ผังเมืองนนทบุรี ฉบับใหม่ ‘จุดเปลี่ยน’ หรือ ‘จุดจบ’ อสังหาฯ

แม้ว่าการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย แต่ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่ขาดไม่ได้คือ “ผังเมือง” ซึ่งมีส่วนในการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินต่าง ๆ ที่มีทั้งต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ ตัวอย่างหนึ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับผังเมืองกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคือ “ผังเมืองนนทบุรี” ซึ่งล่าสุด องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี ได้ยกร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 หลังผังเมืองหมดอายุตั้งแต่ปี 2555 โดยปัจจุบันผ่านคณะกรรมการผังเมืองแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมีสิทธิร้องขอให้แก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิก ข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ถึงวันที่ 16 มกราคม 2561 ก่อนเสนอกระทรวงมหาดไทย คณะกรรมการกฤษฎีกา และคณะรัฐมนตรีอนุมัติ โดยคาดว่าจะบังคับใช้ได้ประมาณกลางปี 2561

ผังเมืองฉบับใหม่ดังกล่าวมีวิสัยทัศน์ให้ จ.นนทบุรี เป็น “เมืองที่อยู่อาศัยชั้นดี” แต่ในความเป็นจริงกลับเหมือน “แอปเปิ้ลพิษ” ที่ภายนอกดูดี แต่แฝงไว้ด้วยพิษร้ายถึงขั้นทำลายอสังหาริมทรัพย์ใน จ.นนทบุรี

นนทบุรี จังหวัด (เคย) น่าอยู่
คุณเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นนทุบรี ซึ่งคัดค้านผังเมืองฉบับใหม่นี้มาตั้งแต่ต้น เปิดเผยว่า จ.นนทบุรี แต่เดิมเป็นจังหวัดที่น่าอยู่ และมีความครบครันเช่นเดียวกับกรุงเทพฯ เนื่องจากมีรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันอย่างรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสายอนาคตอย่างรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสีน้ำตาล มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ โรงพยาบาล และสถานศึกษาชื่อดังมากมาย จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน จ.นนทบุรี ใหญ่เป็นอันดับที่ 3 ของประเทศ รองจากกรุงเทพฯ และชลบุรี ตามลำดับ

ราคาที่อยู่อาศัยมีราคาไม่แพงเท่ากรุงเทพฯ โดยคอนโดมิเนียมทั่วไปราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หากติดรถไฟฟ้าราคาเพียง 2 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์ ราคา 1 ล้านกว่าบาท และบ้านเดี่ยว ราคา 3 ล้านบาท จ.นนทบุรี จึงไม่ได้เป็นที่อยู่อาศัยเฉพาะคนนนทบุรีเท่านั้น แต่ยังเป็นที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไม่ไหวด้วย

จากปัจจัยบวกดังกล่าวทำให้ จ.นนทบุรี เป็นเมืองที่น่าอยู่ แต่จากผังเมืองฉบับใหม่ที่ประกาศออกมาเพื่อต้องการให้ จ.นนทบุรี เป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดี จะเหมือนเป็น “แอปเปิ้ลพิษ” คือดูสวยงาม แต่กินเข้าไปตายแน่นอน

โครงการราคาถูกหาย โครงการใหม่หด
ผังเมืองฉบับใหม่จะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยราคาถูกหายไป และการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ทำได้ยากขึ้น

โครงการแนวราบ

– ผังเมืองฉบับใหม่ ครึ่งหนึ่งของ จ.นนทบุรี เป็นพื้นที่สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) ไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้ พัฒนาได้เพียงบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเท่านั้น แต่การพัฒนาบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดได้นั้น ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 12, 14 เมตร จากเดิมที่กำหนดไว้เพียง 6 เมตร

– พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้ แต่ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป โครงการทาวน์เฮ้าส์ในอนาคตจึงจะต้องติดถนนใหญ่เช่นกัน

– พื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาโครงการได้โดยไม่มีข้อกำหนดความกว้างถนนสาธารณะ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่ทั้ง 3 สีนั้นสูงมาก

จากผังเมืองดังกล่าวจะทำให้ต่อไปการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ไม่สามารถพัฒนาในซอยได้แล้ว เนื่องจากซอยใน จ.นนทบุรี กว้างประมาณ 5-10 เมตรเท่านั้น ต้องย้ายมาพัฒนาบนที่ดินติดถนนใหญ่ ถ.กาญจนาภิเษก ถ.ราชพฤกษ์ และ ถ.รัตนาธิเบศร์ ได้เท่านั้น ซึ่งราคาที่ดินปัจจุบันสูงมาก เช่น ติด ถ.กาญจนาภิเษก และ ถ.ราชพฤกษ์ อยู่ที่ 100,000 บาท/ตร.ว. แนว ถ.รัตนาธิเบศร์ ติดรถไฟฟ้า ราคาอยู่ที่ 300,000 บาท/ตร.ว. เข้าซอยประมาณ 500 เมตร ราคาอยู่ที่ 150,000 บาท/ตร.ว. และใกล้ห้างสรรพสินค้าราคาอยู่ที่ 200,000 – 300,000 บาท/ตร.ว.

ผังเมืองใหม่ พื้นที่สีส้ม กำหนดให้ถนนสาธารณะต้องกว้าง 12 เมตร สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม สูงไม่เกิน 8 ชั้นได้

โครงการคอนโดมิเนียม

– โครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาในพื้นที่สีเขียว และเหลืองไม่ได้ พัฒนาได้เฉพาะในเขตพื้นที่สีส้ม น้ำตาล และแดงเท่านั้น
– พื้นที่สีส้ม ข้อกำหนดเดิมที่ใช้อยู่ทั้งใน จ.นนทบุรี และกรุงเทพฯ คือ หากถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตร สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม สูงไม่เกิน 8 ชั้น พื้นที่ไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ แต่ผังเมืองฉบับใหม่กำหนดให้ถนนสาธารณะต้องกว้าง 12 เมตร
– หากพัฒนาโครงการที่มีพื้นที่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร จะต้องไปพัฒนาในพื้นที่สีน้ำตาล และแดง โดยพื้นที่สีน้ำตาล ไม่กำหนดขนาดความกว้างถนนสาธารณะ แต่ในพื้นที่สีแดง ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 30 เมตร ซึ่งถนนใน จ.นนทบุรี ที่แยกย่อยจาก ถ.รัตนาธิเบศร์ และกรุงเทพฯ-นนทบุรี กว้างเพียง 5-7 เมตรเท่านั้น ดังนั้น ซอยที่มีถนนกว้าง 12 เมตร จึงแทบไม่มีเลย

ในอนาคตโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาในซอยจะหมดไป ต้องออกมาติดถนนใหญ่ซึ่งมีราคาที่ดินอยู่ที่ 3 แสนบาท/ตารางวาแทน ราคาคอนโดมิเนียมจึงจะสูงขึ้นกว่านี้อย่างแน่นอน

แม้ว่าผังเมืองฉบับใหม่จะเน้นเรื่องความปลอดภัย โดยกำหนดให้ถนนกว้าง 12 เมตร เพื่อให้รถดับเพลิงสามารถวิ่งเข้า-ออก ได้สะดวก แต่เป็นการทำที่ไม่พิจารณารอบด้าน ไม่ดูบริบทของเมือง ไม่ดูบริบทของกำลังซื้อประชาชน ไม่ดูบริบททางเศรษฐกิจการลงทุน หากผังเมืองฉบับนี้ประกาศใช้ไม่ใช่ผู้พัฒนาโครงการจะเดือดร้อนเพราะปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้มีที่ดินสะสมไว้แล้ว ผู้ที่จะเดือดร้อนจริง ๆ คือประชาชนที่ไม่ใช่เฉพาะคนนนทบุรีเท่านั้น แต่เดือดร้อนไปถึงคนกรุงเทพฯ ที่ไม่มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาถูกได้แล้ว รวมถึงผู้ที่มีที่ดินใน จ.นนทุบรี หากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศใช้ในปี 2562 คนเหล่านี้จะต้องแบกรับภาษีที่สูงมาก เพราะราคาที่ดินสูง แต่ไม่สามารถพัฒนาอะไรได้ ดังนั้น จ.นนทบุรี อาจจะเป็นจังหวัดแรกในประเทศที่มีราคาที่ดินลดลงก็ได้ในอนาคต

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน