บางใหญ่ รุ่งหรือร่วง หลังเปลี่ยนผังเมืองนนทบุรี

บางใหญ่ กับหลากเหตุผลของการปรับผังเมืองรวม

หน่วยงานที่เกี่ยวข้องมองว่า หากไม่เร่งควบคุมการพัฒนาเมืองจังหวัดนนทบุรี อาจซ้ำรอยกรุงเทพฯ ที่เติบโตเร็วเกินกว่าระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐจะเข้าถึง ทำให้คุณภาพการอยู่อาศัยของภาคประชาชนไม่ดีเท่าที่ควร อีกทั้งการที่ผังเมืองจังหวัดนนทบุรี หมดอายุตั้งแต่ปี 2555 ยังเป็นปัจจัยที่ทำให้มีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจำนวนมากเร่งขอใบอนุญาตก่อสร้างล่วงหน้า แม้จะยังไม่มีแผนพัฒนาโครงการก็ตาม เพราะต่างกังวลผังเมืองใหม่จะทำให้ไม่สามารถขออนุญาตได้ เหตุนี้จึงทำให้การขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด

การเปลี่ยนผังเมืองรวม จ.นนทบุรี ส่งผลต่อการพัฒนาย่านบางใหญ่

สำหรับประเด็นดังกล่าว เมื่อทำการวิเคราะห์ทำให้พบทั้งข้อดีและข้อเสีย โดยหากย้อนกลับไปที่แนวคิดของผังเมือง ที่ต้องการวางแผนการเจริญเติบโตให้กับเมือง เพื่อให้รัฐวางแผนการลงทุนสาธาณูปโภคทั้งน้ำ ไฟ รถสาธารณะให้กับภาคประชาชนได้อย่างเหมาะสม แต่ถ้าไม่ควบคุมพื้นที่การพัฒนา ปล่อยให้พัฒนาได้อย่างอิสระ ก็จะทำให้พื้นที่สีเขียว พื้นที่เกษตรกรรม รากฐานดั่งเดิมของ จังหวัดหายไปอย่างไม่มีพื้นที่อื่นรองรับ และการเกิดขึ้นของเมืองแบบไร้ทิศทาง ก็ทำให้รัฐไม่สามารถลงทุนสาธาณูปโภคได้ครอบคลุมทุกพื้นที่ที่ประชาชนเข้าไปลงหลักปักฐานแล้ว แต่แน่นอนว่า ข้อเสียคือ การเจริญเติบโตของเมืองอาจชะลอตัวลง และโครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้อาจมีราคาสูงขึ้น 

ปรับผังเมืองกระทบอสังหาฯ โดยรวม

ปัจจุบันร่างผังเมืองรวมนนทบุรีอยู่ในระหว่างการพิจารณาคำร้อง หลังจากการปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่นี้ยื่นคำร้อง ซึ่งมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกว่า 1,000 ราย มายื่นคำร้องรวม 70 คำร้อง หลังจากพิจารณาคำร้องเสร็จแล้วจะเสนอคณะที่ปรึกษาผังเมือรวมจังหวัด อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่า การประกาศใช้ผังเมืองรวมนนทบุรี น่าจะไปดำเนินการได้อย่างเร็วภายในต้นปี หรือกลางปี 2562

ทางฝั่งผู้ประกอบการคาดว่า หากมีการบังคับใช้ในปีหน้า ย่อมจะไม่เป็นผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และไม่เป็นการส่งเสริมให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม ซึ่งสิ่งที่จะตาม คือ การพัฒนาโครงการทำได้ยากมากขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากข้อจำกัดของที่ดิน หรือแม้แต่การจะก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม จะมีข้อกำหนดในร่างผังเมืองฉบับนี้ FAR ที่ลดลง ทำให้ไม่คุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินรอพัฒนาอยู่แล้วอาจจะเร่งขออนุญาติก่อสร้าง เพื่อป้องกันปัญหา

โครงการราคาถูกหาย โครงการใหม่หด

ผังเมืองฉบับใหม่จะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยราคาถูกหายไป และการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ทำได้ยากขึ้น

โครงการแนวราบ
– กำหนดให้การพัฒนาบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในเขตพื้นที่สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 12, 14 เมตร จากเดิมที่กำหนดไว้เพียง 6 เมตร
– กำหนดให้การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในเขตพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป 
– พื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาโครงการได้โดยไม่มีข้อกำหนดความกว้างถนนสาธารณะ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่ทั้ง 3 สีนั้นสูงมาก
จากผังเมืองดังกล่าวจะทำให้ต่อไปการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ไม่สามารถพัฒนาในซอยได้แล้ว เนื่องจากซอยใน จ.นนทบุรี กว้างประมาณ 5-10 เมตรเท่านั้น

โครงการคอนโดมิเนียม
– กำหนดให้การพัฒนาโครงการได้เฉพาะในเขตพื้นที่สีส้ม น้ำตาล และแดงเท่านั้น
– กำหนดให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ พื้นที่ไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร ในเขตพื้นที่สีส้ม ถนนสาธารณะต้องกว้าง 12 เมตร จากเดิมที่กำหนดไว้เพียง 6 เมตร
– หากพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร จะต้องไปพัฒนาในพื้นที่สีน้ำตาล และแดง โดยพื้นที่สีน้ำตาล ไม่กำหนดขนาดความกว้างถนนสาธารณะ แต่ในพื้นที่สีแดง ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 30 เมตร ซึ่งถนนใน จ.นนทบุรี ที่แยกย่อยจาก ถ.รัตนาธิเบศร์ และกรุงเทพฯ-นนทบุรี กว้างเพียง 5-7 เมตรเท่านั้น ดังนั้น ซอยที่มีถนนกว้าง 12 เมตร จึงแทบไม่มีเลย
ในอนาคตโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาในซอยจะหมดไป ต้องออกมาติดถนนใหญ่ซึ่งมีราคาที่ดินอยู่ที่ 3 แสนบาท/ตารางวาแทน ราคาคอนโดมิเนียมจึงจะสูงขึ้นกว่านี้อย่างแน่นอน

บางใหญ่ มีแนวโน้มเติบโตแบบก้าวกระโดด

ขณะที่หลายพื้นที่ตามแนวคิดของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ มีโอกาสในการพัฒนาที่ดีขึ้นกว่าเดิม อาทิ พื้นที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงพาดผ่าน และพื้นที่ที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีแดง รวมไปถึงสายสีชมพูที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต โดยหนึ่งในพื้นที่ที่จะโดดเด่นเป็นอันดับต้น ๆ ของจังหวัดนนทบุรี ภายหลังการเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวม นั่นคือ “บางใหญ่” ที่มีแนวโน้มจะถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

เมื่อวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลแล้วจะพบว่า บางใหญ่ มีการเจริญเติบโตด้วยตัวเองมาเป็นเวลานาน ตั้งแต่ยังไม่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วงเกิดขึ้น เนื่องจากมีชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เป็นหนึ่งในพื้นที่ยอดฮิตของโครงการบ้านจัดสรรด้วย เพราะการเดินทางสะดวก ทั้งรถไฟฟ้าและถนนหนทางที่เชื่อมต่อกัน  

นอกจากนี้ยังรายล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า ดิสเคาน์สโตร์ โรงพยาบาล โรงเรียนเกิดขึ้นรองรับชุมชนขนาดใหญ่ที่มีมานาน และแผนพัฒนาโครงการมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี เชื่อมต่อระหว่างฐานการผลิตและส่งออกกับประเทศพม่า ซึ่งดึงให้เกิดการลงทุนใหม่ ๆ ในพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัล เวสต์เกต และอิเกีย บางใหญ่ ที่ถือว่าพลิกโฉมให้ทำเลนี้ กลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก และเริ่มเห็นการเกิดขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียมรอบโครงการเชิงพาณิชย์ รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน

อย่างไรก็ตาม จากการแก้ผังเมืองใหม่อาจส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลบางใหญ่ ซึ่งคงต้องรอลุ้นกันอีกครั้งว่าผลสุดท้ายแล้วผังเมืองฉบับนี้จะออกมาหน้าตาเป็นอย่างไร

อ่านรีวิวโครงการย่านบางใหญ่ได้ที่นี่ 

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ