การเวนคืนที่ดิน 10 ขั้นตอนควรรู้ เมื่อถูกเวนคืนจากรัฐ และเงินทดแทน

การเวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ในพื้นที่ต่าง ๆ เพื่อนำมาสร้างเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อพัฒนาประเทศ อาทิ โครงการพัฒนาแหล่งน้ำขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ การไฟฟ้า การประปา โดยเฉพาะโครงการก่อสร้างทางหลวงอย่างเส้นทางคมนาคมทางด่วนสายใหม่ หรือ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีแผนพัฒนาอีกยาวไกลในอนาคต

ฉะนั้นหากถูกเวนคืนที่ดินขึ้นมาจริง ๆ เราจะมีมาตรการในการรับมือกับสิ่งที่เกิดขึ้นอย่างไร

หากเราเป็นผู้ที่ติดตามข่าวสารบ้านเมืองอยู่แล้ว จะทราบว่าทางภาครัฐมีการวางแผนเพื่อพัฒนาประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นไปที่เส้นทางคมนาคมไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า

โดยภาครัฐจะบอกให้เราทราบว่าพื้นที่ของเราอยู่ในกลุ่มพื้นที่ที่อยู่ในเขตการเวนคืนที่ดิน ก็คือ การประกาศเป็นแนวเขตเพื่อเป็นแนวทางเฉย ๆ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืน ด้วยความไม่ชัดเจนตรงนี้เราสามารถเอาเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานได้ ซึ่งส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับ 2 หน่วยงานใหญ่ คือ

1. การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย

2. การทางพิเศษแห่งประเทศไทย

โดยสอบถามในแง่ของการเส้นทางคมนาคมและรถไฟฟ้า ซึ่งอยู่ในแผนการพัฒนาส่วนมากในอนาคต

สำหรับในกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีแผนจะพัฒนาถนนสายใหม่ที่มีความจำเป็น คือ ถนน ฉ1 (ฉ4 เดิม) เชื่อมระหว่างถนนเพชรเกษมกับถนนสุขสวัสดิ์ และสาย ง21 (ง25 เดิม) จะเชื่อมสาย ฉ1 กับถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ (ถนนกาญจนาภิเษก) รวมระยะทาง 21.9 กิโลเมตร

เนื่องจากเป็นโครงข่ายที่ช่วยแก้ปัญหาการจราจรในพื้นที่ฝั่งธนบุรี โดยเฉพาะถนนเพชรเกษม และถนนพระรามที่ 2 พร้อมรองรับการขยายตัวของเมืองที่ในปัจจุบันได้มีการพัฒนาใหม่ ๆ เข้าไปยังฝั่งธนบุรีจำนวนมาก หลังมีรถไฟฟ้าทั้งบีทีเอส สายสีน้ำเงิน และสายสีแดง

โดยการเวนคืนที่ดิน ปัจจุบันกรุงเทพมหานครได้ทยอยเวนคืนที่ดินของถนนสาย ฉ1 และ ง21 แล้ว โดยภาพรวมมีความคืบหน้ากว่า 50% แบ่งการก่อสร้างเป็น 5 ช่วง และใช้เงินเวนคืนที่ดินประมาณ 13,985 ล้านบาท ประกอบด้วย

1. ช่วงถนนสุขสวัสดิ์-ถนนประชาอุทิศ ระยะทางประมาณ 2 กิโลเมตร มีที่ดิน 304 แปลง เวนคืนที่ดินแล้วประมาณ 97% ใช้งบฯ ก่อสร้าง 545 ล้านบาท เตรียมจะของบฯ ก่อสร้าง ปี 2570

2. ช่วงถนนประชาอุทิศ-จุดตัดถนน ฉ1 กับ ง21 และจากจุดตัดถนน ฉ1 กับ ง21 ถึงถนนพุทธบูชา ซอยพุทธบูชา 46 ในแนวถนนสาย ง21 เตรียมจะของบฯ ก่อสร้าง ปี 2571

3. ถนนพุทธบูชา ซอยพุทธบูชา 46 ในแนวถนนสาย ง21 ถึงถนนเลียบกาญจนาภิเษก ในแนวถนนสาย ง21 เตรียมจะของบฯ ก่อสร้าง ประมาณปี 2571

4. ช่วงจุดตัดถนน ฉ1 กับ ง21 ถึงถนนพุทธบูชา ซอยพุทธบูชา 33/1 ในแนวถนนสาย ฉ1

5. จากถนนพุทธบูชา ซอยพุทธบูชา 33/1ในแนวถนนสาย ฉ1 ถึงถนนพระรามที่ 2

ศึกษาขั้นตอนการขอเวนคืนจากภาครัฐ โดยมีขั้นตอนทั้งหมดดังนี้

1. ประกาศพื้นที่ที่อยู่ในเขตแนวการเวนคืนที่ดิน

2. เจ้าหน้าที่เข้าดำเนินการสำรวจว่าอสังหาริมทรัพย์ใดบ้าง ที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน

3. กำหนดราคาเวนคืนของอสังหาริมทรัพย์ และที่ดินในพื้นที่เวนคืน พิจารณาจากสภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดินด้วย และถ้าต้องเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดิน แล้วส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตก อันเกิดจากการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่ต้องให้กำหนดเงินค่าทดแทนราคาที่ตกนั้นด้วย

4. ทำการประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน ซึ่งหากหน่วยงานประกาศแล้วจะไม่สามารถเปลี่ยนใจปรับลดจำนวนเงินค่าทดแทนได้ในภายหลัง

5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย ถ้ายังไม่ตกลงทำสัญญาจะดำเนินการจ่ายเงินค่าทดแทนก่อน

6. ขั้นตอนจ่ายเงินค่าทดแทน ทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทนจากเจ้าหน้าที่

7. หากไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐมนตรี สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี

8. เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

9. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์โดยรัฐหรือผู้ถูกเวนคืน

10. ตรา พ.ร.บ. เวนคืนฯ เพื่อให้กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ

เมื่อเราทราบขั้นตอนในการขอเวนคืนที่ดินแล้ว จะเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้มากที่สุดคือการร้องขอความเป็นธรรมของเงินทดแทนที่ได้รับ ซึ่งในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาดเป็นเท่าตัว

ดังนั้น เพื่อความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ทางภาครัฐจึงใช้การกำหนดราคาด้วยการเปรียบเทียบราคาที่ดินจากตลาด โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้งและคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

รวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง และการควบคุมอาคาร การพัฒนาในพื้นที่ และความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งทุกอย่างมีผลต่อราคาทดแทน และเจ้าของที่ดินเองก็จำเป็นต้องรู้ เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบ รวมไปถึงในบางกรณีที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นทรัพย์สินที่มีสถานประกอบการหรือบริษัทอยู่เป็นพื้นที่ หรือแม้กระทั่งบ้านที่อยู่อาศัย ทางภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนจากค่าเสียหายนั้นด้วย เพราะเมื่อถูกเวนคืนในกรณีนี้ขึ้นมา

ผลกระทบต่อไปของการเวนคืนที่ดิน หากเป็นเจ้าของที่ดินที่มีบริษัท หรือที่อยู่อาศัยบนพื้นที่จำเป็นต้องหาหลักแหล่งใหม่ ทำการจดทะเบียนบนพื้นที่ใหม่ ในกรณีนี้บางทีภาครัฐก็ควรจ่ายค่าทดแทนที่สูงกว่าราคาตลาด ซึ่งหากเราไม่พอใจกับราคาที่ภาครัฐเสนอให้ก็สามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน ต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี

สุดท้ายนี้หากวันหนึ่งที่ดินของเราอันเป็นมรดกตกทอดมาชั่วอายุคน หรือที่อยู่อาศัยที่เรามีความผูกพันและเป็นหลักปักฐานของชีวิตจะต้องถูกเวนคืนโดยไม่ทันตั้งตัว สิ่งที่ทำได้มากที่สุดคือการปฏิบัติตามกฎหมาย และมองไปสู่อนาคต ดังนั้น ค่าทดแทนที่จะได้รับจึงเป็นหัวใจสำคัญขนาดที่ว่านำเงินไปเริ่มชีวิตใหม่กันเลยทีเดียว

ประเด็นหลัก ๆ ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วน อย่าเห็นแก่เงินก้อนใหญ่ แต่ให้มองดูอนาคตต่อไปว่าเงินที่จะได้รับนั้นคุ้มกับการไปหาหลักแหล่งใหม่หรือไม่หากจะต้องถูกเวนคืนจริง ๆ