สนใจ คอนโดฯ ในโครงการนี้? เลือกชม รายการประกาศ ราคาโดนใจ
หลังจากสั่งสมประสบการณ์ในแวดวงบริหารงานโรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซา บนถนนเจริญกรุงมาอย่างยาวนาน คุณเดชา ตั้งสิน หนึ่งในผู้บริหารก็ตัดสินใจลุยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการนำที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาในมือที่ถือครองมาอย่างยาวนานกว่า 30 ปีมาปรับโฉมให้เป็นคอนโดมิเนียมหรู ซึ่งนับเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ยุคใหม่โครงการแรกๆ ในรอบหลายปีที่กลับมาปลุกตลาดที่อยู่อาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยาโซนถนนเจริญกรุงรอบใหม่ ภายใต้ชื่อ “แม่น้ำ เรสซิเดนท์” (Menam Residences) กับราคาขาย 8-60 ล้านบาท ซึ่งนอกจากจะมีจุดเด่นในเรื่องของทำเลที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ยังเป็นโครงการคอนโดที่เปิดขายแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือขายแบบมีกรรมสิทธิ์ เพราะในอนาคตหากมีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ เปิดขายบริเวณนี้คาดว่าจะขายแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือสิทธิการเช่ามากกว่า
Menam Residences
เจาะลึกข้อมูลโครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 6 พฤกษภาคม 2559)
• ชื่อโครงการ: แม่น้ำ เรสซิเดนท์ (Menam Residences)
• ผู้พัฒนาโครงการ: บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด
• ทำเลที่ตั้ง: ซอยเจริญกรุง 72/4-1 ถนนเจริญกรุง ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานตากสิน
แขวงวัดพระยาไกร เขตบางคอแหลม กทม.
โมเดล แม่น้ำ เรสซิเดนท์
รายละเอียดโครงการ
พื้นที่โครงการ: 5 ไร่ 58 ตร.ว.
รูปแบบ: คอนโดมิเนียมสูง 54 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 294 ยูนิต
เจาะกลุ่มเป้าหมาย: กลุ่มลูกค้าคนไทย A+ และชาวต่างชาติทั้งยุโรป เอเชีย (โดยเฉพาะชาวจีน)
สถานะก่อสร้าง: เริ่มก่อสร้างประมาณปลายปี 2556 แล้วเสร็จ 85% พร้อมโอนประมาณเดือนกันยายนปี 2559
ระบบความปลอดภัย: Video Phone , Digital Door Lock, Access Key Card เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และกล้องวงจรปิด CCTV ตลอด 24 ชั่วโมง
ส่วนกลาง: สวนหย่อม สนามเด็กเล่นพร้อม Jogging Track สนามบาสเก็ตบอลครึ่งคอร์ดบริเวณชั้น G สระว่ายน้ำแบบ Infinity-edged ห้องซาวน่า ห้องสตีม ออนเซ็นในร่มและกลางแจ้ง ฟิตเนส ห้องสำหรับเด็ก ห้องสมุดบนชั้น 10 และ Outdoor Sky Lounge ชั้น 41
ลิฟท์: ลิฟท์โดยสาร 6 ตัว (High Zone 3 ตัว และ Low Zone 3 ตัว เป็นระบบล็อกชั้น) ลิฟท์บริการ 1 ตัว
ที่จอดรถ: ชั้น 1 – 10 (คิดเป็น 120% หรือ 345 คัน ไม่รวมซ้อนคัน)
สถานะการขาย: 90%
เงินกองทุนสะสม (Sinking fund): 600 บาท/ ตร.ม. (ชำระครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ์)
ค่าส่วนกลาง: 60 บาท/ ตร.ม. / เดือน
ราคาขายเริ่มต้น: 8.6 ล้านบาท
ราคาขายเฉลีย: 186,000 บาท/ ตร.ม.
เว็บไซต์: menamresidences.com
รูปแบบห้อง: ตกแต่งแบบ Fully Fitted
– 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย 44-60 ตร.ม.
– 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย 75 ตร.ม.
– 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ Type C1 พื้นที่ใช้สอย 117 ตร.ม.
– 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย 120-162 ตร.ม.
– 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 120 ตร.ม.
– ดูเพล็กซ์ เพนท์เฮ้าส์ พื้นที่ใช้สอย 279 ตร.ม.
และมี Option เป็น Package Furniture ขายลูกค้าในราคาพิเศษ สำหรับลูกค้าที่ต้องการแต่งเฟอร์นิเจอร์ให้ครบ พร้อมเข้าอยู่ได้เลย
รีวิวภาพรวมโครงการ
บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด ผู้สร้างสรรค์โครงการห้องชุดพักอาศัยแห่งนี้ ได้ถือครองที่ดินบริเวณโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์มานานกว่า 30 ปี ซึ่งแรกเริ่มเดิมทีบริเวณดังกล่าวเป็นลักษณะพื้นที่ตึกแถวแบบขายขาดกับให้เช่า โดยบริเวณทางฝั่งซอยถนนเจริญกรุง 72/4 – 1 ได้รื้อถอนตึกแถวบางส่วนออกเพื่อปรับพื้นที่สร้างเป็นอาคารของโครงการพักอาศัยสุดหรูสูงถึง 54 ชั้น ภายใต้การออกแบบให้มีลักษณะเหมือนรูปมังกรตามหลักฮวงจุ้ย โดยมีอาจารย์เกรียงไกร บุณธกานนท์ ซินแซชื่อดัง เป็นผู้ดูตำแหน่งทิศทางฮวงจุ้ยให้ ซึ่งอาจารย์ได้กล่าวไว้ว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นเป็นชัยภูมิที่ดี ที่ตั้งของตัวตึกหันไปทางองศาที่ตกขุมทรัพย์ ผู้อยู่อาศัยจะสุขกายสบายใจ มั่งมี และมีกินมีใช้ตลอดไป
จาก Master Plan จะเห็นว่าทางเข้าหลักของโครงการจะอยู่บริเวณป้ายซอยเจริญกรุง 72/4-1 (ที่มีโรงรับจำนำอยู่บริเวณปากซอย) โดยทางฝั่งดังกล่าวหรือทางทิศตะวันออกเฉียงใต้นี้ ถูกออกแบบให้เป็นสวนหย่อมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน บนเนื้อที่กว่า 3 ไร่ ซึ่งหากวัดจากระยะถนนไปตัวอาคารห่างประมาณ 80 เมตร
จากรูปจะเห็นว่าแต่ละชั้นมีจำนวนห้องชุดพักอาศัย 3-10 ยูนิต/ ชั้น ซึ่งสีเทา คือรูปแบบ 1 ห้องนอน สีเหลืองเป็นรูปแบบ 2 ห้องนอน สีชมพู รูปแบบ 3 ห้องนอน (อยู่บริเวณส่วนหัวและท้องมังกร) สีฟ้า รูปแบบดูเพล็กซ์ เพนท์เฮ้าส์ (ชั้น 49,51,53) ทั้งนี้ ทุกยูนิตถูกออกแบบให้สามารถเห็นวิวของแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งหมด เนื่องจากการออกแบบ Layout เป็นลักษณะ Single loaded corridor หรือจัดวางห้องพักอาศัยอยู่ฝั่งเดียวทั้งหมด
แปลนยูนิต 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 48.5 หรือ 49 ตร.ม.
แปลนยูนิต 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 135 และ 136 ตร.ม.
แปลนยูนิต ดูเพล็กซ์ เพนท์เฮ้าส์ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 262 ตร.ม.
จากโมเดลจะเห็นว่าตัวโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์ จะอยู่ห่างจากโรงแรมแม่น้ำในระยะใกล้กันมาก หรือประมาณ 80 เมตร แต่ลูกบ้านของโครงการไม่ต้องเป็นห่วงเรื่องความเป็นส่วนตัว เนื่องจากโครงการจะรั้วกั้นรอบตึกโดยที่บุคคลภายนอกจะไม่สามารถเข้ามาภายในบริเวณคอนโดได้
ส่วนทางฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยา สังเกตว่าส่วนของโมเดลที่เป็นอาคารสูงประมาณ 10 ชั้นด้านหน้าโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์นั้น คือโครงการ Low Rise ในอนาคต
แม้จะมีโครงการ Low Rise มาตั้งอยู่ด้านหน้าในอนาคต แต่ก็ไม่น่ามีปัญหาเรื่องการบล็อกวิว เนื่องจากมีความสูงเท่ากับชั้นที่จอดรถชั้น 10 (ชั้นพักอาศัยจะเริ่มที่ชั้น 11)
ภาพแสดงบรรยากาศโถงทางเข้าในอาคาร บรรยากาศจริง ที่ถูกตกแต่งอย่างหรูหรา
จากรูปคือส่วนของจุดขึ้นลิฟท์
เมื่อขึ้นมาด้านบน บริเวณทางเดินหน้าห้องมีความกว้างประมาณเกือบ 2 เมตร ทั้งนี้ระหว่างทางเดินจะมีหน้าต่างให้สามารถชมวิวทิวทัศน์แม่น้ำเจ้าพระยาได้
วิวบรรยากาศริมแม่น้ำเจ้าพระยาทางฝั่งทิศตะวันออก
วิวบรรยากาศริมแม่น้ำเจ้าพระยาทางฝั่งทิศเหนือ
วิวเมืองทางที่มีแม่น้ำเจ้าพระยาตัดผ่านทางฝั่งทิศตะวันตก
สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
เจ้าของโปรเจคได้ออกแบบให้โครงการการประกอบไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกแบบมีระดับและครบครัน เทียบเท่ากับการบริการของโรงแรม 5 ดาว โดยแบ่งออกเป็น
ชั้น Ground Floor : สวน, สนามเด็กเล่น, จ็อกกิ้งแทร็ค, สนามบาสเก็ตบอล (Half)
ชั้น 10: สระว่ายน้ำ Infinity-edged, ห้องซาวน์น่า, ห้องสตีม, ออนเซ็นในร่มและกลางแจ้ง, ห้องฟิตเนส, ห้องสำหรับเด็ก, ห้องสมุด
ชั้น 41 : Outdoor Sky Lounge
จากโมเดลคือ ภาพสวนหย่อมด้านหน้าโครงการ บนเนื้อที่ขนาด 3 ไร่ อันประกอบไปด้วย พื้นที่สวน สนามบาส (ครึ่งคอร์ท) Jogging Track และสนามเด็กเล่น
จากโมเดลคือ สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนสบนชั้น 10 ทางฝั่งทิศใต้ ซึ่งตัวสระจะเชื่อมต่อกับทิศเหนือ โดยเป็นลักษณะตัว U ยาวประมาณ 100 เมตร ลึก 1.20 เมตร และเป็นระบบเกลือ
จากรูปคือ Sky Lounge ชั้น 41
ภาพบรรยากาศสถานที่จริงของ Lobby
ภาพบรรยากาศสถานที่จริงของห้อง Kids Room
ภาพบรรยากาศสถานที่จริงของโซนสระว่ายน้ำ ที่หันออกไปทางวิวแม่น้ำเจ้าพระยา
ภาพบรรยากาศสถานที่จริงของโซนสระว่ายน้ำที่หันออกไปทางวิวเมือง
รีวิวภายในห้องชุด
พื้น: ห้องนั่งเล่น และพื้นที่เตรียมอาหาร กระเบื้องแกรนิตโต้ ขนาด 60×60 ซม. ส่วนห้องนอน เป็นเอ็นจิเนียริ่งวูด
ความสูงพื้นจรดเพดาน: 2.85 เมตร
ระเบียง: เริ่มต้นความกว้างประมาณ 90 ซม. ส่วนความยาว 4 เมตร
ประตู: Digital Door Lock จาก Yale และ Video Phone จาก Bticino
ระบบไฟ: Downlight
ชุดครัว: Built-in เคาน์เตอร์ครัว พร้อมติดตั้งเตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน เตาอบจาก Siemens และซิ้งค์ล้างจานของ Teka
สุขภัณฑ์ห้องน้ำ: Kohler
เฟอร์นิเจอร์: ตกแต่งแบบ Fully Fitted
เครื่องปรับอากาศ: เป็นแบบซ่อนฝ้า
บรรยากาศห้องตัวอย่างยูนิต 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 48.5 หรือ 49 ตร.ม. โดยแนวคิดการตกแต่งได้แรงบันดาลใจจากทำเลที่ตั้งโครงการซึ่งอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา ในสไตล์คลาสสิก พร้อม Built-in เฟอร์นิเจอร์ให้บางส่วน บริเวณประตูได้ติดตั้ง Digital Door Lock จาก Yale เป็นแบบ 3 ระบบ คือ คีย์การ์ด, ใส่รหัส และระบบกุญแจ
ทั้งนี้โครงการได้ติดตั้ง Video Phone จาก Bticino
เมื่อผลักประตูเข้าไปจะพบกับมุมครัวเปิดดังรูป โดยทางโครงการได้ Built-in เคาน์เตอร์ครัวให้ลักษณะตัว L ซึ่งบานปิดเป็นบานกระจกสีทองมี Glitter ด้านหลังปูกระจกเงากันเปื้อนทำความสะอาดง่าย ซึ่งโซนของมุมครัวเปิดและนั่งเล่น ปูพื้น กระเบื้องแกรนิตโต้ ขนาด 60×60 ซม. สีขาว ทั้งนี้จากรูปหากสังเกตดีๆ บริเวณด้านซ้ายตรงข้ามกับครัวเปิด ทางโครงการได้ทำตู้สำหรับใส่เครื่องซักผ้าและท่อเดรนน้ำไว้ให้
โครงการได้ติดตั้งเตาไฟฟ้า เครื่องดูดควันจาก Siemens
ซิ้งค์ล้างจานจาก Teka เป็นลักษณะฝังลงบนเคาน์เตอร์ครัว
ตู้ด้านล่างมีพื้นที่เก็บของใช้ในครัวค่อนข้างเยอะ
นอกจากนี้ทางโครงการยังติดตั้งเตาอบ จาก Siemens ให้ด้วย
มุมนั่งเล่น สามารถนำโซฟาขนาดไม่เกิน 3 ที่นั่งมาติดตั้งได้ เพื่อให้ห้องดูโปร่ง ทั้งนี้หากวางชั้นวางทีวียังมีระยะห่างในการดูที่ค่อนข้างเหมาะสม ไม่ใกล้เกินไป โดยบริเวณดังกล่าวจะมีประตูบานเลื่อนกระจกตัดแสง กรอบอะลูมิเนียมสีขาวออกไปสู่ระเบียง
ระเบียงห้องนอนนี้มีความกว้างประมาณ 90 เซนติเมตร ยาว 4 เมตร โดยส่วนกันตกเป็นกระจกชนิดลามิเนต (เป็นชนิดของกระจกนิรภัย) ที่มีคุณสมบัติหากแตกจะยังคงเกาะเป็นแผ่นอยู่
มาดูส่วนของห้องนอน สามารถนำเตียงขนาด 5-6 ฟุตมาติดตั้งแล้วจะมีพื้นที่ด้านข้างให้สามารถวางชั้นหรือตู้โชว์เพิ่มเติม
จากรูปด้านปลายเตียง สามารถนำโต๊ะทำงานมาวางได้ โดยพื้นห้องนอนปูด้วยเอ็นจิเนียริ่งวูด ที่มีความหนาประมาณ 2-3 มม.
ห้องนอนล้อมรอบด้วยหน้าต่างบาน Fixed แต่จะมีหนึ่งบานที่สามารถเปิดแบบกระทุ้งได้ดังรูป
ส่วนปลายเตียงสามารถนำตู้วางทีวีขนาดพอเหมาะมาติดตั้งได้ดังรูป หรืออาจนำทีวีแขวนผนัง เพื่อให้ห้องดูกว้างและเป็นสัดส่วนมากขึ้น
บริเวณด้านข้างเตียงทางโครงการได้ Built-in ตู้เสื้อผ้าขนาด 2 บานมีความสูงจรดเพดาน เป็นแบบบานเลื่อนให้ดังรูป
สำหรับห้องน้ำ จะมีการแบ่งส่วนเปียก-อย่างชัดเจน โดยสามาถเข้าได้ทั้งทางฝั่งห้องครัว และห้องนอน โดยสุขภัณฑ์เป็นของ Kohler พร้อมฉากกระจกกั้นอาบน้ำแบบบานสวิงจาก Frameless
บรรยากาศยูนิต 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 135 และ 136 ตร.ม. โดยบริเวณทางเข้าห้อง ด้านขวามือจะมีที่สำหรับไว้วางรองเท้า
ทางเดินปูด้วยกระเบื้องแกรนิตโต้สีขาวขนาด 60×60 ซม. ภายในยูนิตนี้มีความกว้างประมาณ 1 เมตร โดยสองฝั่งเป็นส่วนของห้องนอนทั้ง 3 ห้อง
เมื่อเดินผ่านห้องนอนเข้ามาจะพบโถงนั่งเล่น และครัวเปิด ดูโอ่อ่า
บริเวณครัวเปิดสามารถนำโต๊ะกินข้าวขนาด 6 ที่นั่งมาวางได้ และทางโครงการได้ Built-in เคาน์เตอร์ครัวให้ดังรูป โดยสามารถนำตู้เย็นขนาด 22 คิว ดังรูปมาวางได้
ซิ้งค์ล้างจานสำหรับยูนิตนี้ มี 2 อ่าง และเป็นแบบฝังลงเคาน์เตอร์ครัว
เตาไฟฟ้าสำหรับยูนิตนี้เป็นแบบ 4 หัว ดังรูป
บริเวณโถงห้องนั่งเล่นและครัวเปิดนี้ มีพื้นที่ใช้สอยค่อนข้างกว้าง และบริเวณหน้าต่างดังรูป สามารถออกแบบทำเป็นที่นั่งชมวิวด้านนอกได้
นอกจากนี้บริเวณโถงห้องนั่งเล่น ยูนิตนี้ยังมีระเบียงที่สามารถทำเป็นมุมพักผ่อนดังรูป
กลับเข้ามาดูห้องนอนเล็กซึ่งอยู่ทางด้านซ้ายมือ โดยโครงการได้ปูพื้นห้องด้วยเอ็นจิเนียริ่งวูด ที่มีความหนาประมาณ 2-3 มม. ให้ ทั้งนี้สำหรับห้องนี้ หากต้องการให้มีพื้นที่เหลือด้านข้างให้สามารถวางตู้เก็บของได้ดังรูปนั้น อาจต้องติดตั้งเตียงขนาด 5 ฟุต หากใหญ่กว่านี้จะมีพื้นที่ใช้สอยเหลือน้อย
ด้านข้างเตียง โครงการได้ Built-in ตู้เสื้อผ้าขนาด 2 บานให้ โดยมีความสูงจรดเพดาน และเป็นแบบบานเลื่อน
โดยบริเวณปลายเตียง จะมีประตูทะลุไปยังห้องน้ำ ซึ่งสามารถเปิดอีกทางได้ทางฝั่ง Corridor
ห้องน้ำมีการแบ่งส่วนเปียก-แห้ง อย่างชัดเจน และยังคงเป็นสุขภัณฑ์ของ Kohler
ตรงข้ามกับห้องนอนเล็ก เป็นส่วนของ Master Bedroom ซึ่งสามารถเลือกเตียงขนาด 6 ฟุต หรือคิงไซส์มาวางได้ เนื่องจากมีพื้นที่ใช้สอยค่อนข้างเยอะ
โดยบริเวณปลายเตียง สังเกตว่าบริเวณมุมห้อง สามารถนำโต๊ะเครื่องแป้งมาวางได้
จุดเด่นของห้อง Master Bedroom ทางโครงการได้ออกแบบ Walk-in closet ไว้ให้ บริเวณด้านหน้าห้องน้ำ
ภายในห้องน้ำนอกจากจะมีตู้อาบน้ำ และ Rain Shower ให้แล้ว บริเวณท๊อปอ่างล้างหน้ายังมีขนาดค่อนข้างยาว เพื่อให้เหมาะต่อการใช้งาน
นอกจากนี้ยังมีอ่างอาบน้ำ ล้อมรอบด้วยกระจกบาน fixed ให้ได้บรรยากาศระหว่างอาบน้ำด้วย
ห้องนอนสุดท้าย ตามลักษณะของแปลน ห้องนี้เป็นลักษณะรูปสามเหลี่ยม ดังนั้นหากทำเป็นห้องนอน สามารถนำเตียงเดี่ยวขนาด 3 ฟุตมาวางได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นอาจจะต้องปรับการวางให้เหมาะสม หรืออาจปรับเปลี่ยนเป็นห้องแต่งตัวหรือห้องทำงานได้ ห้องนี้จะไม่มีหน้าต่าง
บริเวณปลายเตียงสามารถ Built-in ตู้เสื้อผ้าบานเลื่อนขนาด 2 บานได้ดังรูป
วิเคราะห์ศักยภาพทำเลโครงการ
สภาพความเป็นอยู่ของสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นลักษณะชุมชนเก่าแก่และรูปแบบใหม่ ที่ผสมผสานกันไป ตามยุคสมัย
ด้วยสภาพความเป็นอยู่ของถนนเจริญกรุงนั้นเป็นลักษณะชุมชนเก่า และส่วนใหญ่จะมีชาวจีนจากแผ่นดินใหญ่เข้ามาปักหลักในพื้นที่ดังกล่าวตั้งแต่สมัยอยุธยา สังเกตได้จากชุมนเก่าแก่ต่างๆ ที่อยู่บริเวณนี้ อาทิ ชุมชนเจริญไชย ชุมชนตลาดน้อย เป็นต้น โดยต่างครอบครองที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยามาอย่างยาวนาน จนปัจจุบันถึงรุ่นลูกหลาน ซึ่งได้พัฒนาที่ดินบริเวณดังกล่าวให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจหลากหลายประเภท โดยเฉพาะโรงแรมระดับ 5 ดาว และอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ
เรสซิเดนซ์ ที่ส่วนใหญ่มักมีราคาค่อนข้างสูงเริ่มต้นปล่อยขายตั้งแต่ 8 – 100 ล้านบาท/ ยูนิต
สาเหตุที่ราคาอสังหาฯ ในย่านนี้ค่อนข้างสูง เนื่องจากที่ดินในย่านเจริญกรุง ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีสิทธิ์การถือครองลักษณะฟรีโฮลด์นั้นหาได้ยาก อาจเป็นเพราะส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานรัฐ หรือองค์กรต่างๆ แต่สำหรับที่ดินแปลงใหญ่ของเอกชนในย่านดังกล่าวนั้น จะมีรายใหญ่ที่ถือครองอยู่เป็นของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งไม่มีแผนที่จะนำที่มีอยู่มาขาย เพียงแต่พัฒนาที่ดินให้กลายเป็นเอเชียทีคแห่งที่ 2 และโรงแรม ทำให้โอกาสที่จะเกิดคอนโดมิเนียมฟรีโฮลด์ใหม่ๆ ได้ยาก
อีกทั้ง การที่ศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UDDC) มีแนวคิดจะพัฒนาโครงการริมน้ำยานนาวา (Yannawa Riverfront Project) เป็นพื้นที่นำร่องการพัฒนาฟื้นฟูพื้นที่ริมน้ำของกรุงเทพฯ ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่เชิงสะพานตากสินจนถึงโรงแรมชาเทรียม คิดเป็นระยะทางยาวกว่า 1.2 กม. ให้เป็น “พื้นที่ริมน้ำแห่งประเทศไทย” (The Riverfront of Thailand) ซึ่งนั้นถือว่าเป็นการช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา พร้อมกับส่งผลให้มูลค่าที่ดินบริเวณดังกล่าวสูงขึ้น โดยกรมธนารักษ์ได้ประเมินราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวในปีนี้อยู่ที่ 200,000 – 500,000 บาท / ตร.ว. และจะปรับสูงขึ้นอีก 10-20 % เมื่อถูกพัฒนาเป็นโปรเจคต่างๆ
การเดินทางไปสำนักงานขาย
แผนที่โรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซ่า ซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานขายโครงการ แม่น้ำ เรสซิเดนท์ ภาพ via km.siamha.com
สำนักงานขายของโครงการตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณโรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซ่า ซอยเจริญกรุง 72/4 ซึ่งการเดินทางมาชมห้องตัวอย่าง สามารถเลือกได้หลายรูปแบบทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส รถยนต์ หรือบริการ Shuttle Boat ของทางโรงแรมแม่น้ำ
บริเวณปากซอยเจริญกรุง 72/4 ซึ่งภายในซอยนี้เป็นที่ตั้งของโรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซา
เมื่อเข้ามาด้านในสุด ริมแม่น้ำเจ้าพระยา จะเห็นสำนักงานขายโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์ อยู่ด้านซ้ายมือของโรงแรม
ซึ่งหากมองขึ้นไป บริเวณสำนักงานขาย จะเห็นอาคารแม่น้ำ เรสซิเดนท์ อยู่ในระหว่างการก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ 100% ดังรูป
ท่าเรือ Shuttle Boat ของโรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซ่า
การเดินทางไปโครงการ
แผนที่โครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์
สืบเนื่องจากโครงการตั้งอยู่ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่ดินติดกับเจริญกรุง บริเวณซอยเจริญกรุง 72/4-1 ซึ่งค่อนข้างมีจุดเด่นเรื่องศักยภาพการเดินทางที่สะดวกสบาย และหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเลือกขับรถยนต์ โดยสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางฝั่งถนนสาทร สีลม อีกทั้งยังใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนบริเวณถนนจันทน์ นอกจากนี้เมื่อยุคสมัยเปลี่ยนไป ความเจริญได้เข้าแทรกซึมทุกหย่อมหญ้า จึงทำให้สภาพการจราจรของย่านดังกล่าวค่อนข้างหนาแน่น เนื่องจากเป็นที่ตั้งของโรงแรม เรสซิเดนซ์ ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และสถานที่สำคัญต่างๆ ที่ช่วยเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว ดังนั้นการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอสจึงกลายเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคนที่ต้องการความรวดเร็ว โดยโครงการอยู่ห่างจากรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีสะพานตากสินประมาณ 2 กม. ประกอบกับโครงการตั้งอยู่ใกล้กับโรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซา จึงสามารถใช้บริการ Shuttle Boat ของโรงแรมไปยังรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีตากสินได้
รถไฟฟ้าบีทีเอส
แผนที่รถไฟฟ้าสถานีสะพานตากสิน
ทางเลือกที่ 1
เลือกใช้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลม มาลงที่สถานีสะพานตากสิน จากนั้นให้เลือกทางออกที่ 4 แล้วใช้บริการวินมอเตอร์ไซค์ หรือแท๊กซี่ ต่อมาประมาณ 1 กม. จะพบที่ตั้งโครงการอยู่ด้านขวามือ บริเวณป้ายซอยเจริญกรุง 72/4 – 1
ทางเลือกที่ 2
เลือกใช้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลม มาลงที่สถานีสะพานตากสิน จากนั้นให้เลือกทางออกที่ 2 ซึ่งจะมาลงบริเวณท่าเรือสาทร จากนั้นให้ใช้บริการ Shuttle Boat ของโรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซา ซึ่งจะมาส่งที่ท่าเรือของโรงแรม อยู่ใกล้กับโครงการในระยะที่เดินได้
รถยนต์
ภาพจาก Google Maps หากเริ่มต้นเส้นทางจากพระราม 3 มุ่งหน้าสู่โครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์
ทางเลือกที่ 1 หากมาจากทางพระราม 3 ให้ขึ้นสะพานกรุงธนฯ มาทางฝั่งถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน เมื่อลงจากสะพานจะเจอแยกแซ่ซิมให้เลี้ยวซ้าย และตรงมาตามทางประมาณ 4 กม. ซึ่งจะเข้าถนนเจริญกรุง ให้สังเกตป้ายซอยเจริญกรุง 72/4 – 1 ที่ตั้งของโครงการ ซึ่งอยู่ตรงข้ามธนาคารกรุงเทพ โดยบริเวณปากซอยจะมีโรงรับจำนำ
ภาพจาก Google Maps หากเริ่มต้นเส้นทางจากถนนสาทรใต้ มุ่งหน้าสู่โครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์
ทางเลือกที่ 2 หากมาจากถนนสาทรใต้ ให้ตรงมาเรื่อยๆ โดยยึดเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสเป็นหลัก และเมื่อขับมาประมาณ 1.5 กม. จะเจอจุดตัดถนนระหว่างสาทรใต้กับเจริญกรุง ให้เลี้ยวซ้ายเข้าเส้นถนนเจริญกรุง จากนั้นตรงต่อไปประมาณ 1 กม. เมื่อสังเกตเห็นโรงรับจำนำอยู่ทางขวามือ ให้เตรียมเลี้ยวขวาเข้าโครงการ บริเวณซอยเจริญกรุง 72/4 – 1
สภาพจราจรบนถนนเจริญกรุงในช่วงบ่าย ที่ถือว่ายังคล่องตัวอยู่ แต่หากเป็นช่วงเช้าหรือเย็น อาจจะหนาแน่นสักหน่อย เนื่องจากโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ กรุงเทพฯ ตั้งอยู่บนถนนเส้นนี้ด้วย โดยห่างจากโครงการประมาณ 500 เมตร
ป้ายซอยเจริญกรุง 72/4 – 1 หากมาจากฝั่งสาทรใต้ จะอยู่ขวามือ โดยสามารถสังเกตเห็นได้อย่างชัดเจน
ซอยเจริญกรุง 72/4 – 1 จะอยู่ตรงข้ามซอยเจริญกรุง 87 ที่ตั้งของชุมชนสวนหลวง 2
ธนาคารกรุงเทพจะอยู่ตรงข้ามกับโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์
นอกจากนี้บริเวณปากซอยเจริญกรุง 72/4 – 1 จะมีโรงรับจำนำเห็นอย่างชัดเจน
สถานที่แนว Lifestyle
สถานที่แนวไลฟ์สไตล์ที่อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา และรายล้อมโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์
เป็นที่รู้กันว่าบริเวณริมแม่เจ้าน้ำพระยา อย่างถนนเจริญกรุงยาวไปจนถึงถนนเจริญนครนั้นเต็มไปด้วยโรงแรมหรูมากมาย อาทิ โรงแรมแม่น้ำ รามาดาพลาซ่า, โรงแรมแมนดาริน โอเรียนเต็ล, โรงแรมแชงกรี-ลา, โรงแรมรอยัล
ออร์คิด เชอราตัน, โรงแรมอนันตรา รีสอร์ท แอนด์ สปา, โรงแรมเพนนินซูล่า, โรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน และโรงแรมชาเทรียม ริเวอร์ไซด์ ซึ่งมีทั้งร้านอาหาร บาร์ริมแม่น้ำให้เลือกแฮงค์เอ้าท์หลากหลาย ทั้งนี้เพื่อรองรับบรรดานักท่องเที่ยวจากทั่วทุกมุมโลกที่มาสัมผัสความงดงามของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะยามเย็นและตลอดค่ำคืน
นอกจากนี้บริเวณโดยรอบยังมีสถานที่ท่องเที่ยวอย่างคอมมูนิตี้มอลล์ริมน้ำอยู่หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น “เอเชียทีค ริเวอร์ฟร้อนท์” (ห่างจากโครงการประมาณ 400 เมตร) คอมมูนิตี้มอลล์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนเนื้อที่รวมกว่า 70 ไร่ ปัจจุบันเฟสแรกพัฒนาเป็นย่านการค้า มีร้านค้า 1,500 ร้าน และร้านอาหารในรูปแบบแฟรนไชส์อีกประมาณ 40 ร้าน เป็นสถานที่กิน-ดื่มริมแม่น้ำเจ้าพระยายอดนิยมอันดับต้นๆ ของทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยในอนาคตเอเชียทีคมีแผนจะขยายเฟส 2 อยู่ฝั่งลานจอดรถติดกับเอเชียทีค 1 เป็นศูนย์ค้าปลีก อาคารจอดรถ คอนเวนชั่น และโรงแรม และเฟส 3 จะเป็นค้าปลีกและโรงแรม 2 อาคาร
ต่อมาเป็น “เสนา เฟสท์” (อยู่ฝั่งถนนเจริญนคร ห่างจากโครงการประมาณ 4 กม.) เป็นศูนย์การค้าแบบเปิด 4 ชั้น และลานจอดรถใต้ดิน 2 ชั้น มีการตกแต่งภูมิทัศน์สวยงาม พร้อมร้านค้าทั่วไป ประมาณ 120 ร้านค้า โดยชั้น G เป็นโซนซูเปอร์มาร์เกต ร้านค้าแฟชั่น, ชั้น 1-2 เป็นพื้นที่ร้านอาหาร มือถือ สินค้าไอที และธนาคาร, ชั้น 3 เป็นพื้นที่ศูนย์การศึกษาสำหรับเด็กอายุไม่เกิน 6 ขวบ และศูนย์ความงาม
ล่าสุดโครงการอภิมหาโปรเจคแห่งย่านเจริญนครอย่าง “ไอคอนสยาม” (ห่างจากโครงการประมาณ 5 กม.) ที่คาดว่าจะเป็นหนึ่งในแลนด์มาร์คของกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาในปัจจุบัน โดยได้ทยอยเปิดตัวพันธมิตรภายในโครงการ ซึ่งความชัดเจนล่าสุด คือ การดึงศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าชื่อดังจากประเทศญี่ปุ่น “ทาคาชิมาย่า” เข้ามาปักธงในพื้นที่โครงการไอคอนสยาม ที่จะช่วยยกระดับให้โซนริมแม่น้ำเจ้าพระยากลายเป็นทำเลที่มีความเป็นลักซ์ชัวรี่มากขึ้น
วิเคราะห์อัตราผลตอบแทน
แม่น้ำ เรสซิเดนท์ เป็นโครงการฟรีโฮลด์ ที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดินราคาแพง เพราะเป็นศูนย์กลางด้านการท่องเที่ยว และอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีจุดขายเรื่องวิวทิวทัศน์ หากใครคิดอยากจะลงทุนปล่อยเช่าห้องชุดในโครงการนี้ อัตราค่าเช่าสำหรับยูนิตเริ่มต้น 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอย 44-60 ตร.ม.จะอยู่ที่ 50,000-60,000 บาท/ เดือน โดยมีต้นทุนห้องชุดเฉลี่ย 190,000 – 200,000 บาท/ ตร.ม. ซึ่งจะมีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอย่างน้อย 6.32 – 7.20 % ต่อปี
หากเปรียบเทียบกับโครงการอื่นที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง บนถนนเจริญกรุง และศักยภาพใกล้เคียงกัน คือ
Four Seasons Private Residences
Four Seasons Private Residences Bangkok ภาพ via fourseasons.com
ชื่อโครงการ: โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์
ผู้พัฒนาโครงการ: บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
ทำเลที่ตั้ง: ซอยเจริญกรุง 64 ถนนเจริญกรุง แขวงยานนาวา เขตสาทร กทม.
เว็บไซต์: fourseasons.com
รายละเอียดโครงการ
พื้นที่โครงการ: 35 ไร่ 2 งาน 68 ตร.ว.
พื้นที่ห้องชุด: 104 – 499 ตร.ม.
รูปแบบ: อาคารสูง 73 ชั้น รวมยูนิตที่อยู่อาศัยทั้งหมด 353 ยูนิต เป็นรูปแบบ 1-5 ห้องนอน และเพ้นท์เฮ้าส์
ที่จอดรถ: 100%
ราคาขายปัจจุบันเริ่มต้น: 300,000 บาท / ตร.ม.
บทสรุป
ก่อนอื่นต้องประเมินก่อนว่าทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นทำเลเฉพาะกลุ่มคนกำลังซื้อสูง ถ้าหากเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำที่อยู่ระหว่างขายในปัจจุบันแม่น้ำ เรสซิเดนท์มีต้นทุนราคาที่ดีกว่า เพราะเปิดตัวก่อน และเป็นที่ดินที่กลุ่มโรงแรมเก็บไว้นานแล้ว แต่หากวิเคราะห์ถึงโอกาสในการเพิ่มขึ้นของราคาในอนาคต หรือ Capital Gain มีโอกาสขยับขึ้น เพราะที่ดินริมแม่น้ำหายากขึ้น และคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำล็อตใหม่ๆ มีราคาค่อนข้างสูงมาก แต่ราคาอาจจะขยับขึ้นน้อยกว่า 3 โครงการดังกล่าว เพราะ 3 โครงการที่กล่าวมามีจุดขายด้านอื่นๆ เสริม ทั้งเรื่องการใช้แบรนด์โรงแรมชั้นนำระดับโลกในการบริหาร หรือการอยู่ในพื้นที่เดียวกับโครงการค้าปลีกชั้นนำจากญี่ปุ่น
อย่างไรก็ตาม แม่น้ำ เรสซิเดนท์ เป็นโครงการที่เสนอขายแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) ในต้นทุนราคาที่ถูกกว่า อาจเป็นเพราะไม่ได้มีท่าเรือส่วนตัวที่เป็นกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้าน ทำให้ราคาห้องชุดของโครงการราคาถูกกว่า 30-50% เมื่อเทียบกับโปรเจคที่ติดริมน้ำจริงๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นโครงการได้ใช้วัสุดภายในห้องชุดที่มีคุณภาพ เป็นเกรดพรีเมียม และที่สำคัญสามารถเห็นวิวแม่น้ำได้ทุกยูนิต โดยการบริหารจัดการหลังจากที่อาคารเสร็จในช่วงแรกทางบริษัทแม่น้ำ เรสซิเดนท์ จะให้ทางนิติบุคคลเป็นผู้ดูแล
โดยรวมแล้วถือว่าโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์มีความคุ้มค่าในด้านราคาและสิ่งที่จะได้รับ ส่วนหากลงทุน ด้วยจุดแข็งของศักยภาพทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งด้านการเดินทาง และอยู่ศูนย์กลางย่านเศรษฐกิจท่องเที่ยว จึงทำให้บรรดานักแสวงหากำไรจากอสังหาฯ จะได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอย่างน้อย 6.32 – 7.20 % ต่อปี ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง
สนใจ คอนโดฯ ในโครงการนี้? เลือกชม รายการประกาศ ราคาโดนใจ
พาร์ค 168 นพรัตน์ รามอินทรา (Park 168 Nopparat Ramindra) จาก บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) คอนโดมิเนียม High Rise 25 ชั้น 3 อาคาร ห้องชุดพักอาศัยรวม 1,224 ยูนิต อาคารจอดรถและสระว่ายน้ำ สูง 8 ชั้น 1 อาคาร แต่ละอาคารมีห้องพักอาศัยเพียงอาคารละ 408 ยูนิต มีความเป็นส่วนตัว ไม่แออัด ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู สถานีนพรัตนราชธานี ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท
คาราเพช หัวหิน-เขาเต่า (CARAPACE Huahin-Khaotao) คอนโด Low Rise สไตล์รีสอร์ต อยู่ติดชายหาดเขาเต่า ไม่ไกลจากถนนเพชรเกษม สามารถสร้าง Passive Income จากการลงทุนที่โครงการการันตีผลตอบแทน 5% นาน 5 ปี รวมรับผลตอบแทนต่อเนื่อง 15 ปี ในราคาเริ่มต้น 3.5 ล้านบาท
ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 คอนโด Low Rise 8 ชั้น 50 อาคาร อาคารที่จอดรถสูง 8 ชั้น 6 อาคาร มีจำนวนยูนิตพักอาศัยรวม 10,074 ยูนิต และร้านค้า 7 ยูนิต ตกแต่งแบบ Fully Fitted ราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 1 ล้านบาท
