ในครั้งก่อนเราได้พูดถึงรายละเอียดที่ควรระบุลงไปในสัญญาการซื้อ-ขายห้องชุดเมื่อจะขายให้กับลูกค้าชาวต่างชาติ วันนี้จะเป็นภาคต่อโดยกล่าวถึงกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระค่าห้องชุดและบทลงโทษในกรณีที่ไม่ทำตามที่กฎหมายกำหนด
ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดชำระราคาที่ตกลงให้ชำระก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ดังนี้
- ผิดนัดชำระราคาดังกล่าวในกรณีตกลงชำระกันงวดเดียว
- ผิดนัดชำระราคาดังกล่าว 3 งวดติดต่อกันในกรณีตกลงชำระกันตั้งแต่ 24 งวดขึ้นไป
- ผิดนัดชำระราคาในอัตราร้อยละ 12.5 ของจำนวนราคาดังกล่าว ในกรณีตกลงชำระกันน้อยกว่า 24 งวด
ทั้งนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาผู้ประกอบธุรกิจต้องมีหนังสือบอกกล่าวผู้ซื้อให้ใช้เงินดังกล่าวที่ค้างชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า30 วันนับตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อได้รับหนังสือและผู้ซื้อละเลย ไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น
การประกอบธุรกิจขายห้องชุดสำหรับผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดที่จะดำเนินการก่อสร้างหรือกำลังดำเนินการก่อสร้างจะต้องมีข้อความที่มีสาระสำคัญดังนี้
-
- ลักษณะ ยี่ห้อ ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาด สีของวัสดุ ผิวพื้น ผิวผนัง ผิวเพดาน หลังคา สุขภัณฑ์ต่างๆ ประตูหน้าต่าง และอุปกรณ์ประกอบประตูหน้าต่างตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้นๆ ถ้าหากไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดไว้จากท้องตลาดได้ ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดหาวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่าหรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทน
-
- ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบและรายการที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่กำหนดไว้ตามกฎหมาย
-
- ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการติดตั้งมาตรวัดปริมาตร และปริมาณการใช้สาธารณูปโภคทั้งในส่วนกลางและส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด กรณีมาตรวัดในส่วนที่แยกต่อภายในห้องชุด ผู้ประกอบธุรกิจเป็นผู้ดำเนินการขอติดตั้งโดยชำระค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการติดตั้งไปก่อน และเมื่อผู้ประกอบธุรกิจได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อโดยโอนมาตรวัดให้เป็นเป็นชื่อของผู้ซื้อแล้ว ผู้ประกอบธุรกิจจึงจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากผู้ซื้อได้ แต่ไม่เกินจำนวนเงินที่ได้จ่ายไปก่อนนั้น
-
- กำหนดเวลาที่ผู้ประกอบธุรกิจจะดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามสัญญาให้แก่ผู้ซื้อ
-
- ในกรณีที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักโดยมิใช่ความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ สัญญาอาจมีข้อกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจขยายระยะเวลาก่อสร้างตามสัญญาออกไปได้ แต่ไม่เกินระยะเวลาที่ก่อสร้างต้องหยุดชะงัก โดยผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเหตุดังกล่าวพร้อมพยานหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อทราบภายใน 7 วันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง หากผู้ประกอบธุรกิจไม่ได้ทำการแจ้งดังกล่าวให้ถือว่าผู้ประกอบธุรกิจได้สละสิทธิ์ในการขยายเวลาทำการก่อสร้างออกไป อย่างไรก็ตามระยะเวลาที่ขยายจะเกิน 1 ปีไม่ได้
-
- ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญาหรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด ให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและมีสิทธิ์เรียกเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้ซื้อผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิ์ผู้ซื้อที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น
-
- หากผู้ซื้อไม่ใช้สิทธิ์บอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้ซื้อปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้ใช้สิทธิ์ในการปรับครบร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดแล้ว ผู้ซื้อเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้
- ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดต่อไปได้เนื่องจากเหตุสุดวิสัย ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วทั้งหมดแก่ผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยประเภทเงินฝากประจำของธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) นับแต่วันที่ได้รับเงินจากผู้ซื้อ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิ์ผู้ซื้อที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น แต่ถ้าผู้ประกอบธุรกิจได้ใช้เงินดังกล่าวไปเท่าใด อาจกำหนดข้อสัญญาให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิ์หักเงินที่ใช้ไปออกจากดอกเบี้ยที่ต้องใช้คืนได้
-
- เมื่อผู้ประกอบธุรกิจจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน
-
- ผู้ประกอบธุรกิจต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใดๆที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดหรือห้องชุดดังนี้
-
- กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
-
- กรณีส่วนควบอื่นๆ นอกจากกรณีข้างบนในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
- ผู้ประกอบธุรกิจต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน30 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้นเว้นแต่ในกรณีมีความชำรุดบกพร่องที่ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วนผู้ประกอบธุรกิจต้องดำเนินการแก้ไขในทันที ถ้าผู้ประกอบธุรกิจไม่แก้ไขผู้ซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิ์ดำเนินการแก้ไขเอง หรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไขโดยผู้ประกอบธุรกิจจะต้องชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการดังกล่าว
ผู้ประกอบธุรกิจจะส่งคำบอกกล่าวซึ่งตามกฎหมายหรือตามสัญญากำหนดให้ต้องเป็นหนังสือโดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้แก่ผู้ซื้อตามที่อยู่ที่ระบุในสัญญาหรือที่อยู่ที่ผู้ซื้อแจ้งการเปลี่ยนแปลงเป็นหนังสือครั้งล่าสุด
นอกจากนี้ สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้ซื้อต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้ซื้อดังนี้:
-
- ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดที่เกิดจากความผิดของผู้ประกอบธุรกิจ
- ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ประกอบธุรกิจเพื่อความชำรุดบกพร่อง หรือเพื่อการรอนสิทธิ เว้นแต่ผู้ซื้อจะได้ยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรถึงความชำรุดบกพร่องหรือเหตุแห่งการรอนสิทธิในขณะทำสัญญา แต่กรณีนี้ให้ข้อตกลงยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดนั้นมีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น
ติดตามตอนจบของซีรีส์ “เมื่อต้องขายห้องชุดให้กับคนต่างชาติ“ได้ในครั้งหน้า
เกี่ยวกับผู้เขียน
สมศักดิ์ เฉลิมอิสระชัย เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้งสำนักกฎหมายกำธร สุรเชษฐ์ แอนด์สมศักดิ์
