หลังจากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย ส่งผลให้วงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักกันอีกครั้งเห็นได้จากราคาบ้านใหม่ลดลงอย่างมาก พร้อมกับมีโปรโมชันดี ๆ ทำให้ผู้ซื้ออยากตัดสินใจซื้อบ้านใหม่กันเยอะขึ้น ใครที่พร้อมและตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงนี้น่าจะได้ของดีราคาถูกกันเลยทีเดียว
และด้วยเหตุผลนี้เองทำให้บ้านมือสองอย่างทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ถึงกับต้องออกโปรโมชันลดราคาบ้านมือสอง (NPA) พร้อมกับดอกเบี้ยสุดพิเศษ รวมถึงฟรีค่าโอน ฟรีค่าประเมินออกมา ยิ่งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงนี้คึกคักเข้าไปอีก จึงเป็นแรงบันดาลใจในการเขียนบทความนี้ว่า ถ้าต้องเลือกระหว่างบ้านใหม่และบ้านมือสอง (NPA) จะใช้ปัจจัยอะไรมาเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน กับ
“7 เช็กลิสต์ ช่วยตัดสินใจ เลือกบ้านใหม่ หรือ บ้านมือสอง (NPA)”
ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกับลักษณะของบ้านมือสองกันก่อนว่าหลัก ๆ แล้วมีกี่แบบ เพื่อให้เข้าใจง่ายขอแบ่งตามลักษณะวิธีการซื้อ เป็น 3 แบบดังนี้
แบบที่ 1 ซื้อกับเจ้าของโดยตรง
บ้านแบบนี้จะมีราคาสูงกว่าแบบอื่นยกเว้นในกรณีที่เจ้าของมีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วน ราคาก็อาจจะถูกลงมาได้
แบบที่ 2 ซื้อโดยประมูลผ่านกรมบังคับคดี
คือบ้านที่โดนยึดโดยกรมบังคับคดี (NPL) และมีการนำออกมาประมูล คนซื้อต้องไปประมูลที่กรมบังคับคดีซึ่งส่วนใหญ่ราคาจะค่อนข้างถูกที่สุดในบรรดาบ้านมือสอง แต่ก็มีข้อพึ่งระวังคืออาจยังมีผู้อาศัยเดิมอยู่ ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่าผู้บุกรุก คนที่ประมูลได้ต้องไปขับไล่ผู้บุกรุกเหล่านี้ด้วยตัวเอง
แบบที่ 3 ซื้อโดยประมูลผ่านธนาคาร
เรียกว่าทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ซึ่งธนาคารเป็นเจ้าของ โดยธนาคารได้ทำการประมูลมาจากกรมบังคับคดี และนำมาขายโดยการประมูลต่อ ซึ่งโดยปกติธนาคารจะมีขั้นตอนการปรับปรุงสภาพเบื้องต้น และขั้นตอนการขับไล่ผู้บุกรุกให้อยู่แล้ว
ดังนั้นการซื้อบ้านมือสอง (NPA) ก็จะมีความอุ่นใจในระดับหนึ่งว่า มีโอกาสน้อยลงที่จะมีผู้บุกรุกในบ้าน แต่อย่างไรก็ดีถ้าตัดสินใจเลือกบ้านประเภทนี้ ควรเดินทางไปเช็กที่บ้านจริงว่าตอนนี้ยังมีผู้บุกรุกหรือไม่ รวมถึงเช็กสภาพบ้านจริงด้วย ถ้ายังมีความกังวลใจแนะนำให้โทรไปปรึกษากับทางธนาคารก่อนประมูลก็ได้
โดยบทความนี้จะเปรียบเทียบเฉพาะบ้านใหม่และบ้านมือสองที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เท่านั้น โดยมี 7 ปัจจัย ในการเปรียบเทียบ ลองมาดูกันว่า ถ้าต้องเลือกระหว่างบ้านสองประเภทนี้ ควรใช้ปัจจัยอะไรช่วยในการตัดสินใจกันบ้าง
1.ราคา
บ้านใหม่มีการลดราคา ไม่ว่าจะเป็น การรับส่วนลดพิเศษ อยู่ฟรีสองปี ฟรีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ มากมาย ดังนั้นสิ่งที่ควรทำอันดับแรก คือ ลองคิดกลับมาเป็นจำนวนเงินว่าบ้านหลังหักส่วนลดและโปรโมชันต่าง ๆแล้ว ราคาที่แท้จริงเป็นเท่าไร และถ้ายังไม่พอใจก็ลองต่อรองกับทางโครงการดู
ส่วนบ้านมือสอง (NPA) สามารถเข้าไปเช็กราคาจากเว็บไซต์ของธนาคารได้เลยอย่างของธนาคารกสิกรไทยก็เข้าตามลิงค์นี้ https://www.kasikornbank.com/th/PropertyForSale ซึ่งจะมีราคาตั้งต้นบอกไว้ แต่ก็สามารถใส่ราคาที่ต่ำกว่าราคาประมูลตั้งต้นได้ โดยต้องรอผลการประมูลอีกทีว่าซื้อสำเร็จหรือไม่ สำหรับการซื้อบ้านแนะนำให้คิดเป็นราคาบ้านสุทธิ หลังหักส่วนลดและโปรโมชันต่าง ๆ แล้วลองเทียบกันทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ที่สำคัญพยายามควบคุมอย่าให้เกินงบประมาณที่ตั้งไว้สำหรับการซื้อบ้านในครั้งนี้ด้วย
2. ทำเล
บ้านใหม่ในเมืองตอนนี้ก็คงเหลือพื้นที่ว่าง ที่จะมีโครงการบ้านใหม่เกิดขึ้นได้น้อย ดังนั้นบ้านใหม่ส่วนใหญ่อาจต้องเป็นทำเลชานเมือง ส่วนบ้านมือสอง (NPA) เป็นบ้านที่สร้างมานานหากลองเช็กดู อาจมีทำเลในเมืองให้เลือกอยู่ หรือถ้าเป็นทำเลชานเมืองใกล้ ๆ กับบ้านใหม่ก็อาจได้ราคาที่ถูกกว่า ดังนั้นถ้าต้องการทำเลใกล้เมือง บ้านมือสอง (NPA) น่าจะตอบโจทย์แต่ถ้าใครต้องการทำเลชานเมืองแนะนำให้ลองเปรียบเทียบราคาระหว่างบ้านใหม่และบ้านมือสอง (NPA) ว่ามีความแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหนเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ
3. พื้นที่ใช้สอย
บ้านใหม่สามารถเลือกพื้นที่ใช้สอยอย่างที่ต้องการได้ตั้งแต่แรก อยากได้บ้านรูปแบบไหนเลือกได้เลย แต่ถ้าต้องการทุบหรือดัดแปลงพื้นที่บางส่วน ควรดูว่าบ้านใหม่สามารถทำได้หรือไม่ เพราะโครงสร้างบ้านใหม่ในปัจจุบัน มักเป็นแบบ Precast (คอนกรีตแผ่นสำเร็จรูป) จะทุบหรือต่อเติมมักทำได้ยาก
ส่วนบ้านมือสอง (NPA) แม้พื้นที่ใช้สอยอาจไม่ตรงความต้องการทั้งหมด แต่โครงสร้างส่วนใหญ่ มักใช้อิฐมอญ ถ้าจะทุบหรือต่อเติมมักไม่มีปัญหา ดังนั้นแนะนำให้ดูความต้องการของตนเองเป็นหลัก ถ้าพื้นที่ใช้สอยของบ้านใหม่ตรงความต้องการก็เลือกบ้านใหม่ แต่ถ้าคิดต่อเติมหรือเปลี่ยนแปลงพื้นที่ใช้สอยบ้านมือสองจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า
4. สภาพบ้านตามจริง
สภาพบ้านตามจริงคือสภาพบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว ทำให้เห็นปัญหาและข้อบกพร่องจริงที่เกิดกับบ้าน ถ้าเลือกซื้อบ้านใหม่โอกาสที่จะเห็นสภาพจริงแทบไม่มีเลย เพราะ ของใหม่ย่อมสวยหรูและดูดีเสมอ อย่างไรก็ตามบ้านใหม่มักมีประกันโครงสร้างให้ผู้ซื้ออุ่นใจในระยะเวลาหนึ่ง
ส่วนบ้านมือสอง (NPA) หากเกิดความเสียหายภายหลัง ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าซ่อมแซมเอง อย่างกรณีบ้านผมเอง ซึ่งซื้อบ้านแถวสนามบินสุวรรณภูมิไว้ หลังจากอยู่มาระยะหนึ่งดินที่บ้านก็เริ่มทรุดลง ผ่านมา 12 ปี ดินทรุดลงไปเกือบ 2 เมตร ซึ่งตอนซื้อไม่สามารถรู้ได้เลยว่าดินจะทรุดลงขนาดนี้ ดังนั้นถ้าตอนนั้นซื้อบ้านมือสองอย่างน้อยก็จะได้เห็นสภาพบ้านที่เห็นชัดเจนตามความเป็นจริงทั้งหมด ก็อาจไม่ต้องกังวลกับปัญหาดินทรุดเหมือนตอนนี้
5. ค่าตกแต่ง
บ้านใหม่มักเป็นบ้านเปล่าที่ต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเช่น มุ้งลวด เหล็กดัด ที่ต้องเตรียมก่อนเข้าอยู่ ส่วนบ้านมือสองส่วนใหญ่จะเป็นบ้านที่ตกแต่งเสร็จแล้ว แถมอาจมีเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกทิ้งไว้ ก็ช่วยให้ประหยัดค่าตกแต่งลงได้
ซึ่งบ้านมือสองเหมาะกับคนไม่เน้นการตกแต่งที่เป็นสไตล์ของตัวเอง แต่สำหรับคนที่ต้องการตกแต่งตามสไตล์ตัวเองบ้านใหม่สามารถตกแต่งได้เลย ส่วนบ้านมือสองนอกจากค่าแต่งเพิ่มแล้วยังมีค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนด้วย ดังนั้นค่าตกแต่งเป็นอีกส่วนหนึ่งที่ต้องพิจารณาและเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ โดยการบวกเงินส่วนนี้เพิ่มในราคาบ้านด้วย
6. ระยะเวลา
ถ้าต้องการย้ายเข้าอยู่เร็ว ควรเลือกบ้านใหม่ที่สร้างเสร็จแล้ว แต่จะมีขั้นตอนในการตรวจเช็กสภาพบ้าน แนะนำให้ตรวจเช็กให้ละเอียดก่อนโอน โอนเสร็จก็ตกแต่งตามต้องการและเข้าอยู่ ส่วนบ้านมือสอง (NPA) ด้วยขั้นตอนต่าง ๆ ของธนาคารในปัจจุบัน ที่สะดวกขึ้นในเรื่องการประมูล วางเงินประกัน 1% ของราคาประมูล ปัจจุบันใช้เวลาเร็วสุดเพียง 8 วันก็ทราบผล หลังจากประมูลได้ก็วางมัดจำ อีก 9% ของราคาประมูล หรือถ้าใครใช้เงินกู้ก็สามารถทำเรื่องขอกู้เบื้องต้นระหว่างรอผลประมูลได้เพื่อให้ขั้นตอนเร็วขึ้น
แต่มีข้อควรระวังคือถ้าประมูลได้แล้วกู้ไม่ผ่าน 10% ของราคาประมูล ที่จ่ายไปจะไม่ได้รับเงินคืน ถ้าใครไม่มั่นใจว่าจะกู้ผ่านหรือไม่ ให้ไปขอประเมินการกู้เบื้องต้นที่ธนาคารก่อนประมูลเลย บ้านมือสอง (NPA) แม้ไม่มีขั้นตอนการตรวจเช็กสภาพเหมือนบ้านใหม่ ทำให้อาจโอนบ้านได้เร็วกว่า แต่หากบ้านอยู่ในสภาพที่ต้องซ่อมแซมถึงเข้าอยู่ได้ ควรเผื่อเวลาและค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมแซมเพิ่มเติมด้วย
7. ดอกเบี้ยและเงินกู้
บ้านใหม่ถ้าเป็นโครงการที่ทางธนาคารสนับสนุนจะมีดอกเบี้ยพิเศษส่วนโครงการนั้นร่วมกับธนาคารไหน ดอกเบี้ยเป็นอย่างไรแนะนำให้เช็กกับโครงการ ส่วนบ้านมือสอง (NPA) ลองเช็กธนาคารที่เป็นเจ้าของ (NPA) นั้นว่ามีดอกเบี้ยพิเศษหรือไม่ อย่างธนาคารกสิกรไทยปัจจุบันมีดอกเบี้ยพิเศษอยู่ที่ 0.6% ต่อปี นาน 6 เดือน หากโอนภายใน 31 กรกฎาคม 2563 เท่านั้น นอกจากดอกเบี้ยพิเศษ ต้องดูความสามารถในการกู้ด้วย อย่าให้เกินตัวการซื้อบ้านเป็นเรื่องใหญ่จึงต้องศึกษาให้ละเอียด
นอกจาก 7 ปัจจัยข้างต้น ยังต้องดูปัจจัยอื่นประกอบด้วยไม่ว่าจะเป็นความมั่นคงของรายได้ หรือแผนการในอนาคตว่าถ้าแต่งงานมีครอบครัวบ้านหลังนี้ยังตอบโจทย์ไหม หรือหากมีความจำเป็นต้องย้ายสถานที่ทำงานบ้านหลังนี้ยังเหมาะไหม อย่าเพิ่งรีบร้อน ควรเปรียบเทียบความคุ้มค่า ถ้าเปรียบเทียบดีแล้ว และมั่นใจว่ามีความพร้อมก็สามารถซื้อได้ สำหรับคนที่จำเป็นต้องกู้เงิน ธนาคารกสิกรไทยมีตัวช่วยให้ทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสอง (NPA) ไม่ว่าจะเป็นบ้านแบบไหนขอให้บ้านที่เลือกเป็นบ้านที่ใช่และสร้างความสุขให้กับเราตลอดไปครับ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย พิชาญเดช เข็มเพ็ชร AFPT ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com