเรียกร้องให้ชำระหนี้และดำเนินการตามกฎหมาย แต่ต้องไม่ละเมิดสิทธิของผู้เช่า โดยมีข้อควรรู้ดังนี้
| การดำเนินการ | ทำได้หรือไม่ | ข้อควรรู้ |
|---|---|---|
| ทวงถามค่าเช่าค้างชำระ | ทำได้ | ควรแจ้งยอดค้างชำระให้ชัดเจน |
| ส่งหนังสือบอกกล่าว | ทำได้ | ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาและกฎหมาย |
| บอกเลิกสัญญาเช่า | ทำได้เมื่อเข้าเงื่อนไข | ต้องมีเหตุและดำเนินการโดยชอบด้วยกฎหมาย |
| ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระ | ทำได้ | ต้องมีหลักฐานแสดงสิทธิเรียกร้อง |
| ฟ้องขับไล่ผู้เช่า | ทำได้เมื่อมีสิทธิ | ต้องดำเนินการผ่านกระบวนการศาล |
| เปลี่ยนกุญแจห้องเพื่อไล่ผู้เช่า | ไม่ควรทำ | อาจละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่า |
| ตัดน้ำตัดไฟเพื่อบังคับให้ย้ายออก | ไม่ควรทำ | อาจก่อให้เกิดความรับผิดตามกฎหมาย |
| ยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าเอง | ไม่ควรทำโดยพลการ | ต้องพิจารณาสิทธิและกระบวนการตามกฎหมาย |
หากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับค่าเช่าค้างชำระ ผู้ให้เช่าควรใช้วิธีเจรจาและดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายและข้อพิพาทเพิ่มเติม
ตัวอย่างหนังสือทวงค่าเช่าค้างชำระ
เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่าสามารถจัดทำหนังสือทวงถามเพื่อแจ้งยอดค้างชำระและกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่าชำระเงิน โดยควรระบุรายละเอียดให้ชัดเจนและเก็บหลักฐานการส่งหนังสือไว้
ตัวอย่างข้อความหนังสือทวงค่าเช่า
เรื่อง แจ้งให้ชำระค่าเช่าค้างชำระ
เรียน [ชื่อผู้เช่า]
ตามที่ท่านได้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ณ [ที่อยู่ทรัพย์สิน] กับ [ชื่อผู้ให้เช่า] โดยตกลงชำระค่าเช่าเดือนละ [จำนวนเงิน] บาท ภายในวันที่ [วันที่] ของทุกเดือน
ปรากฏว่าท่านยังไม่ได้ชำระค่าเช่าประจำเดือน [ระบุเดือน] เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น [จำนวนเงิน] บาท
จึงขอให้ท่านชำระค่าเช่าค้างชำระดังกล่าวภายใน [กำหนดวัน] นับแต่วันที่ได้รับหนังสือฉบับนี้ โดยโอนเงินเข้าบัญชี [รายละเอียดบัญชี]
หากพ้นกำหนดดังกล่าวแล้วยังไม่ได้รับชำระ ผู้ให้เช่าอาจพิจารณาดำเนินการตามสิทธิที่มีอยู่ภายใต้สัญญาเช่าและกฎหมายที่เกี่ยวข้องต่อไป
จึงเรียนมาเพื่อทราบและดำเนินการ
ลงชื่อ [ชื่อผู้ให้เช่า]
วันที่ [วัน/เดือน/ปี]
หมายเหตุ: หนังสือนี้เป็นเพียงตัวอย่างเบื้องต้น หากต้องการใช้เป็นหนังสือบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ควรตรวจสอบระยะเวลาให้ชำระค่าเช่าและเงื่อนไขทางกฎหมายให้ถูกต้องก่อนส่ง
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ