คอลลิเออร์สฯ ชี้ที่ดินกลาง CBD เหลือน้อยและราคาแพงดันซัพพลายอาคารสำนักงานใหม่ขยับออกไปด้านนอกมากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เจ้าใหญ่หลายรายเริ่มหันมาสร้างตึกออฟฟิศเป็นของตนเอง คาดส่งผลต่ออัตราการเช่าตึกออฟฟิศบางแห่ง
จากรายงานวิจัยตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่าจากการสำรวจตลาดล่าสุด พบว่าอุปทานอาคารสำนักงานใหม่มีแนวโน้มที่จะขยายตัวออกนอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ CBD สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
เห็นได้จากอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างในขณะนี้ ส่วนใหญ่อยู่นอกพื้นที่ CBD แต่ยังคงอยู่ในทำเลศักยภาพที่เดินทางสะดวก ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT อาทิ อาคารภิรัชทาวเวอร์ @ ไบเทค ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบางนา โดยเป็นส่วน หนึ่งของศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค, อาคารเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินคลองเตย ซึ่งภายใน อาคารมีทั้งพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม และอาคารจีแลนด์ทาวเวอร์ ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินพระราม 9 และเป็นส่วนหนึ่งของโครงการจีแลนด์ คอมเพล็กซ์ ที่มีทั้งพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่อาศัย และโรงแรม
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางราย อาทิ กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท และค่ายเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เริ่มพัฒนาอาคารสำนักงานของตนเอง โดยหลังจากที่อาคารเหล่านี้สร้างเสร็จจะมีผลกระทบโดยตรงต่ออาคารสำนักงานบางแห่ง เพราะว่าบริษัทในเครือทั้งหมดของสองบริษัทนี้จะย้ายไปยังอาคารสำนักงานของตนเอง
หนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตาเนื่องจากจะกลายเป็นผู้ประกอบการหลักในตลาดอาคารสำนักงานได้แก่กลุ่มบริษัททีซีซี เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีที่ดินเช่าระยะยาวในหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ
ทั้งนี้ รายงานดังกล่าวยังระบุถึงทำเลที่น่าจับตามองสำหรับการพัฒนาอาคารสำนักงาน ได้แก่ พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกและพหลโยธิน เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูงมากและเข้าถึงง่ายโดยรถไฟฟ้าทั้งสองระบบ
ในส่วนของค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมานั้น พบว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในอาคารที่สร้างเสร็จใหม่ๆ อย่างไรก็ดี อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีอายุกว่า 15 ปี ทำให้ไม่สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้มากนัก คอลลิเออร์สฯ จึงแนะว่าเจ้าของอาคารเหล่านั้นต้องปรับปรุงและเพิ่มประสิทธิภาพของสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่า รวมทั้งยังช่วยให้สามารถปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้
สำหรับอัตราการเช่าตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ในช่วงปีที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราการเช่าสูงที่สุด เนื่องจากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นมากทั้งจากบริษัทไทย และบริษัทต่างชาติ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากมาตรการสิทธิประโยชน์ทางภาษี และที่ไม่ใช่ทางภาษีที่รัฐบาลได้อนุมัติเพื่อดึงดูดให้บริษัทต่างชาติเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ (IHQs) หรือบริษัทการค้าระหว่างประเทศ (ITCs)ในประเทศไทย
คอลลิเออร์สฯ ยังคาดการณ์อีกว่า ความต้องการพื้นที่สำนักงานจะยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เนื่องจากซัพพลายใหม่มีไม่มากนักส่งผลให้อัตราการเช่าน่าจะสูงขึ้นในปีนี้
โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในแต่ละทำเลจะสูงกว่าอาคารสำนักงานเกรด B เพราะว่าอยู่ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินมากกว่า นอกจากนี้ อาคารเกรด A ส่วนใหญ่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยกว่าอาคารที่เกรดรองลงไปรวมไปถึงบริการ และระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีกว่านั่นเอง
ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดประมาณ 8.26 ล้านตารางเมตร และอีกประมาณ 207,700 ตารางเมตรมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2558 และ 2559
ภาพ: อาคารสำนักงานของกลุ่มฟิโก้ คอร์ปอเรชั่น
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กาญจนา พาหา บรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kanchana@ddproperty.com
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
