อดีตนายกฯ ส.บริหารทรัพย์สินออกโรงเตือนนิติบุคคลศึกษากฎหมายอาคารชุดให้ถ่องแท้ก่อนจัดประชุมใหญ่ เผยยังมีปัญหาการลงคะแนนที่ขัดต่อ พ.ร.บ.ทำให้เจ้าของร่วมเสียประโยชน์
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่าปัญหาในการจัดประชุมใหญ่นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่เกิดจากการไม่เข้าใจสาระสำคัญของกฎหมาย โดยที่ผ่านมามีทั้งผู้ประกอบการที่เจตนาใช้คะแนนเสียงแบบผิดกฎหมายและผู้ที่ไม่รู้จริง ซึ่งจะส่งผลเสียต่อบรรดาเจ้าของร่วมที่อาจจะเสียผลประโยชน์ โดยเน้นย้ำว่าผู้บริโภควรรู้ข้อกฎหมายก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมสักยูนิต
“ที่ผ่านมาเกิดความเข้าใจผิดและความเสียหายเพราะผู้ที่เกี่ยวข้องไม่มีความรู้ในสาระสำคัญของกฎหมาย หรือบางคนรู้กฎหมายแต่มีเจตนาปกปิดเพื่อหวังเรื่องผลประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งจากการจัดประชุมใหญ่ของนิติบุคคล โดยเฉพาะในเรื่องการลงคะแนนเสียงซึ่งมีคนจำนวนมากยังไม่เข้าใจ เพราะมาตรา 45 ของกฎหมายอาคารชุดระบุว่า ในการลงคะแนนเสียงให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับที่ตอนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงลงมาให้เหลือเท่ากับเจ้าของร่วมรายอื่น ๆ รวมกัน”
“สมมุติว่าโครงการคอนโดฯ แห่งหนึ่งมีทั้งหมด 100 ยูนิต แต่เจ้าของโครงการขายไปเพียง 30 ยูนิต ทำให้เจ้าของโครงการมีคะแนน 70 เสียง และผู้อยู่อาศัยอีก 30 เสียง ครึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงคือ 50 เสียง เมื่อเจ้าของโครงการมีเสียงทั้งหมด 70 เสียงซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่ง กฎหมายกฎหมายได้ระบุให้ลดจำนวนเสียงลงมาให้เหลือเท่ากับเจ้าของร่วมรายอื่น ๆ รวมกัน ดังนั้น เจ้าของโครงการจะมีคะแนนเสียงเพียง 30 เสียงเท่ากับเจ้าของร่วมรายอื่น ๆ นั่นหมายความว่าคะแนนเสียงทั้งหมด 100% รวมกันเป็น 60 เสียง ตามกฎหมายระบุว่าการประชุมแต่ละครั้ง องค์ประชุมต้องมีไม่ต่ำกว่า 1 ใน 4 ดังนั้น เมื่อมีคะแนนเสียงทั้งหมด 60 เสียง นั่นหมายความมีองค์ประชุมเพียง 15 เสียงก็สามารถจัดประชุมได้” นายธนันทร์เอกกล่าว
กรรมการผู้จัดการ IRM กล่าวเพิ่มเติมว่าปัญหาจะเกิดขึ้น หากเจ้าของร่วมคอนโดฯ ไม่รู้กฎหมายเพราะจะเอาคะแนนเสียงระหว่าง 70:30 มารวมกันเป็น 100 เสียง องค์ประชุม 1 ใน 4 จะต้องมีทั้งหมด 25 คน เพราะหากมาไม่ครบ 25 เสียงต้องเลื่อนการประชุมทำให้เสียเวลาและเสียค่าใช้จ่าย ทั้งที่มีเพียง 15 คนก็สามารถจัดประชุมได้ตามกฎหมาย นอกจากนี้แล้วอาจทำให้เจ้าของร่วมรายอื่น ๆ เสียเปรียบ คิดว่าฝ่ายตนเองมีคะแนนเสียงที่น้อยกว่าจึงไม่มีสิทธิคัดค้าน ซึ่งในความเป็นจริง ผู้ที่จะอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมจะต้องใส่ใจและรู้ข้อกฎหมายดังกล่าว
“ที่ผ่านมามีทั้งผู้ประกอบการที่เจตนาไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและผู้ที่ไม่รู้ข้อกฎหมายนี้จริง ๆ ทำให้เกิดปัญหาต่าง ๆ เช่น ถ้าเจตนาปกปิดเรื่องข้อกฎหมายแสดงว่าต้องมีอะไรบางอย่างที่ไม่โปร่งใส เช่น พื้นที่ไม่เต็มตามที่ระบุไว้ หรือทำอะไรไม่ครบถ้วนตามสัญญา จึงต้องการเสียงข้างมากไปช่วยโหวต หากเจ้าของร่วมที่ต้องการรักษาผลประโยชน์ก็ต้องมาให้ครบองค์ประชุม และนำข้อกฎหมายดังกล่าวมาคัดค้านเรื่องการลงคะแนนเสียง” นายธนันทร์เอกกล่าวทิ้งท้าย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
