ส.นายหน้าอสังหาฯ ชี้ถึงเวลาประเทศไทยปรับโครงสร้างภาษีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มือสอง แนะคำนวณตามสากลโดยใช้สูตร “แคปปิตอลเกน” เพื่อสร้างความเป็นธรรมและกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายในระยะยาว
นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าปัจจุบันการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอน 4 ส่วน ได้แก่ ภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่ายโดยคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน, ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 จากราคาประเมินของกรมที่ดิน, ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาซื้อขายจริง (กรณีที่อยู่อาศัยครบ 5 ปีหรือย้ายสำเนาทะเบียนบ้านเข้าไปอยู่ตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไปเมื่อขายแล้วก็ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ) และค่าอากรแสตมป์คิดจากราคาซื้อขายจริง
อย่างไรก็ตาม ความไม่เป็นธรรมในการเก็บภาษีนั้นอยู่ที่การคำนวณจากราคาขาย ไม่ว่าจะได้กำไรหรือขาดทุนก็จะต้องจ่ายภาษีแพงมาก เช่น ซื้อที่ดินในราคา 2 ล้านบาท เมื่อจำเป็นต้องขายในราคา 1.8 ล้านบาท ถ้าราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท ก็ต้องนำราคานี้มาคิดภาษี ซึ่งอาจต้องจ่ายภาษีรวมแล้วประมาณ 2 แสนบาท ทำให้เจ้าของบ้านหลังนี้ขายขาดทุนแล้วยังต้องเสียภาษีเพิ่มอีก ในขณะที่การขายที่ดินทำเลเขาใหญ่ในราคา 40 ล้าน แต่จ่ายภาษีเพียงแสนกว่าบาทเท่านั้น เพราะราคาประเมินนั้นต่ำกว่าราคาขายจริงมาก
“เมื่อเปรียบเทียบการซื้อ-ขายอสังหาฯ ทั้ง 2 กรณีทำให้เกิดความไม่เป็นธรรม สมาคมฯ จึงต้องการเรียกร้องให้รัฐบาลนำหลักการคำนวณภาษีแบบ “แคปปิตอลเกน” หรือกำไรจากส่วนต่างมาคำนวณภาษี เช่น ซื้อบ้านมา 2 ล้านเมื่อขายขาดทุนไป 1.8 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่เสียเฉพาะค่าธรรมเนียมอื่น ๆ หรือการซื้ออสังหาฯ ในราคา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2 ล้านก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าซื้อมา 2 ล้านบาท แล้วขายไป 2.5 ล้านบาท จะต้องนำส่วนต่างของกำไร 5 แสนบาทมาคำนวณเสียภาษีจึงจะเป็นการยุติธรรม” นายแพทย์สมศักดิ์กล่าว
ทั้งนี้ นายกสมาคมฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า การนำเอากำไรจากการขายมาคำนวณภาษีนั้นจะทำให้ในระยะยาวนั้นราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงที่แจ้งกับกรมที่ดินมีความใกล้เคียงกันมากขึ้น แม้จะทำให้รัฐบาลเก็บภาษีได้น้อยก็ตาม
“สาเหตุหนึ่งที่ประเทศไทยมีบ้านมือสองในตลาดจำนวนมากอาจเป็นเพราะเจ้าของไม่ต้องการขาย เนื่องจากต้องจ่ายค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนแพง หากลดภาษีให้ต่ำลงจะทำให้เกิดความต้องการขาย รวมทั้งการลงทุนปรับปรุงบ้านมือสองเพื่อขาย ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย โดยระบบดังกล่าวในต่างประเทศใช้ระบบนี้มานานแล้ว”นายแพทย์สมศักดิ์กล่าว
สำหรับตลาดบ้านมือสองในช่วงครึ่งปีหลัง นายกสมาคมฯ คาดว่าจะยังคงเป็นไปได้ดี หากไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองที่รุนแรง โดยตลาดน่าจะขยายตัวประมาณ 10-15% หากมีมาตรการส่งเสริมจากภาครัฐตลาดน่าจะเติบโตได้มากกว่าขึ้นอย่างแน่นอน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ