Backlog สำคัญอย่างไร 4 เรื่องหลักที่นักลงทุนอสังหาฯ ควรรู้

สำหรับมือใหม่ที่อยากเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ มีศัพท์คำหนึ่งที่ควรทำความรู้จักและใส่ใจเป็นพิเศษ นั่นก็คือคำว่า Backlog ซึ่งนับได้ว่าเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญสำหรับทิศทางในอนาคตของโครงการและความเสี่ยงในการลงทุน โดยมี 4 เรื่องหลักเกี่ยวกับ Backlog ที่นักลงทุนควรรู้

ความแตกต่างของการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยกับการซื้อ-ขายสินค้าประเภทอื่น คือช่วงระยะเวลาจากจุดที่มีการทำสัญญาซื้อ-ขายไปจนถึงมีการส่งมอบ ซึ่งการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยจะต้องใช้เวลาค่อนข้างยาวนานกว่าสินค้าประเภทอื่น จึงเป็นที่มาที่ทำให้เกิดคำศัพท์เฉพาะอยู่ 2 คำ ได้แก่ Presale (พรีเซล) และ Backlog (แบ็คล็อก) ซึ่งเป็นคำศัพท์ที่มีความเกี่ยวเนื่องกัน

ก่อนทำความรู้จักกับคำว่า Backlog ก็ต้องรู้จักกับคำว่า Presale ก่อนโดย Presale หมายถึง การจองซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งมักใช้วิธีแบ่งเป็นงวด โดยจะเริ่มนับว่าเป็นยอด Presale เมื่อลูกค้าวางเงินจอง

สำหรับ Backlog ก็คือยอดสะสมของ Presale ที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์รวมกันทุกงวด หรือเป็นยอดสั่งซื้อบ้านหรือคอนโดล่วงหน้าที่รอการส่งมอบเมื่อก่อสร้างเสร็จ

ตัวอย่างเช่น การขายคอนโดโครงการหนึ่งซึ่งกำหนดระยะห่างระหว่างเริ่มขาย Presale และการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 4 เดือน

ดังนั้น ยอด Presale ในเดือนแรกจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ของโครงการในเดือนที่ 4 เป็นต้นไป ซึ่งหากโครงการมียอดขาย Presale เดือนแรกที่ 1,000 ล้านบาท เดือนที่ 2 ที่ 1,100 ล้านบาทและเดือนที่ 3 ที่ 1,300 ล้านบาท เท่ากับโครงการนั้นมี Backlog (1,300 + 1,100 + 1,200) = 3,600 ล้านบาท

ต่อมาในเดือนที่ 4 มียอดขาย Presale เพิ่มขึ้นอีก 1,000 ล้านบาท ขณะที่เป็นเดือนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ตามยอดการจอง Presale ในเดือนแรกและสามารถรับรู้เป็นรายได้ 1,300 ล้านบาท

ดังนั้น เดือนที่ 4 โครงการนั้นจึงมียอด Backlog 3,300 ล้านบาท (Backlog ของสิ้นเดือนที่ 3 = 3,600 ล้านบาท บวกกับยอด Presale ของเดือนที่ 4 จำนวน 1,000 ล้านบาท แล้วลบกับยอด Presale ของเดือนที่ 1 จำนวน 1,300 ล้านบาท)

ในขณะที่ Presale เป็นเพียงการซื้อใบจองบ้านหรือคอนโด ยังไม่มีการวางเงินจองหรือทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ และยังไม่ลุล่วงถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์

ยอด Presale จึงเป็นเพียงยอดจอง ไม่นับเป็นรายได้ที่แท้จริงของโครงการและยังไม่สามารถบันทึกเป็นรายได้ทางบัญชี โดยหลังจากจอง หากไม่มีการผ่อนชำระหรือจ่ายเงินดาวน์เป็นประจำ มีการทิ้งโอน หรือผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ผ่าน ยูนิตนั้นก็กลายเป็นยูนิตหลุดโอน ยอด Presale จึงไม่สามารถบ่งชี้อะไรได้มากนักสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ

ส่วน Backlog เป็นยอดสะสมรวมจากยอด Presale ในแต่ละรอบ Backlog จึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลขสำคัญที่แสดงให้เห็นถึงการมีรายได้ของโครงการ และเมื่อมียอด Backlogสูงจนถึงเป้าที่ตั้งไว้ ทางดีเวลล็อปเปอร์ก็จะนำยอดไปยื่นขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อสร้างโครงการ

แต่หากโครงการไหนที่มียอด Backlog น้อย ไม่เพียงพอต่อการพิจารณายื่นกู้ โครงการดังกล่าวก็มีโอกาสล้มเลิกได้ ยอด Backlog จึงเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองไม่ควรมองข้าม

เนื่องจากเป็นตัวชี้วัดถึงศักยภาพและทิศทางความเป็นไปได้ของโครงการ ว่าจะได้พัฒนาจนสำเร็จถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ หรือจะถูกล้มเลิกกลางทางเนื่องจากกู้เงินมาสร้างไม่ผ่านนั่นเอง

ระยะเวลาการในการรอยอด Backlog ไปจนถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้เป็นรายได้ จะแตกต่างกันออกไปตามลักษณะของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

1. โครงการที่เปิดขายตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ช่วงเวลาตั้งแต่มีการจองซื้อจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์จะห่างกันมาก สำหรับโครงการแนวราบจะใช้เวลาประมาณ 6-8 เดือน คอนโดจะใช้เวลาประมาณ 1 ปีขึ้นไป

2. โครงการที่สร้างก่อนขาย เป็นโครงการที่เริ่มต้นการก่อสร้างไปบางส่วนแล้วจึงเปิดขาย Presale ซึ่งช่วงเวลาตั้งแต่มีการจองซื้อจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์จะสั้นว่าโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง และขึ้นอยู่กับความคืบหน้าในการก่อสร้างก่อนเปิดขาย

3. โครงการพร้อมอยู่ เป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ช่วงเวลาจากที่มีการจองซื้อถึงการโอนกรรมสิทธิ์ จะอยู่ที่ประมาณ 1-2 เดือน

การซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วง Presale มีข้อดีหลายประการที่เอื้อต่อนักลงทุน เพราะเป็นช่วงที่ดีเวลล็อปเปอร์ต้องการยอด Presale เยอะ ๆ จึงมักจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดใจลูกค้า ซึ่งอาจได้ห้องที่ถูกกว่าราคาจริง

ในบางกรณีทางโครงการอาจจะลดหรือยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือแถมของอื่น ๆ นักลงทุนจึงสามารถทำกำไรจากสิ่งเหล่านั้นได้ ต่างจากในช่วงเวลาที่โครงการใกล้ก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งราคาจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ

อย่างไรก็ตาม จากที่กล่าวไปแล้วในข้างต้นว่า Presale เป็นเพียงแค่การจองห้องเท่านั้น และไม่ได้เป็นตัวชี้วัดถึงทิศทางความมั่นคงของโครงการเหมือน Backlog และเนื่องจากการจัด Presale มักมีหลายรอบ

ดังนั้น ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนคือรอซื้อในช่วง Presale รอบหลัง ๆ ที่โครงการมียอด Backlog มากพอ และสามารถคำนวณสถานการณ์ได้ว่ามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการจนสำเร็จถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์

โดยการซื้อในช่วงเวลาดังกล่าวอาจจะได้ประโยชน์น้อยกว่าตอน Presale รอบแรก ๆ และเลือกตำแหน่งได้น้อยกว่า แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงจากโอกาสที่โครงการจะล้มเลิกหรือการโดนยึดเงินมัดจำน้อยกว่าการจองซื้อตอนPresale รอบแรก ๆ เช่นกัน