เจาะศักยภาพรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว

บทความประชาสัมพันธ์พิเศษ: หนึ่งในทำเลฮอตเวลานี้ต้องยกให้ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย “หมอชิต-สะพาน ใหม่-คูคต” ระยะทาง 18.4 กิโลเมตร มูลค่าก่อสร้าง 26,464 ล้านบาท โดยตั้งแต่โครงการนี้มีความชัดเจนว่ารัฐบาลจะเริ่มลงทุนก่อสร้างแน่นอน ก็ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายเล็ก ยิ่งเมื่อวันที่ 14 กันยายน 2558 ที่ผ่านมา ได้มีการเริ่มรื้อถอนสะพานข้ามแยกเกษตร เพื่อเริ่มงานก่อสร้างโครงการดังกล่าวแล้ว ยิ่งทำให้เห็นภาพชัดเจนว่า โครงการรถไฟฟ้าเส้นทางนี้เกิดขึ้นจริงแน่นอน

ก่อนที่จะวิเคราะห์ถึงศักยภาพของทำเลตามแนวรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ มาศึกษาภาพรวมของโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพาน ใหม่-คูคตกันก่อน โดยโครงการนี้อยู่ในความรับผิดชอบของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ม.) เป็นทางวิ่งยกระดับทั้งหมด มีด้วยกัน 16 สถานี (ไม่นับสถานี BTS หมอชิต) ได้แก่

1.สถานีห้าแยกลาดพร้าว ตั้งอยู่บนถนนพหลโยธินหน้าศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว 2.สถานีพหลโยธิน 24 ตั้งอยู่บริเวณซอยพหลโยธิน 24 3.สถานีรัชโยธิน ตั้งอยู่บริเวณทางแยกรัชโยธิน 4.สถานีเสนานิคม ตั้งอยู่บริเวณซอยเสนานิคม 5. สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ตั้งอยู่บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์

สถานีที่ 6. สถานีกรมป่าไม้ ตั้งอยู่บริเวณสำนักงานกรมป่าไม้ 7. สถานีบางบัว ตั้งอยู่บริเวณโรงเรียนบางบัว 8. สถานีกรมทหารราบที่ 11 ตั้งอยู่บริเวณกรมทหารราบที่ 11 9. สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ตั้งอยู่บริเวณอนุสาวรีย์หลักสี่ 10.สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ ตั้งอยู่บริเวณซอยพหลโยธิน 57 11. สถานีสายหยุด ตั้งอยู่บริเวณซอยสายหยุด 12. สถานีสะพานใหม่ ตั้งอยู่บริเวณหน้าตลาดยิ่งเจริญ

สถานีที่ 13. สถานีโรงพยาบาลภูมิพลอดุลยเดช ตั้งอยู่บริเวณหน้าโรงพยาบาลภูมิพลอดุลยเดชและกรมแพทย์ทหารอากาศ 14. สถานีพิพิธภัณฑ์กองทัพอากาศ ตั้งอยู่บริเวณด้านหน้าพิพิธภัณฑ์กองทัพอากาศ 15. สถานี กม. 25 ตั้งอยู่บริเวณกิโลเมตรที่ 25 ของถนนพหลโยธิน และ16. สถานีคูคต ตั้งอยู่บริเวณหน้าสถานีตำรวจภูธรคูคต

สำหรับแนวเส้นทางเริ่มต้นต่อเนื่องจากแนวเส้นทางของโครงการระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพฯ (BTS) ที่สถานีหมอชิต ข้ามทางยกระดับดอนเมืองโทลล์เวย์บริเวณห้าแยกลาดพร้าว ผ่านแยกรัชโยธิน แยกเกษตร ไปจนถึงบริเวณแยกหลักสี่และเบี่ยงออกด้านขวาเลียบไปตามขอบอุโมงค์ลอดแยกหลักสี่ และเบี่ยงกลับเข้าสู่แนวเกาะกลางดังเดิม ไปจนถึงบริเวณสะพานใหม่หน้าตลาดยิ่งเจริญ

เมื่อถึงประมาณกิโลเมตรที่ 25 ของถนนพหลโยธินแนวเส้นทางจะเบี่ยงไปทางด้านทิศตะวันออก (ด้านเหนือของพื้นที่ประตูกรุงเทพฯ) ข้ามคลองสอง ผ่านบริเวณด้านข้างของสถานีตำรวจภูธรคูคต เข้าสู่บริเวณเกาะกลางของถนนลำลูกกา และสิ้นสุดที่บริเวณคลองสอง (บริเวณสถานีคูคต) ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารจอดรถ

โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพาน ใหม่-คูคต คาดว่าจะเปิดให้บริการประมาณกลางปี 2561 จากการวิเคราะห์สถานีต่างๆ และจุดที่รถไฟฟ้าจะวิ่งผ่านแล้ว 5 สถานีแรก ได้แก่ 1.สถานีห้าแยกลาดพร้าว 2.สถานีพหลโยธิน 24 4.สถานีเสนานิคม และ 5. สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ จะเป็นทำเลที่มีความร้อนแรงมากที่สุด เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้เมืองมากที่สุด รวมถึงใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา และใกล้ศูนย์การค้าชั้นนำ

ก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โซนห้าแยกลาดพร้าวยาวจนถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์มีความคึกคักมากอยู่แล้ว จากปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้มีผู้ประกอบการชั้นนำเข้ามาเปิดโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินย่านนี้ ปัจจุบันแตะ 4-5 แสนบาท/ ตารางวา ขยับขึ้นมากกว่า 60% ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา เช่นเดียวกับราคาคอนโดมิเนียมที่ขยับขึ้นจาก 7.2 หมื่น/ ตารางเมตรเมื่อปี 2553 เป็น 1.18 แสนบาท/ ตารางเมตรเมื่อต้นปี 2558 เฉลี่ยแล้วปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 12% ต่อปี ซึ่งหลังจากที่มีรถไฟฟ้าผ่านแล้ว จะทำให้ทำเลใกล้ห้าแยกลาดพร้าวก้าวสู่ความเป็นทำเลพรีเมียมมากขึ้น

ขณะที่สถานีที่ 6 ถึงสถานีที่ 10 ได้แก่ 6. สถานีกรมป่าไม้ 7. สถานีบางบัว 8. สถานีกรมทหารราบที่ 11 9. สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ และ 10.สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ ล้วนเป็นสถานีราชการ ยากมากที่จะพัฒนาโครงการต่างๆ ของเอกชนได้ ดังนั้น 5 สถานีนี้ ไม่น่าจะหวือหวามาก และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการบ้านแนวราบตามซอกซอยต่างๆ

ขยับมาอีกจะเป็นสถานีที่ 11 สถานีสายหยุด และถัดไปเป็น สถานีที่ 12 สถานีสะพานใหม่ ซึ่งจะเป็น 2 สถานีที่จะเริ่มมีการพัฒนา และปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางปักธงเปิดขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้แล้ว แต่ข้อจำกัดของบริเวณนี้ คืออยู่ในพื้นที่ควบคุมความสูงของอาคาร เพราะใกล้สนามบินดอนเมือง

ส่วนสถานีที่ 13 ถึงสถานีที่ 15 ก็จะเป็นหน่วยงานราชการ โรงพยาบาล อาจจะมีการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของภาคเอกชนไม่มากนัก แต่พื้นที่ใกล้สถานีที่ 16 สถานีคูคต มีโอกาสบูมมากในอนาคต เพราะเป็นสถานีสุดท้ายที่ขนคนจากลำลูกกาเข้าเมือง คนที่เคยอยู่อาศัยบริเวณชานเมืองที่ไกลออกไปและต้องทำงานในเมือง มีโอกาสเลือกที่อยู่อาศัยบริเวณนี้

อย่างไรก็ตาม หากมองโอกาสในอนาคต โซนใกล้เมือง บริเวณใกล้กับ 5 สถานีแรกของเส้นทางนี้จะมีโอกาสทั้งการซื้ออยู่เองและการลงทุนมากที่สุด ราคามีโอกาสในการขยับขึ้นมากกว่าโซนไกลเมือง ปล่อยเช่า และปล่อยขายได้ง่ายกว่า โดยเฉพาะสถานีห้าแยกลาดพร้าวนับเป็นสถานีที่ไพร์มที่สุดของทำเลเกาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายนี้ เพราะใกล้เมืองมากสุด และองค์ประกอบรอบด้านก็ทำให้ทำเลนี้มีศักยภาพด้วยตัวเอง

นอกจากนี้ ปัจจุบันบริเวณห้าแยกลาดพร้าว เริ่มมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้น พร้อมกับการที่กลุ่มสิงห์ เอสเตทเทคโอเวอร์ตึกซัน ทาวเวอร์ เตรียมปรับโฉมให้อาคารสำนักงานเกรดเอมากขึ้น จะยิ่งทำให้บริเวณห้าแยกลาดพร้าวก้าวขึ้นแท่นหนึ่งใน New CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ได้ ส่งผลบวกให้กับโครงการคอนโดมิเนียมบริเวณนี้มาก ซึ่งปัจจุบันยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างขายในย่านนี้ อย่าง M Jatujak (เอ็ม จตุจักร) และ M Ladprao (เอ็ม ลาดพร้าว) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

สำหรับโครงการ M Jatujak (เอ็ม จตุจักร) พัฒนาโดยบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ MJD เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ตั้งอยู่บริเวณพหลโยธิน 18 บนเนื้อที่โครงการประมาณ 4 ไร่ เป็นอาคารชุด พักอาศัยแบบไฮไรส์จำนวน 2 อาคาร ความสูง 32 ชั้น และ 34 ชั้น รวม 864 ยูนิต รูปแบบห้องชุด มี 1 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 28 – 56.5 ตร.ม.) 2 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 48 – 80.5 ตร.ม.) และ 3 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 118 ตร.ม.)  ราคาเริ่มต้นประมาณ 3.9 ล้านบาท

ในขณะที่โครงการ M Ladprao (เอ็ม ลาดพร้าว) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งโครงการที่พัฒนาโดย MJD และพร้อมเข้าอยู่แล้ว อยู่ห่างจาก MRT สถานีพหลโยธินที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบันประมาณ 200-300 เมตร และมีสถานีห้าแยกลาดพร้าวของโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตในอนาคต อยู่บริเวณด้านหน้าโครงการ  อีกทั้ง ยังใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ใกล้กับยูเนี่ยนมอลล์ เทสโก้ โลตัส และอยู่ตรงข้ามกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว โดยโครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 1-3-87 ไร่ เป็นอาคารสูง 44 ชั้น รวม 286 ยูนิต รูปแบบห้องชุด 1 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 30.08 – 39.78 ตร.ม.) 2 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 56.64 – 74.83 ตร.ม.) 3 ห้องนอน (พื้นที่ใช้สอย 95.8 – 155.11) และเพนท์เฮ้าส์ (พื้นที่ใช้สอย 109.66 – 157.83 ตร.ม.) ราคาเริ่มต้นประมาณ 6 ล้านบาท

นับจากนี้ สิ่งที่ต้องจับตาดูในทำเลรัศมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย นอกจากเรื่องของการพัฒนาของพื้นที่ที่จะสะดวกสบาย ตอบโจทย์การใช้ชีวิตไปอีกขั้นแล้ว มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเหล่านี้ก็จะเริ่มปรับตัวขึ้นอย่างไม่ต้องสงสัย

อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่