วันนี้เป็นวันแรกที่ DDProperty มอบหมายให้ผมเขียนบทความ ผมยินดีครับ ผมถือว่า Knowledge Is Not Private Property. เลยขออนุญาต share กันในทุกวันพุธก็แล้วกันนะครับ
ประเด็นหนึ่งที่ผมอยากยกมาเขียนก็คือหนทางการขายอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน เพราะ DDProperty เป็นสื่อมวลชนด้านอสังาหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ จึงขอเริ่มต้นบทความแรกด้วยเรื่องเกี่ยวกับนานาชาติสักหน่อย เผื่อจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย
แต่บางคนก็บอกนะครับว่า จะไปต่างประเทศกันไปใย ลำพังนั่งนับเงินกำไรจากการลงทุนในประเทศไทยก็แทบจะแย่อยู่แล้ว !?! ซึ่งคงเป็นวาทกรรมที่ว่ากันไปเท่ๆ ครับ เพราะในความเป็นจริง เราต้องกระจายหรือ Diversity การลงทุนของเรา ไปต่างจังหวัด ไปต่างประเทศบ้างเพื่อลดความเสี่ยง ขยายโอกาส และที่สำคัญเป็นการสร้างแบรนด์นานาชาตินั่นเองนะครับ
ที่ผ่านมาผมเห็นบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนรายใหญ่ ๆ หลายแห่งขนทรัพย์สินไปขายในต่างประเทศ แต่ไม่ประสบความสำเร็จกลับมาเท่าที่ควร บ้างก็พาห้องชุดราคาตารางเมตรละ 3 แสนเศษๆ ออกไปขายไกลถึงญี่ปุ่น โดยหารู้ไม่ว่าที่นั่น ห้องชุดราคา 2 แสนกว่าบาทก็ยังมีอยู่มากมาย ญี่ปุ่นยังสะดุ้งเมื่อเจอห้องชุดราคาแสนแพงของไทยไปขาย ไม่เฉพาะที่ญี่ปุ่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และอีกหลายประเทศก็ส่ายหน้าเช่นกัน
ทำไมขายไม่ได้ ประการแรกก็คือ เราคงจะมีวิสัยทัศน์สั้นน่ะครับ สมมติว่าขายในไทยตารางเมตรละ 2 แสนเศษๆ แต่โดยที่จะไปขายต่างประเทศ ก็เลยบวกค่าดำเนินการ ค่าเดินทางไปขาย ค่าที่พัก ค่าตั๋วเครื่องบิน หรืออาจรวมค่าเที่ยวของทีมงานอีกหรือเปล่าก็ไม่ทราบนะครับ ก็เลยทำให้สินค้าที่ไปขาย กลับมีราคาแพงกว่าที่กำลังขายกันอยู่ในประเทศไทยเสียอีก นักลงทุนในประเทศที่พัฒนาเหล่านั้นก็ไม่ได้ “กินหญ้า” เสียด้วยนะครับ จึงจะเซื่อง ๆ มาซื้อทรัพย์
การคิดแบบวิสัยทัศน์สั้นนี้ เกิดขึ้นกับสถาบันการเงินในสมัยก่อนเหมือนกัน ยึดทรัพย์ชาวบ้านมาขาย ก็บวกค่าทนาย ค่าดองเค็ม ค่าอะไรสารพัด ตั้งราคาไปก็ขายไม่ออก มาภายหลังรู้จักคำว่า “Hair Cut” ก็เลยยอม “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต” ยอมขายในราคาที่สมเหตุสมผล เพื่อประโยชน์ของทุกฝ่ายแบบ “Win Win” ไม่ใช่มุ่งแต่โกยสถานเดียว
ผมเคยพาคณะไปขายอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ตั้งแต่ปี 2542 ขณะนั้นไปสหรัฐอเมริกา โดยแวะไปจอดตามวัดไทยในนครชิคาโก นครนิวยอร์ก และนครลอสแองเจลิส เปิดบูธขายให้กับคนไทยที่นั่น ซึ่งขณะนั้นค่าเงินกำลังแข็ง ปรากฏว่าก็ได้ผลดีพอสมควร ข้อนี้ชี้ให้เห็นว่าถ้าเราจะขายทรัพย์ในต่างประเทศนั้น เราต้องดูจังหวะให้ดีนั่นเอง
ในห้วงปี 2545-2548 ผมก็ไปร่วมงาน MIPIM ซึ่งเป็นงานแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลกและจัดขึ้นที่เมืองคานส์ (เมืองที่เขาจัดมหกรรมภาพยนตร์น่ะครับ) ในประเทศฝรั่งเศส ปรากฏว่ามีคนไปร่วมขายทรัพย์สินมากมาย โดยเฉพาะประเทศในคาริเบียน แม้แต่โครงการจัดสรรในเกาหลี อดีตประเทศหลังม่านเหล็ก ก็ยังเดินทางไปเปิดบูธขายของที่นั่นกันเอง แต่ “พี่ไทย” ของเรากลับเฉยกันหมด
อย่างไรก็ตาม กรณีนี้ก็ชี้ว่า การขายทรัพย์สินผ่านงานมหกรรมที่อยู่อาศัยเป็นโอกาสสำคัญหนึ่ง ในปัจจุบัน เรามีงานระดับโลกมากมาย เช่น CityScape MIPIM ซึ่งยังมาจัดย่อยในเอเซีย รวมทั้งเป็น MIPIM รายประเทศอีกด้วย ที่สำคัญ เรายังมีงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ ๆ แบบเดียวกับงานมหกรรมที่อยู่อาศัยของไทย ทั้งในอาฟริกาตอนใต้ อาฟริกาตะวันตก อนุทวีป CLMV หรือแม้แต่ในปีนังใกล้บ้านเราอีกด้วย ผมไปดูมาแล้ว งานของเขา ใหญ่มหึมาจริงๆ ครับ
เคล็ดลับอีกอย่างหนึ่งก็คือการขายผ่านเครือข่ายหรือ Connection ต่าง ๆ พอดีผมเป็นกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติหลายแห่ง เลยมีช่องทางพาคณะไปเปิดขายทรัพย์สิน ดูงาน และสานสัมพันธ์เพื่อการร่วมทุนกันทั้งในและต่างประเทศ ถ้าท่านใดอยากไปหาโอกาสในการลงทุนในประเทศต่างๆ ทั่วโลก หรืออยากเชิญนักลงทุนจากต่างประเทศมาไทย ก็จะเป็นโอกาสที่ดีในการขายนะครับ
อย่างไรก็ตามผมขอออกตัวไว้ก่อนนะครับว่า ผมไมได้เป็นนายหน้า ไม่ได้เป็นนักพัฒนาที่ดินเอง เพราะจะได้ดำรงความเป็นกลางไว้อย่างเคร่งครัด แต่เพียงมาชี้ช่องเพื่อท่านไปลงทุนเท่านั้นนะครับ
ขอให้โชคดี มีสุขสวัสดิ์ครับทุกท่าน
เรื่องข้างต้นเขียนโดยนักเขียนรับเชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ( www.area.co.th )
