ปล่อยเช่าบ้านและคอนโด เป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนที่นักลงทุนนิยมกันมาก เนื่องจากให้ผลตอบแทนในระยะยาว แต่จะปล่อยเช่าได้ไหมนั้นย่อมขึ้นอยู่กับหลาย ๆ ปัจจัย โดยเฉพาะในช่วงที่สภาพเศรษฐกิจชะลอตัว และมีปัจจัยอย่างอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น เงินเฟ้อ หรือหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ดังนั้น ก่อนปล่อยเช่าบ้าน ปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม หรือปล่อยเช่าคอนโด จึงจำเป็นต้องรู้ 7 เทคนิคเหล่านี้ก่อน
1. ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม
แน่นอนว่าช่วงนี้หลายคนก็อยากจะปล่อยเช่าบ้าน จึงมีการแข่งขันกันด้านราคากันอย่างเต็มที่ คุณจึงควรตั้งราคาค่าเช่าบ้านให้เหมาะสม ไม่ถูกและไม่แพงจนเกินไป
โดยวิธีคำนวณอัตราค่าเช่าง่าย ๆ ที่ไม่ทำให้ผู้ให้เช่าขาดทุนและเหมาะสมกับผู้เช่า ส่วนใหญ่จะพิจารณาเปรียบเทียบจากคุณภาพของคอนโด ราคาต่อตารางเมตร ทำเลที่ตั้ง ขนาดของห้อง รวมไปถึงชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก่อนตั้งราคา
แต่วิธีง่าย ๆ ที่นิยมนำมาเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่า มีอยู่ 2 วิธี คือ
– การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวกัน บนทำเลเดียวกัน ซึ่งสามารถหาข้อมูลการเปรียบเทียบได้โดยการสอบถามด้วยตัวเอง หรือดูราคาค่าเช่าจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ที่ได้ทำการเก็บรวบรวมไว้
ให้เช่าบ้าน-คอนโด
ดูค่าเช่าบ้าน-ค่าเช่าคอนโด บนเว็บไซต์ DDproperty
– การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) โดยแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกัน วิธีนี้จำเป็นต้องมีการสำรวจพื้นที่รอบ และราคาปล่อยเช่าในแต่ละจุด เพื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทนและอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม
วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน
มาดูวิธีคิดคำนวณค่าเช่าห้อง ตั้งเท่าไหร่ถึงจะไม่ทำให้คุณขาดทุน
2. เพิ่มพื้นที่ใช้สอย ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
สำหรับหลาย ๆ คน บ้านไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสถานที่ทำงาน โดยเฉพาะคนที่ต้องทำงานจากที่บ้าน หรือ Work From Home บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น กว้างขวาง อยู่สบาย ไม่อึดอัด จึงเป็นที่ต้องการสูง ซึ่งในการปล่อยเช่าบ้าน ผู้ให้เช่าอาจต้องตกแต่งหรือปรับเปลี่ยน เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการ
| ปรับเปลี่ยน/ตกแต่ง ก่อนปล่อยเช่าบ้าน | รายละเอียด |
| ใช้ประโยชน์จากพื้นที่แนวตั้งให้มากขึ้น | ติดตั้งชั้นวางของ ตู้ลอย ตะขอแขวน เพื่อเก็บของให้เป็นสัดส่วน |
| เปลี่ยนสีห้อง | ใช้โทนสีอ่อนเป็นหลัก เช่น สีขาว สีครีม สีพาสเทล จะทำให้พื้นที่ที่มีอยู่ดูกว้างขวางขึ้น |
| ติดกระจกเงาบานใหญ่แบบไร้กรอบตามผนัง | การติดกระจกจะช่วยหลอกสายตาให้ห้องดูกว้าง มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น |
| เล่นกับแสงธรรมชาติ | หน้าต่าง ประตู ควรเปิดแสงธรรมชาติที่สาดส่องเข้ามา ก็สามารถเปลี่ยนห้องที่ดูแคบให้กว้างขึ้นได้ |
ทริคจัดห้องนอนในคอนโดให้โดนใจผู้เช่า
จัดห้องนอนในคอนโดแบบไหน ให้เหมาะกับผู้เช่าส่วนใหญ่ ดึงดูดใจให้ตัดสินใจเช่าได้รวดเร็ว ดูที่นี่
3. นำเสนอดี มีจุดเด่น
ไม่ว่าจะปล่อยเช่าบ้านหรือปล่อยเช่าคอนโด นอกจากทำเล ราคา และการตกแต่ง “ภาพถ่าย” ก็มีส่วนสำคัญมากที่จะทำให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น หรืออย่างน้อยก็ชวนเตะตาให้มีคนสนใจคลิกเข้ามาดู
– เลือกถ่ายภาพช่วงที่มีแสงธรรมชาติ
– ภาพถ่ายต้องเห็นครบทุกองค์ประกอบ บอกเล่าความน่าอยู่ของบ้านหรือคอนโด
– ถ่ายภาพให้ครบทุกมุม ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องนอน ห้องครัว ระเบียง
– ถ่ายของตกแต่งเพิ่มความน่าสนใจ ดูแล้วมีชีวิตชีวา น่าอยู่อาศัยมากกว่าห้องโล่ง ๆ
– เสริมด้วยภาพพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในโครงการ
– เลือกภาพที่เป็นจุดเด่นของห้อง/บ้าน มาเป็นรูปนำ
เทคนิคถ่ายภาพบ้าน-คอนโด ให้ปล่อยเช่าได้
ลองมาดู 7 เทคนิคถ่ายภาพบ้าน-คอนโด ที่ใครเห็นก็ถูกใจ ดึงดูดผู้เช่าให้มาเช่าได้อย่างรวดเร็ว
4. สะดวกสบาย หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย
การปล่อยเช่าบ้าน ต้องคำนึงถึงความสะดวกสบายของผู้เช่า หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยให้อย่างครบครัน ชนิดที่ผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้เลย เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้า ตู้เย็น ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น จะช่วยทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าคุ้มค่าในการเช่า เนื่องจากไม่ต้องซื้อของเพิ่มเติมก็สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายแล้ว
ไม่เพียงเท่านั้นการใส่ใจในรายละเอียดอื่น ๆ ยังจะช่วยสร้างความประทับใจและดึงดูดผู้เช่าได้ เช่น มีชุดจานชามเตรียมไว้ให้ มีกระดาษชำระในห้องน้ำ มีดอกไม้ในแจกัน มีต้นไม้ดูแลง่ายตกแต่งบริเวณระเบียง มีเบอร์โทรศัพท์สายด่วนที่จำเป็น เช่น เบอร์สำหรับเรียกช่างซ่อมประปาหรือช่างไฟฟ้า เบอร์สั่งอาหารจากร้านอร่อย เบอร์ร้านซักรีด
5. ทำสัญญาเช่าให้ชัดเจน
การลงทุนปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ได้เริ่มและจบที่การหาคนมาเช่าได้เท่านั้น ต้องคำนึงถึงการเป็นผู้ให้เช่าที่ดีด้วยสัญญาเช่าที่ทำให้ผู้เช่าอยากตกลงเช่าและดูแลผู้เช่าในช่วงที่พักอาศัยอยู่ด้วย เจ้าของบ้านต้องทำสัญญาเช่าบ้าน โดยมีรายละเอียดครบถ้วน
นอกจากนั้นยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสิ่งเหล่านี้สามารถดึงดูดใจผู้เช่าได้อย่างดี เช่น
– ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินความเป็นจริง ต้องเป็นไปตามใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้าหรือการประปา
– ไม่เข้าบ้านหรือคอนโดของผู้เช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าแล้วระบุในสัญญาเช่าว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปได้และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า
– ไม่เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันเกิน 3 เดือน (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น) และกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว) ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่
– กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
– ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ
เทคนิคทำสัญญาเช่าบ้านให้มัดใจผู้เช่า
อยากมัดใจผู้เช่า ลองมาดูเทคนิคสำคัญในการทำสัญญาเช่าบ้านที่ดีทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
6. อย่ามองข้ามความสะอาด
หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ไม่ควรละเลยก็คือเรื่องของความสะอาด ก่อนปล่อยเช่าบ้านและคอนโดมิเนียม ควรมีการทำความสะอาดก่อนที่ผู้เช่าจะเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะการทำความสะอาดแบบบิ๊กคลีนนิ่ง (Big Cleaning) ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อการเช่า เพราะบ้านหรือคอนโดที่สะอาด สามารถดึงดูดใจ หรือสร้างความประทับใจแรกให้กับผู้เช่าได้ตั้งแต่แรกเห็น และเพิ่มความมั่นใจในการเข้าพักอาศัยได้มากขึ้น
จุดในบ้านที่มักเป็นแหล่งสะสมเชื้อโรค
ลองมาดู 9 จุดในบ้านที่ห้ามละเลย เพราะมักเป็นแหล่งสะสมเชื้อโรค
7. ใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า
หากทำวิธีแล้วยังปล่อยเช่าบ้านไม่ได้ หรือไม่มีเวลาที่จะดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ในการปล่อยเช่าด้วยตัวเอง อีกหนึ่งวิธีที่ช่วยปล่อยเช่าได้สะดวก รวดเร็ว และในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม คือใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า ซึ่งนายหน้านอกจากจะช่วยโฆษณา ประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่าง ๆ ทั้งช่องทางออฟไลน์ และออนไลน์แล้ว ยังช่วยพาผู้สนใจเข้าชมห้อง หรือบ้านแทนให้ด้วย
แต่การใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า ก็ต้องเสียค่านายหน้าด้วย อัปเดตค่านายหน้าซื้อ-ขายอสังหาฯ ซึ่งก่อนจะใช้บริการควรเจรจา และทำสัญญาให้ชัดเจนทั้งเรื่องระยะเวลา รายละเอียดการให้บริการ และค่านายหน้า
ถือเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่อยากปล่อยเช่าบ้าน ปล่อยเช่าคอนโด ในช่วงที่การแข่งขันสูง เพราะผู้ให้เช่ารายอื่น ๆ เองต่างก็มีวิธีดึงดูดผู้เช่า ชูจุดขายที่ทั้งเหมือนและแตกต่าง เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการเช่าให้ได้มากที่สุด
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ