ในรอบ 30 ปี (2528 ถึง 2558) ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 47 เท่า แพงสุดขณะนี้ตารางวาละ 1.9 ล้านหรือไร่ละ 760 ล้านบาทอยู่แนวรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต แต่บางแปลงขายได้ 2 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว แถมมีเรียกขาย 2.2 ล้านบาทต่อตารางวาก็มี ต่ำสุดยังอยู่ลำลูกกาช่วงคลอง 13 ไร่ละ 1 ล้านบาทเท่านั้น ปีล่าสุดเพิ่มขึ้น 3.2% แต่ในใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าเพิ่ม 7% แถวรัชดาภิเษก-เดอะมอลล์ กล้วยน้ำไท สำโรงเพิ่มขึ้นสูงสุดเกิน 15% ในเวลาเพียงปีเดียว แต่แถวนวนคร ศูนย์ศิลปาชีพบางไทร บางกระดี่ รังสิต-นครนายก ราคาไม่ขยับ คาดว่าปี 2560 ราคาจะขยับขึ้นเฉลี่ย 3%
ด้านดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยผลจากการสำรวจราคาที่ดินล่าสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยเป็นผลการศึกษาต่อเนื่องของศูนย์ฯ มาตั้งแต่ปี 2528 ถึง 2558 หรือ 30 ปีต่อเนื่อง โดยระบุข้อมูลดังนี้ว่า…
ราคาที่ดินที่แพงที่สุด
บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ตารางวาละ 1.9 ล้าน หรือไร่ละ 760 ล้านบาท สำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งตัดกัน 2 สาย กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่ขยายตัวสูงสุดโดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีกแซงหน้าสีลมและเยาวราชที่เคยแพงที่สุดไปแล้ว โดยบริเวณสุขุมวิท-ไทมสแควร์ ราคารองลงมาคือ 1.85 ล้านบาทต่อตารางวา หรือ ไร่ละ 740 ล้านบาท
ขณะที่ สีลมตกตารางวาละ 1.6 ล้านบาท 640 ล้านบาทต่อไร่ เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านเพียงสายเดียว ส่วนเยาวราช มีราคา 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา 480 ล้านบาทต่อไร่ เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้า แต่ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าผ่านเจริญกรุงเสร็จ ราคาที่ดินคงจะพุ่งขึ้นอีกมาก ในขณะที่ช่วงกลาง ๆ ของถนนสุขุมวิท 21 (อโศก) ราคา 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา ไร่ละ 440 ล้านบาท ต่ำกว่าแถวไทมสแคร์ที่อยู่ห่างกันไม่มากนัก เพราะมีรถไฟฟ้าใต้ดินผ่านเพียงสายเดียว
ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุด
คือแถวถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา โดยที่ดินขนาด 4 ไร่มีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่าราคาแพงสุดไร่ละ 760 ล้านบาทที่สยามสแควร์ถึง 760 เท่า หรือเรียกได้ว่า “ต่างกันราวฟ้ากับเหว” ทั้งนี้ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 16 ไร่ จะเป็นเงินตารางวาละ 2,200 บาท หรือไร่ละ 880,000 บาท และขนาด 36 ไร่ จะเป็นเงินตารางวาละ 1,100 บาท หรือไร่ละเพียง 440,000 บาท ทั้งนี้เพราะแถวนั้นไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ โดยเฉพาะทางด่วนและรถไฟฟ้า สำหรับถนนวงแหวนรอบนอกสายที่ 3 ก็ยังตั้งอยู่ไกลจากบริเวณนี้ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน
รองลงมาคือบริเวณที่ดินตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ตกเป็นเงินตารางวาละ 4,600 บาท หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาทสำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ ทั้งนี้เพราะบริเวณดังกล่าวมีข้อจำกัดในการก่อสร้าง ไม่อาจพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพของศูนย์ฯ ซึ่งข้อนี้ทางราชการควรเวนคืนที่ดินบริเวณนี้แทนการสั่งห้ามเช่นนี้ เพราะเป็นการสร้างความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดิน ส่วนที่เข้ามาถึงในเขตกรุงเทพ-มหานคร แถวถนนประชาสำราญ ราคาอยู่ที่ 6,200 บาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 2.48 ล้านบาทซึ่งก็ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินใจกลางเมือง
ราคาที่ดินที่ขึ้นสูงสุดและที่ไม่ขึ้นเลย
ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในบริเวณต่อไปนี้ เพิ่มขึ้นถึงมากกว่า 15% ได้แก่ ถนนรัชดาภิเษก แถวเดอะมอลล์ เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านหลายสาย กล้วยน้ำไท-พระรามที่ 4 เพราะแถวสุขุมวิทแพงมากจึงขยายตัวมาทางนี้ และสำโรง เพราะรถไฟฟ้าสีเขียวส่วนต่อขยายกำลังก่อสร้างอย่างขะมักเขม้น ส่วนที่เพิ่มขึ้นรองลงมา แต่ถือว่าพุ่งขึ้นเกิน 10% ได้แก่แถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แสมดำ ศรีนครินทร์-บางนา เป็นต้น
ส่วนที่ไม่ขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ได้แก่ แถวนวนคร ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร บางขัน บางกระดี่ รังสิต-นครนายก ถนนสายเอเซีย เป็นต้น การที่ราคาที่ดินไม่ขยับเพราะสาธารณูปโภคต่าง ๆ หยุดนิ่งแต่ในโซนเหนือนี้ เมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงใกล้แล้วเสร็จ หรือมีการก่อสร้างวงแหวนรอบนอกที่ 3 และอื่น ๆ ก็จะทำให้แถวนี้ก้าวกระโดดขึ้นอีกขั้นหนึ่ง จะสังเกตได้ว่าในบางบริเวณ ราคาที่ดินไม่ขยับมาถึง 5 ปีแล้ว
30 ปี ราคาที่ปรับเพิ่มขึ้น 47 เท่า
ดังนั้น ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา (2528-2558) ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นถึง 47 เท่า ซึ่งนับเป็นเรื่องเหลือเชื่อ แต่ก็มีบางช่วงที่ปรับลงโดยเฉพาะในปี 2540-2541 ในรอบ 5 ปี (ปี 53-58) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ เขตชั้นใน 37.1% เขตชั้นกลาง 32.7-37.1% เขตชั้นนอก 13.3-31.1% (เทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเมือง 27.4%) โดยในศูนย์ธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงสุด 37.1% (เฉลี่ยปีละ 7.4%) ซึ่งปี 2558 มีการปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล 3.2% ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ ลดลง โดยปี 2556 เพิ่ม 4.6% ปี 2557 เพิ่ม 3.5% โดยแยกเป็น กรุงเทพฯ ชั้นนอก ด้านเหนือ 2.0% ด้านตะวันออก 3.2% ด้านตะวันตก 2.9% ด้านใต้ 3.3% กรุงเทพฯ ชั้นกลางฝั่งกรุงเทพฯ 5.1% ฝั่งธนบุรี 5.0% กรุงเทพฯ ชั้นใน 6.8%
ส่วนบริเวณแนวรถไฟฟ้านั้นพบว่า บีทีเอส 6.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 5.7% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 7.5%ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 3.8% MRT 6.1% แอร์พอร์ต ลิงก์ 4% สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ 9.6% สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน 1.9%
ราคาหน้าตลาดกับราคาประเมินราชการ
ราคาของทางราชการจะปรับตัวช้ากว่า และไม่ได้ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ในปี 2559 ราคาประเมินของทางราชการเพิ่มขึ้น 25% โดยราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ข้อนี้อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดว่าราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก อาจส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัย
อย่างในกรณีแรก ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมิน
ไว้ถึง 111%
สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ และที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมาก เช่นสำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 – 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 – 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้น ทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม จะเห็นได้ว่าแม้ราคาประเมินของทางราชการจะดูปรับเพิ่มขึ้นมากในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก (พ.ศ.2555-2559) แต่ก็ยังปรับเพิ่มขึ้นต่อปีในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดเป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น
ปี 2560 ราคาที่ดินดัชนีชี้วัดภาวะเศรษฐกิจ
การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเป็นดัชนีชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจของชาติ หากชาติมีการพัฒนา มีอนาคตที่ดีก็จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาเพิ่มขึ้น ดังนั้นศูนย์ฯ คาดว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2560 จะเป็นใน 2 กรณีต่อไปนี้:
1. คงจะขยับตัวมากกว่า 3.2% คือราว 3.5-4% ในกรณีที่คาดว่าจะมีการเลือกตั้งใหม่ ทั้งนี้เพราะมีบรรยากาศประชาธิปไตย อาจส่งผลต่อการค้าระหว่างประเทศ การส่งออก รวมทั้งความร่วมมือกับประเทศตะวันตกดีขึ้น
2. ในกรณีที่การเมืองยังไม่นิ่ง ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจในอัตราลดลง เช่นอาจเหลือเพียง 2.5-3% เป็นต้น
อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทางอีเมลส่งตรงจากเว็บไซต์อสังหาฯ อันดับ 1 ของเมืองไทยฟรี สมัครได้ที่นี้
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย สิณีวรรณ เทศปัญ กองบรรณาธิการ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ sineewan@ddproperty.com
