EEC คือ โครงการภายใต้พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกที่ประกาศเริ่มใช้ในปี 2561 ย่อมาจาก Eastern Economic Corridor ซึ่งมีอีกชื่อเป็นภาษาไทยว่า “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” โครงการนี้ส่งผลหลายประการต่อเศรษฐกิจในภาคตะวันออกของประเทศไทย แน่นอนว่าวงการอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นส่วนหนึ่งในนั้น
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- ข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับโครงการ EEC
- ความคืบหน้าของโครงการ EEC
- ผลของ EEC ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์
- อัปเดตราคาที่ดินในพื้นที่ EEC
ข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับโครงการ EEC
ก่อนที่เราจะกล่าวถึงความเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์หลังมี EEC คุณอาจสงสัยว่า EEC คืออะไร เราจึงอยากให้คุณทำความรู้จักกับโครงการภายใต้พระราชบัญญัตินี้โดยสังเขปกันก่อนดังนี้
1. โครงการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 15 พฤษภาคม 2561
2. EEC ครอบคลุม 3 จังหวัดในภาคตะวันออก คือ ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง
3. Eastern Economic Corridor นั้นต่อยอดมาจาก Eastern Seaboard (ESB) หรือแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออกที่เริ่มใช้ในปี 2520 และใช้กันเรื่อยมาจนถึงปี 2550
- โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เชื่อมโยงการเดินทางระหว่าง สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา ให้มีความรวดเร็วและสะดวกสบาย ด้วยความเร็ว 250 กิโลเมตร/ชั่วโมง
- โครงการท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 เพิ่มขีดความสามารถในการรองรับตู้สินค้าเป็น 18 ล้านตู้ต่อปี และรถยนต์จำนวน 3 ล้านคันต่อปี พร้อมทั้งติดตั้งระบบจัดการตู้สินค้าแบบอัตโนมัติ (Automation) เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์กลางการขนส่งสินค้าของภูมิภาคอินโดจีน และประตูการค้าที่สำคัญของภูมิภาค พร้อมก้าวสู่การเป็นท่าเรือระดับโลก (World-Class Port)
- โครงการสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก ยกระดับสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์หลัก แห่งที่ 3 เชื่อมสนามบินดอนเมืองและสุวรรณภูมิ ด้วยรถไฟความเร็วสูง ทำให้ทั้ง 3 สนามบินสามารถรองรับผู้โดยสารรวมกันได้มากถึง 200 ล้านคนต่อปี
- โครงการท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 เพิ่มขีดความสามารถและความจุในการขนถ่ายก๊าซธรรมชาติและสินค้าเหลว สำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมปิโตรเคมี เพื่อรักษาความมั่นคงด้านพลังงานของประเทศ และเมื่อพัฒนาแล้วเสร็จ จะสามารถรองรับการขนส่งได้ 31 ล้านตันต่อปี
4. โครงการนี้ไม่เพียงแต่มุ่งเน้นพัฒนาเพียงด้านเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงด้านการท่องเที่ยว โครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรม บุคลากร การศึกษา การวิจัย ธุรกิจ การเงิน เทคโนโลยี และอีกมากมาย
แต่ถ้าหากคุณต้องการทราบเกี่ยวกับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกนี้โดยละเอียด อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของโครงการ
ความคืบหน้าของโครงการ EEC
เมื่อทราบกันแล้วว่า EEC คืออะไร ลองมาอัปเดตความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสําคัญใน EEC ซึ่งมีความคืบหน้าไปมาก โดยมีสํานักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) เป็นผู้ติดตามความก้าวหน้าการดําเนินงาน โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานสําคัญได้ลงนามกับคู่สัญญาไปเรียบร้อยแล้ว ซึ่งรายละเอียด มีดังนี้
| โครงการ | ปีที่คาดว่าจะเปิดดำเนินการ |
| รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน | 2572 |
| สนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก | 2571 |
| ท่าเรือแหลมฉบับ ระยะที่ 3 | 2570 |
| พัฒนาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 | 2570 |
1. โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน
ใช้โครงสร้างและแนวเส้นทางการเดินรถเดิมของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ (Airport Rail Link) ที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน
โดยจะก่อสร้างทางรถไฟขนาด 1.435 เมตร (Standard Gauge) ส่วนต่อขยาย 2 ช่วงจากสถานีพญาไท ไปยังสนามบินดอนเมือง และจากสถานีลาดกระบัง ไปยังสนามบินอู่ตะเภา พร้อมเชื่อมเข้าออกสนามบิน โดยใช้เขตทางเดิมของการรถไฟฯ เป็นส่วนใหญ่
รวมระยะทาง 220 กิโลเมตร มีผู้เดินรถรายเดียวกัน ซึ่งรถไฟความเร็วสูงมีความเร็วสูงสุด 250 กิโลเมตร/ชั่วโมง เชื่อมกรุงเทพฯ กับพื้นที่ EEC ภายในระยะเวลาไม่เกิน 60 นาที
ประกอบไปด้วยสถานีรถไฟความเร็วสูงจำนวน 9 สถานี ได้แก่
- สถานีดอนเมือง
- สถานีบางซื่อ
- สถานีมักกะสัน
- สถานีสุวรรณภูมิ
- สถานีฉะเชิงเทรา
- สถานีชลบุรี
- สถานีศรีราชา
- สถานีพัทยา
- สถานีอู่ตะเภา
ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)
- อยู่ระหว่างแก้ไขปัญหาโครงการฯ เนื่องจากผลกระทบจากการเชื้อโควิด-19 และสงครามรัสเซีย-ยูเครน
- การรถไฟแห่งประเทศไทย ส่งมอบพื้นที่เพื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมก่อสร้าง
- เอกชนคู่สัญญาอยู่ระหว่างการยื่นขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุน (BOI)
2. โครงการสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก
ถือเป็นหนึ่งในโครงการโครงสร้างพื้นฐานหลักสำคัญของ อีอีซี มีวัตถุประสงค์เพื่อยกระดับสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์หลัก แห่งที่ 3 เชื่อมสนามบินดอนเมืองและสุวรรณภูมิ ด้วยรถไฟความเร็วสูง ทำให้ทั้ง 3 สนามบินสามารถรองรับผู้โดยสารรวมกันได้มากถึง 200 ล้านคนต่อปี
นอกจากนี้ โครงการฯ จะทำให้เกิดศูนย์กลางการพัฒนาธุรกิจเป้าหมาย โดยเฉพาะการเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมท่องเที่ยว และ Logistics & Aviation รวมถึงการเป็นศูนย์กลางของมหานครการบินภาคตะวันออก ที่จะครอบคลุมการพัฒนาพื้นที่เมือง ประมาณ 30 ก.ม. โดยรอบสนามบิน (พัทยาถึงระยอง)
เป็นการสานต่อเจตนารมณ์การพัฒนาอีสเทิร์นซีบอร์ดที่ต้องการให้เกิดเป็นเมืองท่าและเมืองธุรกิจสำคัญของประเทศไทย โดยเข้าเชื่อมโยงเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ และปริมณฑลไปทางตะวันออก ที่สามารถเชื่อมโยงกันได้สะดวกทั้งทางน้ำ ทางบก และทางอากาศ เพื่อ
ผลักดันให้ประเทศไทยเป็น ศูนย์กลางทางการบินและประตูเศรษฐกิจสู่เอเชีย
ผลักดันให้ประเทศไทยเป็น ศูนย์กลางทางการบินและประตูเศรษฐกิจสู่เอเชีย
ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)
- อยู่ระหว่างดำเนินการจัดจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างทางวิ่งที่ 2 และทางขับ, สาธารณูปโภค (ไฟฟ้าและน้ำเย็น น้ำประปาและบำบัดน้ำเสีย เชื้อเพลิงอากาศยาน, หอบังคับการบินแห่งใหม่, อุตุนิยมวิทยาการบิน
- บูรณาการการก่อสร้างและให้บริการให้สอดคล้องกับโครงการรถไฟความเร็วสูง
3. โครงการท่าเรือแหลมฉบับ ระยะที่ 3
เป็นการเพิ่มขีดความสามารถของท่าเรือเพื่อรองรับความต้องการขนส่งสินค้าทางทะเลระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้นในอนาคต โดยจะดำเนินการก่อสร้างท่าเทียบเรือสำหรับจอดเรือน้ำลึกและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ รวมทั้งการพัฒนาศูนย์การขนส่งตู้สินค้าทางรถไฟที่ท่าเรือแหลมฉบัง (Single Rail Transfer Operator, SRTO) ก่อสร้างท่าเทียบเรือชายฝั่ง (ท่าเทียบเรือ A) ปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อแก้ไขปัญหาจราจรภายในท่าเรือ
ตลอดจนโครงข่ายและระบบการขนส่งต่อเนื่องที่จำเป็นในเขตพื้นที่ท่าเรือแหลมฉบังที่จะเชื่อมต่อกับภายนอกให้เพียงพอและพร้อมที่จะรองรับการขยายตัวของปริมาณเรือและสินค้าประเภทต่าง ๆ
ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)
- งานโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) อยู่ระหว่างก่อสร้างงานเขื่อนกันทราย งานขุดลอกและถมทะเล งานก่อสร้างอาคาร ท่าเทียบเรือชายฝั่ง ระบบถนน และระบบสาธารณูปโภค (ความก้าวหน้าในภาพรวมของโครงการฯ คิดเป็น 41.35%)
- โครงสร้างท่าเทียบเรือ (Superstructure) ขอต่อใบอนุญาตให้ปลูกสร้างสิ่งล่วงล้ำลำแม่น้ำของโครงการ
4. โครงการพัฒนาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3
โดยให้เอกชนเข้าร่วมทุน เป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) เพื่อรองรับการขนถ่ายก๊าซธรรมชาติ และวัตถุดิบเหลวสำหรับกลุ่มอุตสาหกรรมปิโตรเคมี
ความคืบหน้า อัปเดตล่าสุด (ต.ค. 2567)
- งานโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) อยู่ระหว่างก่อสร้างงานเขื่อนกันทราย งานเขื่อนกันลื่น งานขุดลอกและถมทะเล งานสาธารณูปโภค (ความก้าวหน้าในภาพรวมของโครงการฯ คิดเป็น 93.02%)
- งานท่าเทียบเรือก๊าซ (Superstructure: LNG Terminal) จัดประชุมรับฟังความคิดเห็นของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจากโครงการ ตามขั้นตอน EHIA
ผลของ EEC ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์
นอกจากโครงการ EEC คือส่วนสำคัญในการยกระดับเศรษฐกิจในภาคตะวันออกแล้ว ยังมีผลเกี่ยวเนื่องต่อภาคธุรกิจอื่น ๆ โดยทำให้ผู้ประกอบการทางธุรกิจต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทไทยหรือต่างชาติ ขยายกิจการมาในภูมิภาคนี้กันมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้เกิดการพลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะการหลั่งไหลของผู้ประกอบการนั้นทำให้ภูมิภาคนี้เป็นพื้นที่ยอดนิยมแห่งใหม่ในการขายบ้านและที่ดินในปัจจุบัน
ต่างชาติซื้อที่ดินในไทย
เปิดทางต่างชาติ 4 กลุ่มหลัก ซื้อที่ดินในไทยได้
1. มีผู้มาลงทุนเพื่อสร้างโครงการบ้านและคอนโดมีเนียมในภาคตะวันออกมากขึ้น
พื้นที่ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แออัดขึ้นทุกที โดยตามสถิติจำนวนประชากรในปีที่ผ่านมา มีผู้อาศัยในกรุงเทพฯ มากถึง 5.7 ล้านคน และสภาพการจราจรก็ย่ำแย่ขึ้นเช่นกัน เนื่องจากมีคนไทยจำนวนมากเลือกมาทำงานในเมืองหลวงนี้ จึงเป็นไปได้ว่าสักวันหนึ่งจะไม่มีพื้นที่เหลือให้สร้างโครงการบ้านหรือคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ อีก และนั่นทำให้ EEC คือคำตอบของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มขยายกิจการมายังเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษตั้งแต่ตอนนี้
อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการเป็นเจ้าของที่ดินในเขตที่มีแนวโน้มสดใสในการเติบโตทางเศรษฐกิจและเป็นแหล่งท่องเที่ยวทางทะเลนี้ ลองสำรวจทำเลและค้นหาบ้าน-คอนโด-ที่ดินในเขต 3 จังหวัดที่กล่าวมาข้างต้นได้ที่ลิงก์ด้านล่าง
2. มีผู้ย้ายถิ่นฐานจากกรุงเทพฯ มาอาศัยอยู่ในภาคตะวันออกมากขึ้น
เนื่องจากมีการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว อุตสาหกรรม และธุรกิจอย่างต่อเนื่องในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจนี้ ไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยวในเขตปกครองพิเศษพัทยาในจังหวัดชลบุรี ที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนเกือบ 15 ล้านคนในปีที่ผ่านมา หรือธุรกิจน้ำมันในจังหวัดระยองที่เติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง แน่นอนว่าความต้องการแรงงานก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
ผู้ที่กำลังหางานอาจจะเลือกมาอยู่อาศัยในภูมิภาคนี้ที่มีโอกาสความก้าวหน้าทางการงาน พร้อมโอกาสที่จะเป็นเจ้าของบ้านที่มีพื้นที่กว้างกว่าในราคาที่ถูกกว่าบ้านในกรุงเทพฯ และไม่ต้องผจญกับการจราจรที่ติดขัดมากด้วย
3. มีชาวต่างชาติสนใจซื้อหรือเช่าบ้านหรือคอนโดในบริเวณนี้มากขึ้น
ในฐานะที่เขต EEC คือเขตเศรษฐกิจพิเศษ บริษัทจากต่างประเทศจึงมาลงทุนกันมากขึ้น และนายจ้างหรือพนักงานต่างชาติที่เดินทางมาทำงานในประเทศไทยจึงต้องการที่อยู่อาศัย นี่ยังไม่รวมถึงชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตในวัยเกษียณในเขตนี้ด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่าในต่างประเทศหรือในกรุงเทพฯ สภาพแวดล้อมทางธรรมชาติที่น่าอยู่ทั้งทะเลและภูเขา รวมถึงความสะดวกสบายในการเดินทางจากกรุงเทพฯ ด้วยเวลาเพียง 1-2 ชั่วโมง
อัปเดตราคาที่ดินในพื้นที่ EEC
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงาน ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) ประกอบด้วยจังหวัดชลบุรี, จังหวัดระยอง และจังหวัดฉะเชิงเทรา ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 พบว่า ดัชนีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 323.9 จุด เพิ่มขึ้น 26.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 9.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 (ปี 2558-2562) ที่มีอัตราการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14% แบ่งเป็น
1. จังหวัดชลบุรี มีดัชนีราคาที่ดินเปล่าสูงที่สุดในพื้นที่ EEC โดยมีค่าเท่ากับ 447.6 จุด เพิ่มขึ้น 47.8% YoY และเพิ่มขึ้น 19.7% QoQ
เป็นผลมาจากกลุ่มนักลงทุนจีนที่มีการย้ายฐานการผลิตมายังจังหวัดชลบุรีเพิ่มขึ้น และปัจจัยบวกจากความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนในการเปิดศูนย์บริการภาครัฐแบบเบ็ดเสร็จ (Government All-Service Center) ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี เพื่ออำนวยความสะดวกแก่นักลงทุนในการขอใบอนุญาตต่าง ๆ
2. จังหวัดระยอง มีค่าดัชนีเท่ากับ 203.6 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% YoY และเพิ่มขึ้น 5.5% QoQ
3. จังหวัดฉะเชิงเทรา มีค่าดัชนีเท่ากับ 197.7 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% YoY แต่ลดลง 0.2% QoQ
โดยทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่
1. ที่ดินในอำเภอแกลง จังหวัดระยอง มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 92.3% YoY
เนื่องจากเป็นอำเภอที่มีการซื้อขายที่ดินส่วนใหญ่ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับประชากรที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว
2. ที่ดินในอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 50.6% YoY
เป็นอำเภอที่ตั้งของเมืองพัทยา ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวหลักของจังหวัด โดยที่ดินส่วนใหญ่นำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโด และโรงแรมสำหรับรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ
3. ที่ดินในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 47.6% YoY
ที่ดินส่วนใหญ่นำไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และท่องเที่ยว
4. ที่ดินในอำเภอแปลงยาว จังหวัดฉะเชิงเทรา มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 27.5% YoY
5. ที่ดินในอำเภอพนัสนิคม จังหวัดชลบุรี มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 1.8% YoY
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ