ปี 2557 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเต็มไปด้วยความท้าทายหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจที่เกิดการชะลอตัวมาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ผนวกกับปัญหาความขัดแย้งและเสถียรภาพการเมืองในประเทศที่ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวของการลงทุนจากภาครัฐ และการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) รวมไปถึงการบริโภคในประเทศที่เกิดการชะลอตัว ดังจะเห็นได้จากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2554
นอกจากนี้ อีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อความคึกคักของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้คือการที่สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าเนื่องจากอัตราหนี้ภาคครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงในปัจจุบันส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายที่มีประวัติทางการเงินหรือสภาพคล่องต่ำจำต้องทิ้งเงินดาวน์ หรือในกรณีที่ดาวน์ไว้แต่เมื่อถึงช่วงเวลาที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์กลับไม่มีเงินก้อนที่จะไปโอนเพราะถูกแบงค์ปฎิเสธการให้สินเชื่อมานั่นเอง
นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ ได้กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปีนี้ว่าจะเติบโตในกรอบแคบๆ ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แต่หากเกิดผลกระทบจากปัจจัยลบต่าง ๆ และสถานการณ์ทางการเมืองมีความรุนแรง คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะชะลอตัวประมาณ -2%
อย่างไรก็ดี ท่ามกลางปัจจัยลบต่างๆ ยังคงมีปัจจัยบวกในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ เป็นแรงผลักดันให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ในฝั่งของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็พากันปรับเกมธุรกิจในปีมะเมียนี้ไม่ให้หวือหวาจนเกินไป ดังจะเห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยพากันประกาศลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ลงกันถ้วนหน้า โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมและหันมารุกพัฒนาโครงการในแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์กันมากขึ้น
เหตุผลหนึ่งที่ทำให้ในปีนี้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลดลง เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีห้องชุดเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากถึง 150,000 ยูนิต ซึ่งหากยังคงแห่เปิดโครงการใหม่ๆ เพิ่มเข้าไปอีกอาจจะสุ่มเสี่ยงต่อการเกิดโอเวอร์ซัพพลายได้
“ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งที่ทำให้แสนสิริเปิดตัวโครงการคอนโดฯ น้อยลงในปีนี้ โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 1 คือเรื่องของ EIA (การประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม) ซึ่งมีขั้นตอนนานถึง 8-9 เดือน” นายอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็น
ด้านนายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด เชื่อว่าปัญหาการเมืองในปัจจุบันถือเป็นโอกาสของการพัฒนาโครงการในแนวราบเนื่องจากโครงการส่วนใหญ่อยู่เขตเมืองชั้นนอกที่นอกจากจะไม่กระทบในการก่อสร้างเพราะผู้รับเหมาสามารถเข้าไซต์งานได้ปกติแล้ว ผู้บริโภคยังสนใจเลือกซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงความวุ่นวายในเขตเมืองชั้นใน
จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินไทย หรือ AREA คาดว่าในปีนี้จะมีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลไม่เกิน 100,000 ยูนิต รวมมูลค่าไม่เกิน 300,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2556 ประมาณ 25-30% ซึ่งถือเป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอลง เนื่องจากการเกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนภาครัฐในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่อาจจะมีความวุ่นวายลากยาวไปอีก 3-6 เดือน ทำให้การลงทุนภาครัฐชะลอไปอีกครึ่งปี – 1 ปี
สำหรับทำเลที่บรรดาผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะโฟกัสในปีนี้ได้แก่ โซนส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่เพิ่งแล้วเสร็จอย่างช่วงจากวงเวียนใหญ่-บางหว้า และส่วนต่อขยายที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอย่าง โซนรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่–บางซื่อที่จะเปิดให้บริการในปี 2559 และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ
ส่วนทำเลที่น่าจับตามองว่าอาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้แก่ โซนสุขุมวิทตอนปลาย และในทำเลต่างจังหวัดทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นขอนแก่น เชียงใหม่ ชลบุรี ซึ่งมีสินค้าอยู่ในตลาดเยอะมากหลังจากที่มีผู้ประกอบการแห่ไปเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่ระดับดีมานด์ในทำเลหล่านั้นมีค่อนข้างจำกัด
ทั้งนี้ บรรดาคนในแวดวงอสังหาฯ ต่างพากันเชื่อว่าตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งอย่างรวดเร็ว เมื่อสถานการณ์ทางการเมืองที่ตึงเครียดมีทางออกหรือคลี่คลายลง ซึ่งอาจจะเป็นในช่วงครึ่งหลังของปีนั่นเอง
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
ข่าวอื่นที่น่าสนใจ