7 เทคนิค ช่วยขายบ้านออกง่ายในช่วงนี้

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่อยากจะขายอสังหาริมทรัพย์ อาจจะต้องทำใจในช่วงนี้ เพราะตั้งแต่มีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ก็ยิ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ขายออกไม่ง่ายนัก เพราะคนส่วนใหญ่หันมาระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ดังนั้นถ้าคิดจะขายบ้านเดี่ยว ขายทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม ขายคอนโด หรือขายที่ดิน จำเป็นอย่างมากที่จะต้องรู้เทคนิคเหล่านี้ ที่จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอยู่ในมือนั้นขายออกง่ายขึ้น

ราคาถือเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม คอนโด หรือที่ดิน ขายออกได้อย่างรวดเร็ว ดังนั้นการตั้งราคาขายจึงค่อนข้างสำคัญ และถูกหยิบยกขึ้นมาเป็นข้อแรก การตั้งราคาขายต้องดูหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน รวมถึงราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริงบนทำเลนั้น ๆ

ในช่วงนี้มีข้อควรระวัง ถ้าอยากฟันกำไรด้วยการตั้งราคาขายสูง ๆ อาจจะไม่เหมาะสมนัก และอาจไม่เป็นที่สนใจ ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ทรงตัว การใช้จ่ายหรือซื้ออะไรที่มีราคาเกินตัวจึงเป็นไปได้ยาก อีกอย่างราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดก็ไม่ได้อยู่ในระดับสูงมากนัก เพื่อให้ขายออก

แม้คนส่วนใหญ่จะคิดเยอะกว่าเดิม กว่าจะควักเงินแต่ละบาทออกจากกระเป๋า แต่ก็ยังพบสัญญาณที่ดี ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะการค้นหาผ่านช่องทางออนไลน์ จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ที่ได้ทำการรวบรวมพฤติกรรมการเข้าชมจากเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า จำนวนการเข้าชมและทำการค้นหาต่อบนเว็บไซต์ เพิ่มสูงขึ้น กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 2% นนทบุรี เพิ่มขึ้น 5% และปทุมธานี เพิ่มขึ้น 5%

ถือเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการขาย แต่จะขายได้หรือไม่ ส่วนหนึ่งต้องสร้างความน่าสนใจให้สินค้า เพิ่มมูลค่าด้วยการปรับปรุงสินค้าให้สวยงามเหมือนใหม่ ให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนบ้าน หรือคอนโดให้เหมาะกับการ Work From Home มากขึ้น โดยอาจะเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ที่มีความยืดหยุ่น และมีประโยชน์ใช้สอยที่หลากหลาย นอกจากนี้ยังต้องใช้รูปภาพสวย ๆ ดึงดูดความสนใจ และให้ข้อมูลรายละเอียดที่ครบถ้วน

ปัจจุบันมีช่องทางสำหรับผู้ที่อยากขายอสังหาริมทรัพย์มากมาย ทั้งแบบที่ต้องใช้เงินและแบบที่ไม่ต้องใช้เงิน กรณีที่เจ้าของขายเองก็สามารถถ่ายรูปบ้านในมุมต่าง ๆ ที่ต้องการนำเสนอ พร้อมกับเตรียมข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ต้องตัวบ้าน ระบบสาธารณูปโภคในบริเวณใกล้เคียง แล้วก็นำไปลงประกาศตามแหล่งต่าง ๆ ได้เลย พื้นที่สำหรับการประกาศขายที่อยากแนะนำมีดังนี้

– เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีคือ เว็บไซต์เหล่านี้มีการทำข้อมูลเพื่อดึงดูดผู้ที่สนใจซื้อขายที่อยู่อาศัยให้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นบ้านหรือคอนโดที่ต้องการขายก็มีมากขึ้น

– กลุ่มที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ใน Facebook อีกหนึ่งช่องทางบนโลกออนไลน์ที่ได้รับความนิยมมาก สามารถโพสต์เพื่อประกาศขายที่อยู่อาศัย แต่ต้องสอบถามกฎระเบียบของกลุ่มดังกล่าวก่อนว่าอนุญาตหรือไม่

– ติดป้ายหน้าบ้านและในบริเวณใกล้เคียง วิธีข้างต้นถือเป็นวิธีการบนโลกออนไลน์ แต่อีกหนึ่งวิธีออฟไลน์ที่ไม่ควรมองข้ามคือการติดป้ายประกาศ ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสให้กับผู้สนใจโดยเฉพาะในละแวกบ้านตัวเองได้ แต่อย่าลืมทำป้ายที่มีข้อมูลการติดต่อชัดเจนติดเอาไว้ด้วย

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันว่าใครจะจ่ายส่วนใด ซึ่งหากมีการตกลงให้เรียบร้อยก่อนขาย ก็จะช่วยให้การขายราบรื่น และเรียบร้อยมากขึ้น ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปจะแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

– ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

– ค่าอากรแสตมป์ โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์

– ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน

สัญญาซื้อขายเป็นเอกสารที่มีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อขายบ้าน จึงต้องพิจารณาทุกรายละเอียดอย่างรอบคอบ ซึ่งสัญญาที่ดีก็ทำให้ผู้ซื้อ รวมถึงผู้ขายอุ่นใจด้วย โดยสัญญาที่ดีจะต้องมีข้อมูลสำคัญเหล่านี้

– ขนาดและราคาซื้อขาย ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ขนาดที่ดิน พื้นที่บ้าน และราคาในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ส่วนสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) จะต้องมีการตรวจสอบราคาซื้อขายบ้านและเลขที่โฉนดที่ดินในสัญญาให้ถูกต้องด้วย

– วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาจะซื้อจะขายต้องกำหนดวันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องเผื่อเวลาสำหรับการยื่นขอสินเชื่อและตรวจรับบ้านด้วย หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะไปโดยปริยาย

– การรับผิดชอบค่าใช้จ่าย การซื้อขายบ้านจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีอากร ซึ่งอาจกลายเป็นปัญหา หากผู้ซื้อและผู้ขายไม่ตกลงกันให้ดีว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหน ดังนั้นจะต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน

– เบี้ยปรับเมื่อผิดสัญญา หากผู้ขายมีความล่าช้าในการส่งมอบบ้านหรือขอยกเลิกโดยที่ผู้ซื้อไม่ได้ทำผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิ์คิดเบี้ยปรับรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% แต่รวมกันไม่เกิน 10% ของราคาซื้อขาย และเบี้ยปรับควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน

– ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนเองจะได้รับความเป็นธรรมในสัญญาทุก ๆ ข้อ เช่น การยกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ และการรับประกันบ้าน ส่วนสัญญาซื้อขายจะระบุเงื่อนเพิ่มเติมในส่วนท้ายของสัญญา โปรดอ่านให้ครบถ้วนก่อนเซ็นสัญญาร่วมกัน

หากไม่มีความรู้และประสบการณ์ในการขาย รวมถึงเรื่องกฎหมาย การเงิน ขั้นตอนทางราชการ การขายอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นเรื่องยากและซับซ้อน แนะนำให้ใช้บริการนายหน้า ผู้ช่วยคนสำคัญที่จะมาช่วยขายเริ่มตั้งแต่

– ให้คำแนะนำในการเตรียมบ้านก่อนประกาศขาย เช่น การตกแต่งและการตั้งราคาขาย กรณีบ้านมือสอง นายหน้าสามารถตรวจสอบจุดบกพร่อง ประเมินบ้าน และให้คำปรึกษาเพื่อปรับปรุงและช่วยให้บ้านขายได้ง่ายในราคาดี

– ทำการตลาด หาลูกค้า ติดต่อ และดำเนินการต่าง ๆ รวมถึงพาลูกค้าไปดูบ้านและปิดการขาย

– จัดเตรียมสัญญาซื้อขายบ้าน แจ้งให้เจ้าของบ้านเตรียมเอกสารต่าง ๆ และช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับค่านายหน้า โดยทั่วไปจะคิดที่ 3% ของราคาซื้อขาย หรืออาจต่อรองให้น้อยลงกว่านี้ได้หากบ้านที่จะขายมีราคาสูงมาก และนายหน้าจะเก็บค่านายหน้าเมื่อทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้ว นั่นหมายความว่าจะจ่ายค่านายหน้าก็ต่อเมื่อได้เงินจากผู้ซื้อแล้ว

ไม่ว่าจะเป็นในช่วงนี้ที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หรือไม่ก็ตาม หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ไม่ควรละเลยก็คือเรื่องของความสะอาด ก่อนขายควรมีการทำความสะอาดบ้านและคอนโดก่อนที่ผู้ซื้อจะเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะการทำความสะอาดแบบบิ๊กคลีนนิ่ง (Big Cleaning) ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อการขาย เพราะบ้านหรือคอนโดที่สะอาด สามารถดึงดูดใจ หรือสร้างความประทับใจแรกให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าตั้งแต่แรกเห็นนั่นเอง

ทั้งหมดนี้เป็น 7 เทคนิคดี ๆ ช่วยให้ขายบ้านออกง่าย แม้ในช่วงนี้ที่ดูเหมือนว่าภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่ก็ยังพบสัญญาณที่ดี มีผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เป็นโอกาสที่ผู้ขายจะใช้เทคนิคเหล่านี้พิชิตใจผู้ซื้อ