บทความประชาสัมพันธ์พิเศษ: แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปีนี้จะยังไม่ฟื้นตัวมากนัก แต่ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองยังคงร้อนแรงทั้งในเชิงราคาขายและความต้องการจากทั้งผู้ซื้อคนไทยและชาวต่างชาติ การที่ราคาที่ดินล็อตใหม่ๆ ปรับตัวขึ้นสูงมากในปัจจุบัน โดยอยู่ที่ระดับราคาไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา เป็นผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองขยับขึ้นสูงไปด้วย และสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมี่ยมบนทำเลที่ดีที่จะเปิดตัวในปีนี้ คาดว่าจะเคาะราคาเปิดขายไม่ต่ำกว่า 2.5-3 แสนบาท/ตารางเมตร
ปัจจัยดังกล่าวทำให้แนวโน้มการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ย่านใจกลางเมือง นอกจากจะเจาะกลุ่มคนไทยที่กำลังซื้อสูงแล้ว ยังต้องมองถึงตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติด้วย ซึ่งต้องยอมรับว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองเกินกว่า 50% เป็นตลาดของผู้ซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งมีทั้งนักลงทุนรายย่อยชาวไทยและต่างชาติ
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในแถบเอเชียหันมาให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลใจกลางกรุงเทพฯ เพื่อลงทุนมากขึ้น เนื่องจากไทยถือเป็นศูนย์กลางการลงทุนในกลุ่มประเทศ CLMV อันได้แก่ กัมพูชา, ลาว, เมียนมาร์ และเวียดนาม ด้วยความที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าชั้นนำ สายการบินที่หลากหลายทำให้การเดินทางไปยังกลุ่มประเทศเพื่อนบ้านมีความสะดวก จึงมีบริษัทต่างชาติทั้งขนาดใหญ่ ขนาดกลางและขนาดเล็กเลือกเข้ามาตั้งฐานสำนักงานในกรุงเทพฯ เพื่อลงทุนในกลุ่มประเทศ CLMV
ด้วยต้นทุนราคาคอนโดมิเนียมในเมืองไทยยังไม่สูงมากสำหรับชาวต่างชาติ หากเทียบความพร้อมและลักษณะโครงการแล้ว ราคาคอนโดมิเนียมในไทยยังถูกกว่าฮ่องกงและสิงคโปร์หลายเท่า และ ทำให้ราคายังมีโอกาสขยับขึ้นได้อีกในอนาคต หรือหากเปรียบเทียบกับการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศเพื่อนบ้าน การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในไทยก็มีความน่าสนใจมากกว่า ทั้งด้วยความพร้อมของเมืองและศักยภาพของกรุงเทพฯ ในอนาคต จากการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐบาล
นอกจากนี้ กฎเกณฑ์ในการครอบครองคอนโดมิเนียมในไทยยังเอื้ออำนวยมากกว่าด้วย โดยในเวียดนาม เปิดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้เพียง 30% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดเท่านั้น และได้เป็นกรรมสิทธิ์ในลักษณะเช่า (Leasehold Tenure) เป็นเวลา 50 ปี ส่วนกัมพูชา แม้ชาวต่างชาติจะได้สิทธิ์ขาดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ (Freehold Title) แต่จะต้องเป็นการซื้อยูนิตอพาร์ทเมนต์ตั้งแต่ชั้นแรกขึ้นไป แต่ไม่เกิน70% ของยูนิตทั้งหมดที่มีในตึกนั้นและต้องเป็นตึกให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบ Strata Title (มีสิทธิ์ในการถือครองเฉพาะชั้น) ซึ่งกฏหมายดังกล่าวมีผลบังคับใช้กับที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมด้วย ในขณะที่ฟิลิปปินส์ แม้ว่าชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้แบบฟรีโฮลด์ แต่จำกัดสิทธิ์ชาวต่างชาติให้ซื้อได้ไม่เกิน 40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดเท่านั้น แต่สำหรับประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้มากถึง 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และเป็นการถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์
ส่วนอำนาจในการจัดการทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติในไทยก็มีกฎเกณฑ์ที่ดีกว่าในหลายประเทศเพื่อนบ้าน นั่นคือในกรณีที่เป็นเจ้าของห้องชุด สามารถอาศัยอยู่ ปล่อยเช่า ขายต่อ หรือมอบทรัพย์สินที่ถือครองอยู่ให้เป็นมรดกตกทอดต่อไปได้ ในขณะที่บางประเทศมีข้อจำกัดว่าจะต้องถือครองร่วมกับผู้ที่มีสัญชาติของประเทศนั้นๆ หรือเจ้าของห้องชุดสามารถซื้อ-ขายหรือส่งมอบให้เป็นมรดกตกทอดได้แต่สิทธิ์นั้นครอบคลุมเฉพาะตัวห้องชุดเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดิน เป็นต้น ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติสนใจลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลใจกลางเมืองในไทยมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มองเห็นโอกาสเหล่านี้ก็พร้อมที่จะพัฒนาโครงการที่เจาะกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ
ขณะที่หนึ่งในทำเลที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจลงทุน คงต้องยกให้ “อโศก” เพราะถือเป็นจุดศูนย์กลางของย่านสุขุมวิทที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ไม่ใช่เพียงแค่ทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง แต่เป็นทำเลที่มีองค์ประกอบครบถ้วนทั้งโรงแรม อาคารสำนักงานชั้นนำ ศูนย์การค้า สถานศึกษาชื่อดัง โรงพยาบาลชั้นนำหลายแห่ง รวมไปถึงร้านอาหาร กิน-ดื่ม-เที่ยวครบ อีกทั้ง ในอนาคตเมื่อโครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่แล้วเสร็จ จะยิ่งผลักดันให้ย่านอโศกมีความร้อนแรงขึ้น
นอกจากนี้ การเป็นทำเลจุดเชื่อมต่อ หรือ Interchange ใหญ่ระหว่างรถไฟฟ้า BTS กับ MRT รองจากสถานีสยาม และในอนาคตหากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ของภาครัฐเต็มรูปแบบ สถานีอโศกและสถานีสุขุมวิทจะเป็นสถานี Interchange ใจกลางเมืองที่สำคัญมาก จนอาจกล่าวได้ว่า อโศกจะขึ้นแท่นเป็น Hub of Bangkok Connections เชื่อมต่อการเดินทางในทุกรูปแบบทั้งการเดินทางในตัวเมืองหรือเชื่อมต่อไปยังแอร์พอร์ตลิงค์เพื่อเดินทางไปสนามบิน
การที่ย่านอโศกเป็นไพร์ม โลเคชั่นของกรุงเทพฯ ทำให้ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ๆ แม้จะมีราคาที่ค่อนข้างสูง แต่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีมาก ส่วนใหญ่จะปิดการขายได้รวดเร็ว เพราะที่ดินหาได้ยากขึ้น โดยเฉพาะอโศกฝั่งสุขุมวิท จึงมีซัพพลายในตลาดไม่มากนัก เป็นผลให้การพัฒนาขยับไปทางอโศก ฝั่งเพชรบุรีมากขึ้น ซึ่งปัจจัยนี้ทำให้โครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในย่านอโศก ฝั่งสุขุมวิทจะได้รับการตอบรับค่อนข้างดี เช่น โครงการ Noble Recole สุขุมวิท 19 ที่เปิดตัวเมื่อปี 2557 และสร้างปรากฎการณ์ Sold Out ภายใน 1 ชั่วโมง ในขณะที่โครงการ Ashton อโศก สามารถปิดการขายได้ 100% ในช่วงที่เปิดพรีเซลครั้งแรก นั่นเป็นเพราะซัพพลายใหม่ในย่านนี้มีโอกาสเกิดน้อยลง
ทั้งนี้ ข้อมูลจากบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด รายงานว่า คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในสุขุมวิทจากสุขุมวิทซอย 1 ถึงพระโขนง ตั้งแต่ปี 2551ถึงปัจจุบันมีจำนวนสะสมรวม 19,481 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนไม่มากนัก ประมาณ 2,500-3,800 ยูนิตต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่ทยอยปิดการขายไปแล้ว
ความฮอตฮิตของคอนโดมิเนียมในย่านนี้ ทำให้ตลาดลงทุนคอนโดมิเนียมอโศกคึกคักมาก ซื้อขายเปลี่ยนมือต่อเนื่อง โดยระดับราคาขายคอนโดมิเนียมย่านอโศกในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาก้าวกระโดดมาก จากราคาเริ่มต้นช่วงวันเปิดตัวเพียง 1.2-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ขยับกลายเป็น 2-2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ยังไม่นับรวมราคาขายต่อเปลี่ยนมือของหลายโครงการย่านนี้ก็ขยับไปค่อนข้างแรงจากการเปลี่ยนมือหลายต่อของผู้ลงทุน โดยนักลงทุนล้วนมองว่า แม้จะซื้อต่อมาในราคาค่อนข้างสูง แต่ก็ยังมีโอกาสทำกำไรจากการที่จะขยับได้อีก
ในส่วนระดับราคาขายเฉลี่ย เมื่อดูรายงานจากบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด พบว่าปรับเพิ่มขึ้นทุกปี โดยเฉพาะปี 2558 ที่ระดับราคาขายเฉลี่ยปรับเพิ่มสูงกว่าปี 2557 มากถึง 50% เพราะโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่เป็นโครงการเกรดเอและระดับพรีเมียมที่มีราคาขายเกิน 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร โดยภาพรวมราคาขายคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ในย่านสุขุมวิทมีระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 262,628 บาท/ตารางเมตร หรือมีราคาขายอยู่ระหว่าง 211,765 – 324,950 บาท/ตารางเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมเกรดเอ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 161,870 บาท/ตารางเมตร
ในด้านโอกาสการลงทุน อย่างที่กล่าวแล้วว่า ย่านอโศกมีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ย่านนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ทั้งตลาดซื้ออยู่เองและตลาดเช่า โดยจากการสำรวจความต้องการคอนโดมิเนียมย่านนี้ พบว่ามีอัตราการเข้าอยู่อาศัย (Occupancy Rate) สูงถึง 80-90% แบ่งเป็น กลุ่มตลาดซื้ออยู่เองที่มีทั้งผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน และกลุ่มตลาดเช่า ซึ่งเกือบ 100% เป็นชาวต่างชาติ และสัดส่วนประมาณ 70% ของตลาดเช่าชาวต่างชาติจะเป็นชาวญี่ปุ่น ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมยุคใหม่ๆ จึงออกแบบฟังก์ชั่นห้องชุดให้ตอบโจทย์ผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติด้วย
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราผลตอบแทน (Yield) จากการให้เช่าห้องชุดย่านนี้จะไม่สูงมาก ไม่เกิน 4-5% ต่อปี เพราะต้นทุนราคาห้องชุดล็อตใหม่ๆ ที่ค่อนข้างสูง แต่อัตราค่าเช่าไม่ได้ปรับขึ้นมาก แต่โอกาสในการทำกำไรจากราคาขายที่ขยับขึ้น (Capital Gain) อย่างร้อนแรงในย่านนี้ ทำให้นักลงทุนมอง Capital Gain จากการลงทุนย่านนี้มากกว่าอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปี จึงถือได้ว่าย่านอโศก เป็นหนึ่งในทำเลทองแห่งการลงทุนของกรุงเทพฯ ที่มี Capital Gain ที่ดีในอนาคต
และสิ่งที่น่าจับตาคือโครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเปิดตัวบนทำเลอโศกในปี 2559 นี้ โดยหนึ่งในนั้นเป็นโครงการจากดีเวลลอปเปอร์เบอร์ใหญ่อย่าง โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่เตรียมต่อยอดความสำเร็จจากโครงการ Noble Recole ในซอยสุขุมวิท 19 ที่เปิดตัวไปเมื่อปี 2557 กับอีกโครงการที่คาดว่าจะเป็น “ทอล์ก ออฟ เดอะ ทาวน์” ในบริเวณใกล้เคียงนั่นคือ “Noble BE19” ซึ่งปัจจุบันเปิดให้ผู้สนใจลงทะเบียนผ่านเว็บไซต์ www.noblehome.com เพื่อรับส่วนลดพิเศษ ก่อนที่จะเปิดให้ลงทะเบียนที่สำนักงานขายภายในไตรมาส 1 นี้
สำหรับความพิเศษของทำเลในซอยสุขุมวิท 19 นอกจากจะอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT แล้ว ซอยนี้ยังถือเป็นย่านที่ดีที่สุดสำหรับการอยู่อาศัยในโซนสุขุมวิทอันเนื่องจากเป็นซอยที่รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายในไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ทันสมัย
ในส่วนของการเดินทางนั้น จากซอยนี้ยังสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังซอยอื่นๆ อาทิ ซอยสุขุมวิท 21, 19, 15, 11 และ 3 ได้โดยที่ไม่ต้องออกไปยังถนนใหญ่ รวมไปถึงการเชื่อมต่อยังถนนสายอื่นๆ เพื่อเดินทางไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกรวดเร็ว และเหนือสิ่งอื่นใด แม้จะเป็นทำเลที่มีความครบครัน แต่กลับมีความเงียบสงบและเป็นส่วนตัวเหมาะกับการอยู่อาศัย แหละนี่คือเหตุผลที่ทำให้ซอยดังกล่าวถูกจับตามองจากทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ รวมไปถึงนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี่
